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我国房地产市场中的外资问题研究

作　者: 邱磊
导　师: 刘圣欢
学　校: 华中师范大学
专　业: 区域经济学
关键词: 房地产市场房地产金融外资监管
分类号: F293.3
类　型: 硕士论文
年　份: 2008年
下　载: 365次
引　用: 3次
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内容摘要

自1991年起,中国已连续16年成为吸收外资最多的发展中国家。房地产已成为中国吸收外资的主要领域,已跃升为外商投资的第二大产业。资本趋利性的本质驱动、国际房地产金融环境、我国国民经济及房地产业的快速增长,以及人民币升值的外在推动使得外资大量涌入我国房地产市场,境外资金在房地产各个领域的投资规模不断扩大。伴随着这一趋势越演越烈,境外资金对我国房地产业的影响及其应对措施成为当前房地产金融的热点问题。从境外资金的类型看,目前活跃在我国房地产开发、建筑和消费各个环节的境外资金主要包括:外商直接投资、非居民小机构和个人投资、外资房地产基金、外债等非FDI方式投资四种。上述资金通过不同的渠道进入我国房地产市场后,以不同的运作模式对我国房地产市场产生影响。一方面,外资投资促进了我国房地产业的发展;另一方面,外资投资又对我国房地产企业造成了冲击,加剧了市场竞争。再一方面,过度的热钱流入增加了我国房地产市场的泡沫,加剧了房地产金融风险。本文在分析我国房地产外资现状和影响的基础上,借鉴国外房地产市场外资监管经验,分析了我国现阶段已出台的相关外资政策,提出了如何合理应对境外资金挑战的各种税收、外汇和金融政策建议,并认为,只有充分利用各种金融手段、法律手段和政策法规在宏观层面进行监管和调控,才能对房地产领域的境外资金进行合理引导,规避其不利影响,并使之对我国房地产行业健康发展起到较好的推动作用。

全文目录

中文摘要  4-5
Abstract  5-9
引言  9-11
1. 相关基础理论  11-16
  1.1 国际资本流动和投资理论  11-12
    1.1.1 国际资本流动  11
    1.1.2 国际投资  11-12
    1.1.3 国际游资(热钱)  12
  1.2 相关房地产经济和金融理论  12-16
    1.2.1 房地产投资  12-13
    1.2.2 外商房地产投资  13
    1.2.3 房地产过热和房地产泡沫  13-14
    1.2.4 房地产投资信托基金(REITs)  14-15
    1.2.5 主权性融资和债务性融资  15-16
2. 外资进入我国房地产市场的现状分析  16-30
  2.1 我国房地产外资投资的历史阶段回顾  16-18
  2.2 外资进入我国房地产市场的渠道及运作模式  18-27
    2.2.1 外资直接投资中国房地产  18-21
    2.2.2 外资房地产基金  21-26
    2.2.3 非居民小机构和个人投资  26
    2.2.4 外债等非FDI方式  26-27
  2.3 房地产外资投资特点  27-30
    2.3.1 投资地域集中  27-28
    2.3.2 投资方向集中  28
    2.3.3 以直接投资为主  28-30
3. 境外资金进入我国房地产市场的SWOT分析  30-39
  3.1 境外资金进入我国房地产市场的优势分析  30-31
    3.1.1 先发优势  30
    3.1.2 人才优势  30
    3.1.3 资金优势  30-31
    3.1.4 房地产经营管理优势  31
  3.2 境外资金进入我国房地产市场的劣势分析  31-32
    3.2.1 本地化不足的劣势  31
    3.2.2 职能不全，难以寻求专业化合作者的劣势  31-32
    3.2.3 信息取得成本高昂的劣势  32
  3.3 境外资金进入我国房地产市场的机会分析  32-36
    3.3.1 良好的宏观经济因素和外商投资环境  32-33
    3.3.2 国内房地产市场的高速增长和高额利润  33-34
    3.3.3 国内房地产企业的融资需求  34-35
    3.3.4 国内房地产市场的巨大发展空间  35-36
  3.4 境外资金进入我国房地产市场的风险分析  36-39
    3.4.1 退出机制风险  36-37
    3.4.2 制度障碍风险  37
    3.4.3 货币风险  37-39
4. 外资对我国房地产市场的影响分析  39-43
  4.1 外资流入房地产市场的积极影响  39-41
    4.1.1 促进房地产业发展，加速房地产市场竞争  39
    4.1.2 有利于解决国内房地产企业的融资困境  39
    4.1.3 提高房地产服务业的专业化和服务水平  39-40
    4.1.4 有利于房地产金融体系的发展，促进金融创新  40
    4.1.5 推动了房地产管理制度和城市建设管理体制的改革  40-41
  4.2 外资流入房地产市场的消极影响  41-43
    4.2.1 对国内房地产企业形成冲击  41
    4.2.2 推动房价上涨，引起房地产过热  41
    4.2.3 制约货币政策的有效性  41-42
    4.2.4 加大人民币升值压力  42
    4.2.5 加剧金融体系风险  42-43
5. 国外管理外资流入房地产市场的经验借鉴  43-49
  5.1 美国管理外资经验  43
  5.2 新加坡管理外资经验  43
  5.3 法国管理外资经验  43-44
  5.4 印度管理外资经验  44
  5.5 小结  44-49
6. 政策分析和建议  49-57
  6.1 我国房地产外资政策发展总结  49-53
    6.1.1 我国房地产外资政策发展阶段  49
    6.1.2 近期房地产外资相关政策概述  49-53
  6.2 “限外政策”后外资房地产在中国的发展新方向  53-54
    6.2.1 参与项目开发成主要投资方式  53
    6.2.2 选择物业类型逐渐多样化  53-54
    6.2.3 投资地域向二线城市转移  54
  6.3 对于更为合理有效利用流入房地产市场外资的建议  54-57
    6.3.1 严格外资准入，限制外资房地产投机  54-55
    6.3.2 房地产税制改革  55
    6.3.3 引导外资的投资方向和投资结构  55
    6.3.4 加强房地产资金流动的外汇管理  55-56
    6.3.5 加强政策协调配套，改进监测预警体系  56-57
7. 结论  57-58
参考文献  58-60
在校期间发表的论文、科研成果等  60-61
致谢  61

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