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物业管理法律制度研究

作　者: 韩艳艳
导　师: 李开国
学　校: 西南政法大学
专　业: 民商法学
关键词: 物业管理物业服务信托物业服务合同建筑物区分有权物业管理权
分类号: D922.181
类　型: 硕士论文
年　份: 2011年
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内容摘要

随着城市化的发展、城市土地使用的急剧紧张,高层商品房的市场化就不足为奇。由于建筑物区分所有权人受自身的能力、精力和时间的限制,单单依靠业主来解决物业管理中遇到的问题、业主之间、业主和物业服务企业之间的矛盾已经不可能。全体业主通过选举业主委员会,由这一代表机关聘请物业服务企业介入处理物业管理中的问题,虽然这种委托式的物业管理模式在实践中普遍应用,得到大众的广泛认可,也具有一定的优越性,但是随着物业管理行业的日渐发展,其局限性逐渐暴露,物业管理中的纠纷频发,本文希望通过对我国物业管理法律关系的分析,提出适合调整我国法律关系的新的理论。本文着重从以下四个方面对物业管理进行阐释：第一部分以物业管理的概念为切入口,介绍了物业管理的性质、特征和物业管理的立法模式,并且对物业管理和物业服务的区别着重分析,为下文对物业服务合同的介绍奠定了基础。第二部分对物业管理法律关系详细阐述。首先介绍了物业管理法律关系的概念和特征,其次对物业管理法律关系的架构剖析。对以管理规约为依据形成的物业管理内部法律关系和以物业服务合同为基础形成的外部法律关系逐个详细分析。这一部分是本文的重点,同时也是第三部分分析的逻辑起点。第三部分针对我国物业管理中存在的问题,对物业管理中典型的物业管理模式：委托式和信托式物业管理模式比较分析,笔者较为赞同我国大胆尝试信托式物业管理模式,并且对这一模式与我国法律的契合性、在我国推行的优越性和缺陷逐一分析。第四部分探讨了完善我国物业管理法律关系的措施,从法理层面介绍了建筑物区分所有权和信托制度；从立法层面对物业管理概念、管理规约的立法现状、缺陷和完善措施介绍,同时分析了物业服务合同有名化的可行性和必要性；从意识层面论述了业主的“所有者”意识、业主委员会“管理者”意识、物业服务企业“服务者”意识的内容。本文的创新点是试图将物业管理中内外双重法律关系通过一种理论把三方主体(业主个体、业主团体和物业服务企业)放置于同一个法律境域中,合理的分配当事人之间的权、责、利,在相互制约和相互联系中达到利益平衡。重点阐述在委托关系说和信托契约说指导下的委托式和信托式两种物业管理模式。

全文目录

内容摘要  4-6
Abstract  6-10
引言  10-11
一、物业管理概论  11-21
  (一) 物业管理概念  11-15
    1. 词源分析  11-12
    2. 物业管理的内涵  12-13
    3. 物业管理的外延  13-15
  (二) 物业管理的性质和特征  15-17
    1. 物业管理的性质  15-16
    2. 物业管理的特征  16-17
  (三) 物业管理立法模式简述  17-19
    1. 民法模式  17-18
    2. 住宅法模式  18
    3. 建筑物区分所有权法模式  18
    4. 物业管理法模式  18-19
  (四) 物业管理与物业服务  19-21
    1. 物业服务概念  19
    2. 物业管理与物业服务的区别  19-21
二、物业管理法律关系分析  21-29
  (一) 物业管理法律关系  21-23
    1. 物业管理法律关系概念  21-22
    2. 我国物业管理法律关系的特征  22-23
  (二) 物业管理法律关系的架构  23-29
    1. 物业管理内部法律关系  23-26
    2. 物业管理外部法律关系  26-29
三、我国物业管理模式探析——委托式和信托式物业管理之比较  29-35
  (一) 委托式物业管理  30-31
    1. 委托式物业管理简述  30
    2. 委托式物业管理的局限性  30-31
  (二) 信托式物业管理  31-35
    1. 信托式物业管理简介  32-33
    2. 信托式物业管理相较委托式物业管理的优越性  33-34
    3. 信托式物业管理模式的缺陷  34-35
四、完善我国物业管理制度的措施  35-49
  (一) 法理基础  35-39
    1. 物业管理的物权法基础:建筑物区分所有权  35-36
    2. 信托法理论  36-39
  (二) 物业管理的立法完善  39-46
    1. 物业管理概念主体、管理方式的立法缺陷及完善  39-42
    2. 管理法规的立法缺陷及完善  42-44
    3. 物业服务合同有名化  44-46
  (三) 意识层面  46-49
    1. 业主的"所有者"意识觉醒,确立物业消费观念  46-47
    2. 业主大会(业主委员会)树立"管理人"意识  47
    3. 物业服务企业"服务者"意识的确立  47-49
致谢  49-50
参考文献  50-51

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