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中国城市地价与房价关系之研究

作　者: 邹文娟
导　师: 钱忠好
学　校: 南京农业大学
专　业: 土地资源管理
关键词: 地价房价四象限理论模型
分类号: F293.3
类　型: 硕士论文
年　份: 2008年
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内容摘要

自1998年实行房地产新政以来,我国房地产业快速发展,极大地改善了我国居民的居住条件。但是,与此相伴生,我国房地产价格持续在高位上运行,并正成为政府和普遍民众关注的焦点。尽管中国政府先后出台一系列政策,试图抑制过高的房地产价格,但并未达到预期的政策目标。本研究在对城市地价和房价的关系进行深入研究的基础上,探讨中国城市高地价和高房价关系之谜,并据以提出相应的政策建议。全文共分五章。第一章,绪论。首先介绍选题的背景和意义,然后对现行研究进行述评。在此基础上,介绍本研究的研究目的、研究内容、研究方法、技术路线及可能的创新和不足。第二章,地价与房价关系之研究:理论分析。本章首先对房地产等基本概念进行界定,在此基础上,构建一个分析城市地价与房价关系的四象限理论分析模型,并运用理论分析模型研究城市房产供给、需求变动对房价、地价变动的影响以及城市土地供给、需求变动对地价、房价变动的影响。住房需求和住房供给共同决定住房价格;土地需求和土地供给共同决定土地价格。房产需要建筑在土地上,就产生对土地的引致需求,房产和地产的关联性使地价与房价的相互影响成为可能。房价对地价的影响主要是通过房产需求和供给的变动影响房价,并进而影响地价。地价对房价的影响主要是通过土地需求和供给的变动影响地价,并进而影响房价。第三章,中国高地价与高房价之谜:一个经济解释。本章在对中国高房价与高地价现象进行描述、对中国房产政策和土地政策进行简要回顾的基础上,运用四象限理论分析模型,探讨中国高房价与高地价的成因。中国高房价源于住房需求拉动、供给推动、住房竞争不完全。中国高地价源于土地需求拉动、供给推动。中国高地价与高房价之间存在一定的相关性。房产旺盛的需求刺激了土地需求,引起地价上涨,地价上涨又提高了房产成本,促使房价上涨。但是,中国的高房价又不完全源于高地价,中国的高地价又不完全源于高房价。第四章,不同供地方式下地价、房价变动的影响分析。本章首先分析不同供地方式下地价如何形成及其对房价的影响,在此基础上,探讨不同供地方式下社会福利的变化。在土地划拔以及协议出让方式下确定的地价通常会低于市场价格,房产均衡价格也低于市场机制下的均衡价格。在土地招牌挂出让方式下,引入了竞争机制,使得土地价格得以充分的实现,并且促进房地产企业之间的竞争,降低了房地产市场的垄断性。协议供地政策与土地招拍挂供地政策相比,社会福利总剩余小于后者,消费者剩余有所增加,但是生产者剩余有所减少。由此可见,相对于土地招标拍卖挂牌供地政策,协议供地政策使房地产开发商得到了好处,但却是以整个社会经济福利的损失为代价。

全文目录

目录  4-6
图表目录  6-7
摘要  7-9
ABSTRACT  9-11
1 绪论  11-17
  1.1 问题的提出  11-12
  1.2 文献述评  12-15
    1.2.1 城市房价影响因素  12-13
    1.2.2 城市地价影响因素  13
    1.2.3 地价与房价关系  13-15
  1.3 研究目的、研究内容、研究方法、技术路线  15-16
    1.3.1 研究目的  15
    1.3.2 研究内容  15
    1.3.3 研究方法  15-16
    1.3.4 技术路线  16
  1.4 可能的创新和不足  16-17
2 地价与房价关系之研究:理论分析  17-30
  2.1 基本概念界定  17-19
    2.1.1 房地产及房地产市场  17
    2.1.2 房产及房产市场  17-18
    2.1.3 地产及地产市场  18
    2.1.4 地价  18
    2.1.5 房价  18
    2.1.6 房地产价格构成  18-19
  2.2 地价与房价之关系:理论分析模型  19-25
    2.2.1 房价变动对地价变动的影响  21-23
    2.2.2 地价变动对房价变动的影响  23-25
  2.3 地价、房价:影响因素之分析  25-28
    2.3.1 房产需求影响因素  25-27
    2.3.2 房产供给影响因素  27
    2.3.3 土地需求影响因素  27-28
    2.3.4 土地供给影响因素  28
  2.4 本章小结  28-30
3 中国高地价与高房价之谜:一个经济解释  30-45
  3.1 中国高地价与高房价:一个描述  30-32
  3.2 中国房地产政策和土地政策:历史回顾  32-35
    3.2.1 我国城市住房政策的历史变迁  32-34
    3.2.2 我国城市土地供应政策的历史变迁  34-35
  3.3 中国高地价与高房价之谜:一个经济解释  35-44
    3.3.1 中国高房价之源:需求拉动、供给推动、竞争不完全  35-41
    3.3.2 中国高地价之源:需求拉动、供给推动  41-44
  3.4 本章小结  44-45
4 不同供地方式下地价、房价变动的影响分析  45-53
  4.1 土地划拨方式下地价形成及其对房价的影响  45-46
  4.2 土地协议方式下地价形成及其对房价的影响  46-48
  4.3 土地招拍挂方式下地价形成及其对房价的影响  48-50
  4.4 土地协议出让与招牌挂出让的社会福利比较  50-51
  4.5 本章小结  51-53
5 研究结论  53-55
参考文献  55-58
致谢  58

中国城市地价与房价关系之研究

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