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房地产投资信托基金（REITs）风险管理研究

作　者: 高瑛
导　师: 龙胜平
学　校: 华东师范大学
专　业: 企业管理
关键词: 房地产投资信托基金(REITs) 风险管理投资决策委托-代理
分类号: F832.51
类　型: 硕士论文
年　份: 2006年
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引　用: 9次
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内容摘要

近年来，我国房地产业在高速发展的过程中遭遇融资瓶颈，而另一方面，国内蕴藏着巨大的民间资本却缺乏高效回报的投资出口。作为能同时有效解决上述两大症结的利器，REITs在中国的崛起将是中国房地产业和资本市场发展的必然趋势，因而也备受国内业界的期待。鉴于此，积极、充分地做好REITs研究这门功课对于促进我国房地产业发展具有重要的理论及现实意义。而但凡金融投资品，风险管理往往是影响其回报的决定性因素。REITs作为一种房地产证券化产品，本身所蕴含的风险因素更具特殊性和复杂性——兼具了房地产业、资本市场和基金运作过程中的多重风险，因此其风险管理研究也绝非一般的投资基金的风险管理体系所能代替。正是立足于此，本文试图对REITs中的风险管理——这一目前缺乏系统研究却又至关重要的问题作出讨论，以此希望能对国内的REITs探索起到抛砖引玉的作用，继而为国内REITs的早日引进夯实基础。本文采用层层递进的方法进行论述。除去第一章绪论外，中心部分共分为四个章节：第二章“REITs概述”，从三个方面对REITs作了综述。首先，对REITs的概念和类型进行了相关界定；其次，分析了REITs与股票债券、抵押贷款证券及证券投资基金等相关产品之间的异同，并对REITs的独特优势及其局限予以分别阐述；最后，介绍了全球REITs“以美国为中心，亚洲为新兴市场”的发展现状，并且列表比较了美国与亚洲REITs模式中的区别。第三章“REITs风险的识别与评估”，根据REITs的特性全面而系统地将其风险因素进行了分类识别，并辅以数学模型对其中的重要因素进一步加以相应的量化分析。由于REITs作为一种特殊的房地产证券化产品，一方面受到房地产业本身和资本市场的双重风险所带来的一系列不确定因素的影响，另一方面又面临着基金运作管理过程中的诸多隐患，因此本文把REITs风险分为投资风险和运作风险两大类。其中，投资风险包括市场风险、流动性风险、规模风险和房地产质量下降的风险，运作风险则包括委托—代理风险、经营风险和财务风险。在对风险进行定量分析时，文章按照证券投资组合理论和资本资产定价模型两种思想中所应用的风险划分方法将REITs风险分为系统风险和非系统风险，继而应用统计学原理分别加以量化。第四章“REITs投资风险控制体系”，针对REITs中的投资风险因素，探索构建REITs投资决策机制、实施REITs投资风险管理的途径与方式。虽然REITs投资风险中的大部分因素是客观存在的，但我们可以通过判断风险发生的概率以

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论文摘要  6-8
ABSTRACT  8-10
目录  10-12
图表目录  12-13
绪论  13-19
  一. 研究的背景—为什么REITs值得我们关注  13-14
    (一) 海外基金强势抢滩中国地产  13
    (二) 国内地产融资催生新变局  13-14
  二. 国内外研究现状  14-16
    (一) 国外研究现状  14-15
    (二) 国内研究现状  15-16
  三. 研究的意义  16-17
  四. 研究的方法和步骤  17-19
    (一) 研究方法  17-18
    (二) 研究步骤  18-19
第二章 REITs概述  19-31
  一. REITs的界定  19-22
    (一) REITs的定义  19
    (二) REITs的类型  19-22
  二. REITs的投资特性分析  22-26
    (一) REITs与类似产品的异同  22-23
    (二) REITs的独特优势  23-25
    (三) REITs的局限  25-26
  三. 全球REITs发展现状  26-31
    (一) 美国“大师”项背难望  26-28
    (二) 亚洲“新秀”气势如虹  28-31
第三章 REITs风险的识别和评估  31-44
  一. REITs风险的定性分析  31-38
    (一) REITs的投资风险分析  31-34
    (二) REITs的运作风险分析  34-38
  二. REITs风险的定量分析  38-44
    (一) REITs风险的度量  38-39
    (二) 委托—代理风险分析模型  39-44
第四章 REITs的投资风险控制体系  44-53
  一. 事前控制—优化投资决策  44-49
    (一) 加强市场尽职调查研究  44
    (二) 集中化策略还是多样化投资组合  44-47
    (三) 蒙特卡洛风险仿真分析法(Monter Carlo)的应用  47-49
  二. 事中控制—实施监控  49-53
    (一) 充分重视物业价值的维护  49-50
    (二) 设法吸引机构投资者的加入  50-51
    (三) 建立健全的市场风险预警系统  51-53
第五章 REITs的运作风险管理机制  53-59
  一. 管理者的经营之道  53-54
  二. 投资者与管理者的利益内部治理机制  54-56
    (一) 管理者的薪酬激励  54
    (二) 董事会的结构设定  54-55
    (三) 运作模式的改善  55-56
  三. 外部监管策略  56-59
    (一) 监管法规  57
    (二) 监管机构  57
    (三) 自律机构  57-58
    (四) 政府机关  58
    (五) 信息披露  58-59
结语  59-61
参考文献  61-64
致谢  64

房地产投资信托基金（REITs）风险管理研究

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