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“三旧”改造对广州房地产市场的影响研究

作　者: 吴钊娥
导　师: 唐晓莲
学　校: 广东工业大学
专　业: 土地资源管理
关键词: 广州 “三旧”改造房地产市场影响
分类号: F293.3
类　型: 硕士论文
年　份: 2011年
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内容摘要

我国正处于经济社会发展企稳向好的战略机遇期,是城镇化发展和社会主义新农村建设最为关键的时期,也是资源利益冲突和诉求的高发期,资源供需矛盾凸显。广州市人民政府在粤府78号文有关精神的指导下出台穗府56号文件,对“三旧”改造各项工作做了详细规定,以期进一步提升土地利用效率、拓展城乡发展空间,缓解建设用地需求旺盛与土地供应不足的尖锐矛盾。在此背景下,研究分析“三旧”改造对广州房地产市场的影响,对城市未来供地总量控制与计划、改造开发成本与效益的衡量、房价的调控等具有相当重要的理论意义和实际应用价值。本文首先阐述了“三旧”改造研究的背景与意义,总结国内外的研究进展,提出本研究的思路、内容和方法；其次,阐述了“三旧”改造相关理论,并且探讨了“三旧”改造政策的变化；第三,从供地方式、数量、空间布局,房地产的价格、容积率指标与开发商、市场风险等方面全面分析“三旧”改造对广州房地产市场的影响,并针对各种可能的影响提出相关对策建议；最后,选择广州市荔湾区“三旧”改造为实证分析的研究对象,从供地数量、空间布局以及房地产价格等角度分析“三旧”改造给荔湾区房地产市场带来的影响变化。研究结果表明：“三旧”改造促使广州供地方式由单一向多渠道转变,土地供给量大幅增长,供地空间布局进一步优化；另外较高的改造拆迁成本使得房价可能仍持续上涨,市场压力加剧,致使建筑容积率要有所提高。

全文目录

摘要  4-5
Abstract  5-6
目录  6-9
Contents  9-12
第一章绪论  12-23
  1.1 研究背景与意义  12-15
    1.1.1 研究背景  12-13
    1.1.2 研究意义  13-15
  1.2 国内外研究现状  15-20
    1.2.1 国外文献综述  15-16
    1.2.2 国内文献综述  16-20
  1.3 研究的目的  20
  1.4 研究内容和方法  20-23
    1.4.1 主要研究内容  20-21
    1.4.2 研究思路  21-22
    1.4.3 研究方法  22-23
第二章 "三旧"改造理论及政策分析  23-33
  2.1 相关理论概述  23-27
    2.1.1 土地供需平衡原理  23
    2.1.2 蛛网理论  23-24
    2.1.3 萨伊定律  24-25
    2.1.4 聚集经济效益理论  25-26
    2.1.5 帕累托最优理论  26-27
  2.2 "三旧"改造相关政策  27-33
    2.2.1 广东省"三旧"改造相关政策  27-28
    2.2.2 广州市"三旧"改造相关政策  28-33
第三章广州"三旧"改造对房地产市场的影响研究  33-58
  3.1 "三旧"改造对城市供地方式的影响研究  33-35
    3.1.1 旧城改造土地出让仍以"招拍挂"为主  33-34
    3.1.2 旧村改造土地可以协议方式出让  34
    3.1.3 旧厂房可选择自行改造  34-35
    3.1.4 供地方式由单一转向多渠道  35
  3.2 "三旧"改造对城市土地供应量的影响研究  35-43
    3.2.1 土地供应总量将大幅增长  35-38
    3.2.2 住宅用地供应比例上升  38-41
    3.2.3 商业、写字楼等用地供给量将加大  41-43
  3.3 "三旧"改造对供地空间布局的影响研究  43-48
    3.3.1 土地供给空间布局进一步优化  43-45
    3.3.2 城市中心区土地供给量将增长  45-47
    3.3.3 城市郊区土地供给将下降  47-48
  3.4 "三旧"改造对房地产价格的影响研究  48-51
    3.4.1 对房价影响研究  48-50
    3.4.2 对房地产租金影响研究  50-51
  3.5 "三旧"改造对规划指标的影响研究  51-52
    3.5.1 从经济可行的角度看,需要提高改造用地容积率  51-52
    3.5.2 从城市规划角度看,改造用地高容积率与控规相矛盾  52
  3.6 "三旧"改造对开发商企业的影响研究  52-54
    3.6.1 房地产开发模式发生变化  52-53
    3.6.2 改造开发、运行机制产生变化  53-54
  3.7 "三旧"改造风险研究  54-55
    3.7.1 市场风险  54
    3.7.2 政策风险  54
    3.7.3 "烂尾楼"风险  54-55
    3.7.4 拆迁风险  55
    3.7.5 其他风险  55
  3.8 对策研究  55-58
    3.8.1 严格控制供给总量  55-56
    3.8.2 强化"三旧"改造土地供给计划管理  56
    3.8.3 实施区域差别化供地政策,构建差异化的政府参与机制  56
    3.8.4 合理确定拆迁补偿标准,给予开发商改造优惠  56
    3.8.5 设定土地开发强度指标体系,控制土地开发强度  56-57
    3.8.6 简化"三旧"改造手续,提高政府办事效率  57
    3.8.7 协调各利益群体关系,提前防范各种风险  57-58
第四章实证研究——以荔湾区为例  58-71
  4.1 荔湾区概况  58-59
  4.2 荔湾"三旧"改造对供地数量影响研究  59-62
    4.2.1 土地供给总量大幅上涨  59-60
    4.2.2 住宅用地供给加大,商服用地也有所增长  60-61
    4.2.3 区域内各类型用地供给结构趋于合理  61-62
  4.3 荔湾"三旧"改造对供地空间布局影响研究  62-67
    4.3.1 改造涵盖面广,空间布局大  62-63
    4.3.2 块状供地,集中分布  63
    4.3.3 不同需求,供地区位有差异  63-67
  4.4 荔湾区"三旧"改造对房价影响研究  67-71
    4.4.1 对房价影响研究  67-69
    4.4.2 对租金水平影响研究  69-71
第五章结论与展望  71-73
  5.1 结论  71-72
  5.2 不足与展望  72-73
参考文献  73-76
攻读学位期间发表论文  76-78
致谢  78

“三旧”改造对广州房地产市场的影响研究

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