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云南省不同等级城镇地价测算参数研究

作　者: 王丽娟
导　师: 杜葵
学　校: 昆明理工大学
专　业: 土地资源管理
关键词: 云南省城镇等级地价测算参数
分类号: F224
类　型: 硕士论文
年　份: 2010年
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内容摘要

城镇土地价格是城镇土地价值的体现,城镇土地价值由城镇土地质量决定,城镇土地等级是城镇土地质量的综合反映,且二者呈正相关关系,即城镇土地等级越高,土地综合质量越好,城镇地价水平越高。同时,基准地价与宗地地价评估基本方法涉及许多地价评估参数,如房屋重置价格、土地还原利率、土地增值收益等。地价参数与城镇土地等别之间也存在某种内在逻辑关系,因此,对不同等级城镇的地价评估参数进行测算,形成全省相对统一的地价评估参数,对提高地价评估的科学性与合理性,具有重要现实意义。目前地价评估中,地价参数确定时,由于各估价人员对地价参数有不同理解,选取的地价参数不能反映不同等级城镇的实际情况,而当前又没有形成相对合理、统一的地价参数,制约了土地估价的科学性与规范性。针对这个问题,本论文的研究目标是：以城镇等别与土地价格之间的正相关关系为基础,以云南省为研究对象,结合全国城镇分等成果,研究地价参数测算方法并测算云南省不同等级城镇的地价参数,为地价评估提供较科学的地价参数测算方法。论文研究的主要内容包括：一、系统归纳地价评估方法与地价参数特点,确定本论文的研究范围,并将地价参数分为数值型和方法型两种类型的地价参数；二、研究剩余法、成本逼近法、收益还原法、市场比较法中涉及的地价参数的测算方法；三、测算云南省不同等级城镇的数值型地价参数并进行合理性分析。论文采用的技术路线是在背景分析的基础上,结合地价评估理论,探讨剩余法、收益还原法、成本逼近法、市场比较法等四种方法中涉及的各地价参数测算方法,并以云南省各等城镇的社会经济水平、土地质量状况为依据,测算云南省不同等级城镇的地价参数,最终确定方法型地价参数的测算方法和云南省不同等级城镇的数值型地价参数的参考值域。

全文目录

摘要  3-4
Abstract  4-8
第一章绪论  8-16
  1.1 论文选题的背景及意义  8-9
  1.2 国内外研究现状  9-13
  1.3 论文主要研究内容及预期成果  13-14
  1.4 研究技术路线和方法  14-16
第二章土地价格评估方法与地价参数概述  16-27
  2.1 剩余法  16-17
  2.2 市场比较法  17-18
  2.3 成本逼近法  18-19
  2.4 收益还原法  19-20
  2.5 路线价法  20-21
  2.6 基准地价系数修正法  21-23
  2.7 地价参数的确定及测算依据  23-24
  2.8 云南省城镇分等情况  24-27
第三章剩余法的相关地价参数研究  27-48
  3.1 开发完成后的不动产价值  27-28
  3.2 开发成本  28-45
  3.3 房地产开发利润  45-48
第四章市场比较法的相关地价参数研究  48-68
  4.1 估价期日修正系数(地价指数)  48-56
  4.2 容积率修正系数  56-63
  4.3 交易方式修正系数  63-64
  4.4 区域因素与个别因素  64-66
  4.5 土地使用年期修正  66-68
第五章成本逼近法的相关地价参数研究  68-92
  5.1 土地取得费及其税费  68-72
  5.2 土地开发费  72-87
  5.3 利息  87
  5.4 土地开发利润  87-88
  5.5 土地增值收益  88-92
第六章收益还原法的相关地价参数研究  92-102
  6.1 土地总收益  92-93
  6.2 土地总费用  93-95
  6.3 土地纯收益与还原利率  95-102
第七章结论  102-104
  7.1 研究取得的主要成果及创新之处  102
  7.2 研究成果意义  102-103
  7.3 存在不足及展望  103-104
致谢  104-105
参考文献  105-107

云南省不同等级城镇地价测算参数研究

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