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我国物业管理法律制度的完善

作　者: 韩雪姣
导　师: 邱艳
学　校: 东北财经大学
专　业: 经济法学
关键词: 物业管理物业服务企业业主自治物业服务合同
分类号: D922.181
类　型: 硕士论文
年　份: 2010年
下　载: 409次
引　用: 1次
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内容摘要

1993年3月深圳市物业服务企业成立以来,我国的房地产业也得到迅速发展,物业管理已成为我国的新兴行业。物业管理作为一种与房地产业相配套的综合管理方式,与社会经济的发展相适应,物业管理的内容涉及到各种专门的领域。随着我国经济高速发展,人民的生活水平也逐渐提高,人们已经认识到物业管理与人们的生活息息相关,在物业管理发展的同时有许多问题开始崭露头角,有许多复杂的物业管理纠纷频繁出现,这些问题困扰着很多业主,而这些问题的解决需要对物业管理理论研究的深入和物业管理方面的立法完善。在立法方面,《物业管理条例》作为物业管理立法的里程碑,它的颁布实施标志着我国物业管理开始有法可依。除此之外还有《中华人民共和国物权法》、《城市新建住宅小区管理办法》、《物业服务收费管理办法》、《物业管理企业资质管理办法》、《住宅专项维修资金管理办法》还有最新颁布实施的《业主大会和业主委员会指导规则》、《保安服务管理条例》等,从这些法律法规的颁布施行我们可以看出我国物业管理立法正逐渐走向完善,但还是存在一些不足,有些方面的规定还存在着空白,加上人们对物业管理还没有足够的认识,导致很多物业管理纠纷产生,许多新的问题层出不穷,给法院审理物业管理纠纷案件带来了困难。现今房地产业的迅猛发展带动着物业管理的发展,但物业管理方面的理论和实践中的许多问题不断的出现,如住房专项维修资金问题,物业服务企业的安全保障义务等等相关问题,这就需要我们加深对物业管理理论的研究,同时通过立法方式完善物业管理方面的漏洞,规范物业管理的活动,维护业主和物业服务企业的合法权益,改善人们的工作生活环境。物业管理涉及到多方主体的利益,涉及的面广,关系到人民的生活。良好的物业管理可以让业主的居住环境得到很大的改善,使业主的不动产得到充分的利用,提高人民生活水平和维持社会稳定。因此,笔者以物业管理实践为参考,选择“我国物业管理法律制度的完善”这一课题,通过讨论我国物业管理法律制度存在的问题,提出解决的措施及方案,更好地指导审判实践。本文包括业主自治机构法律地位,物业服务合同法律性质,物业服务费收缴,物业服务企业安全保障义务,住宅专项维修资金运行管理等问题,文章以《物业管理条例》和相关物业管理方面的法律为依据,对上述几个方面问题进行了分析和研究,从而合理对待和处理此类问题,强调业主在物业管理中的主导地位,规范物业管理行业,维护业主的合法权益,进而有利于我国房地产事业的健康发展与和谐社会的构建,推动物业管理行业的健康发展。本文分四部分,第一部分介绍物业管理法律制度的概述,为下文的论述奠定理论基础。第二部分简要介绍了国外及港台地区物业管理法律制度引出了国外一些先进理论及实践对我国的借鉴。第三部分论述了我国物业管理制度存在的法律问题,分别从物业管理立法方面、业主自治机构制度,.物业服务制度,住宅专项维修资金制度四方面进行阐述,提出在这四方面存在的一些主要法律问题。第四部分针对第三部分提出的问题进行深入的探讨,提出了解决及完善的策略和方法,其中包括几点新的建议作为一些参考。

全文目录

摘要  2-4
ABSTRACT  4-10
引言  10-12
1 物业管理法律制度概述  12-19
  1.1 物业管理制度的基本理论  12-16
    1.1.1 物业管理的概念、特点、种类  12-14
    1.1.2 物业管理法律制度的概念  14-15
    1.1.3 物业管理法律制度的起源与发展  15-16
  1.2 我国物业管理制度的立法渊源  16-19
    1.2.1 宪法关于物业管理制度的规定  16
    1.2.2 法律关于物业管理制度的规定  16-17
    1.2.3 行政法规关于物业管理制度的规定  17
    1.2.4 地方性法规关于物业管理制度的规定  17-18
    1.2.5 规章关于物业管理制度的规定  18
    1.2.6 司法解释性文件关于物业管理制度的规定  18-19
2 国外及港台地区物业管理制度简介及借鉴  19-26
  2.1 国外及港台地区物业管理制度简介  19-23
    2.1.1 美国的物业管理制度  19-20
    2.1.2 日本的物业管理制度  20-21
    2.1.3 中国香港地区的物业管理制度  21-22
    2.1.4 中国台湾地区的物业管理制度  22-23
  2.2 国外及港台地区物业管理制度对我国的借鉴  23-26
    2.2.1 业主自治机构法律地位明确  23
    2.2.2 物业管理法律体系健全  23-24
    2.2.3 重视维护业主权益  24-25
    2.2.4 专业化多样化物业服务模式  25-26
3 我国物业管理制度存在的法律问题  26-37
  3.1 我国物业管理制度立法上存在的缺陷  26-28
    3.1.1 物业管理立法滞后  26
    3.1.2 物业管理法律体系不完善  26-27
    3.1.3 缺乏专门物业管理方面的法律  27
    3.1.4 物业管理法律法规原则性强缺乏可操作性  27-28
  3.2 我国业主自治机构制度存在的法律问题  28-31
    3.2.1 业主自治机构法律地位不明确  28-29
    3.2.2 业主自治机构运行机制的不足  29-30
    3.2.3 业主自治机构监督缺失  30-31
  3.3 我国物业服务制度存在的法律问题  31-34
    3.3.1 物业服务合同法律性质不明  31-32
    3.3.2 物业服务费收缴保障机制的缺失  32
    3.3.3 物业服务企业法律地位不明确  32-33
    3.3.4 物业服务企业安全保障义务规定不明  33-34
  3.4 住宅专项维修资金制度存在的法律问题  34-37
    3.4.1 开发建设单位代收住宅专项维修资金存在风险  34
    3.4.2 住宅专项维修资金使用程序复杂  34-35
    3.4.3 住宅专项维修资金管理模式存在瑕疵  35
    3.4.4 对住宅专项维修资金的监管不当  35-37
4 完善我国物业管理制度的建议  37-50
  4.1 完善物业管理立法  37-39
    4.1.1 逐步完善物业管理法律法规体系  37
    4.1.2 制定权威较高的物业管理制度的专项立法  37-38
    4.1.3 制定可操作性的配套物业管理方面的法律法规  38-39
  4.2 业主自治机构制度的法律完善  39-43
    4.2.1 明确业主自治机构的法律地位  39-40
    4.2.2 改善业主自治机构日常运行机制  40-42
    4.2.3 建立业主自治机构的监督机制  42-43
  4.3 物业服务制度的完善  43-46
    4.3.1 明确物业服务合同的法律性质  43
    4.3.2 建立物业服务费收缴保障机制  43-44
    4.3.3 明确物业服务企业法律地位  44-45
    4.3.4 规范物业服务企业安全保障义务  45-46
  4.4 住宅专项维修资金制度的完善  46-50
    4.4.1 禁止开发建设单位代收住宅专项维修资金  46-47
    4.4.2 合理简化使用住宅专项维修资金程序  47
    4.4.3 建立住宅专项维修资金信托管理制度  47-48
    4.4.4 加强对住宅专项维修资金的监管  48-50
结论  50-51
参考文献  51-54
后记  54-55

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