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公共租赁房成本分析与控制

作　者: 李道明
导　师: 谢永珍
学　校: 山东大学
专　业: 工业工程
关键词: 公共租赁房成本分析成本控制管理机制
分类号: F272
类　型: 硕士论文
年　份: 2011年
下　载: 242次
引　用: 3次
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内容摘要

“住”是居民生活的最基本组成部分,自从1998年房地产市场化改革以来,房屋价格飞涨,使人们越来越无法满足“住”这一基本生活属性。“二次房改”的呼声也越来越强烈。2010年以来,国家逐渐重视公共租赁房建设的重要性,改变原有广为诟病的保障性住房供应体系,逐渐加大对公共租赁房的投入。公租房投入问题,融资问题,项目建设问题,以及租赁管理问题都亟待解决,成本的分析与控制对于公共租赁房建设具有重要的作用,它可以为政府提供决策依据,让民众及社会各界更加了解公共租赁房,使民众通过了解来增加对国家政策的支持。本文以公共租赁房成本分析与控制为主题,从公共租赁房项目成本组成着手研究,参考现有房地产建设过程中的问题,运用成本控制的原则,重点对融资成本问题,项目规划问题,施工建设问题以及租赁管理问题进行了研究。最后运用所提出的分析和控制方法为亦城茗苑项目设计了一套切实可行的成本控制方案。通过建立全面的、多层次的融资体系达到降低融资成本的目的；设立一系列的机制来规范项目规划阶段的流程,提出建立包括供应商数据库在内的方法来更好的管理控制成本；将施工建设阶段分为几个具体的组成部分并分别进行控制；提出建立新的管理机构并引入进入退出机制来规范公租房管理。文章力求建立一系列的一整套流程体系及管理机制,从而达到对公租房项目的成本控制的目的,但由于笔者不具有施工建设领域的经验,在分析的过程中难免会出现分析不当的情况,还需进一步加强。本文的创新在于引进了新型的融资工具,在设计过程中运用有效的竞争机制,提出建立房屋租赁管理局等措施,降低运营成本。

全文目录

中文摘要  10-11
ABSTRACT  11-12
1 绪论  12-15
  1.1 问题的提出  12-13
  1.2 研究意义  13-14
  1.3 研究内容与框架  14-15
2 相关理论与方法综述  15-27
  2.1 成本管理理论及其发展  15-18
  2.2 房地产成本管理相关研究  18-23
    2.2.1 房地产成本及开发过程研究  18-20
    2.2.2 房地产成本控制研究  20-23
  2.3 房地产项目成本控制的一般方法  23-27
    2.3.1 全面预算控制  23
    2.3.2 目标成本控制  23-24
    2.3.3 标准成本控制  24
    2.3.4 定额成本法  24-25
    2.3.5 价值链分析法  25-26
    2.3.6 目标成本法  26-27
3 公租房开发成本控制概述  27-39
  3.1 公租房开发的基本情况  27-30
    3.1.1 公租房开发内容  27-29
    3.1.2 公租房开发特征分析  29-30
  3.2 公租房开发成本控制概述  30-33
    3.2.1 公租房开发成本控制一般程序  30-31
    3.2.2 公租房开发成本控制原则  31-33
  3.3 公租房开发成本构成及影响因素分析  33-39
    3.3.1 公租房开发成本构成  33-37
    3.3.2 公租房开发成本控制影响因素分析  37-39
4 项目规划阶段成本分析与控制  39-52
  4.1 项目规划阶段成本分析  39-46
    4.1.1 项目规划阶段主要工作内容  39-44
    4.1.2 项目规划阶段各工作成本分析  44-46
  4.2 项目规划阶段的成本控制  46-52
    4.2.1 项目规划阶段成本控制存在的问题  46
    4.2.2 项目规划阶段成本控制措施  46-52
5 前期工作阶段成本分析与控制  52-59
  5.1 公租房主体投入分析  52-54
    5.1.1 房地产投入主体  52
    5.1.2 公租房投入资金需求  52-53
    5.1.3 公屋建设和管理的资金来源  53
    5.1.4 国内公租房资金来源现状及对策  53-54
  5.2 公租房融资成本分析与控制  54-57
    5.2.1 政府财政拨款  54-55
    5.2.2 银行贷款  55
    5.2.3 发行债券  55-56
    5.2.4 其他资金  56-57
  5.3 降低融资成本的建议  57-59
6 施工建设阶段成本分析与控制  59-76
  6.1 施工建设阶段成本分析  59-65
    6.1.1 施工建设阶段成本构成  59-60
    6.1.2 施工建设阶段成本分析实例  60-65
  6.2 施工建设阶段成本控制  65-76
    6.2.1 施工建设阶段的成本控制问题  65-67
    6.2.2 主体建筑工程建设控制措施  67-74
    6.2.3 其他成本的控制措施  74-76
7 租赁管理阶段成本分析与控制  76-81
  7.1 公租房租赁管理阶段成本分析  76-78
    7.1.1 房屋租赁过程中出现的问题  76
    7.1.2 公租房管理过程中可能会出现的问题  76-78
  7.2 公租房租赁管理的成本控制措施  78-81
    7.2.1 建立房屋租赁管理局  78
    7.2.2 建立正当的准入机制与退出机制  78-79
    7.2.3 合理确定租金标准  79-80
    7.2.4 物业管理成本控制  80-81
8 以亦城茗苑公租房项目为案例的相关分析  81-98
  8.1 案例背景介绍  81-82
  8.2 案例项目的成本分析  82-87
    8.2.1 建设项目的成本分析  82-86
    8.2.2 项目财务分析  86-87
    8.2.3 资金筹措计划与贷款  87
  8.3 案例项目的成本控制分析  87-98
    8.3.1 项目规划阶段  88-89
    8.3.2 前期工作阶段  89-90
    8.3.3 施工建设阶段  90-95
    8.3.4 租赁管理阶段  95-98
9 主要研究结论与研究展望  98-100
  9.1 主要研究结论  98
  9.2 创新点  98-99
  9.3 研究局限与未来展望  99-100
参考文献  100-103
致谢  103-104
学位论文评阅及答辩情况表  104

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