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城市土地使用权出让价格的预测研究
作 者: 周静
导 师: 孙慧
学 校: 天津大学
专 业: 管理科学与工程
关键词: 城市土地 出让价格 基准地价 灰色预测 地价指数
分类号: F224
类 型: 硕士论文
年 份: 2008年
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内容摘要
随着我国土地使用制度改革的力度不断加大,土地市场逐渐完善,城市土地出让价格更加接近市场价格。招标、拍卖、挂牌的出让方式越来越广泛地被采用,加剧了土地出让市场的竞争性。对城市土地出让价格进行准确、客观的预测对政府和房地产开发商都具有重要意义。本文研究的是城市内特定宗地的出让价格发展趋势,并预测未来的宗地出让价格。本文是在基准地价系数修正法的基础上,结合灰色预测理论的GM(1,1)模型,对未来时期的城市土地出让价格进行预测。基准地价系数修正法通过对基准地价进行年期修正、期日修正、容积率修正及区域和个别因素修正来取得待估宗地的价格。为了取得未来的地价指数,本文根据以往的平均地价历史数据的时间序列,运用GM(1,1)模型,模拟平均地价发展趋势,预测未来的平均地价。再由平均地价计算出未来的地价指数,以便对基准地价进行期日修正,进而实现了对土地出让价格的中长期预测。在容积率修正过程中,本文运用回归拟合的方式建立了容积率与地价的相关函数,得出容积率修正系数。本文以天津市中心城区某宗Ⅶ级商业用地的土地出让价格预测为例,先根据天津市中心城区Ⅶ级商业用地各季度平均地价,运用灰色预测法得到平均地价的预测模型。经过检验,该模型符合精度要求,可以用其预测平均地价,并由此求得地价指数。本文还运用对数函数对容积率和地价的关系进行拟合,求得容积率修正系数。然后,通过对天津市中心城区的基准地价进行修正,预测出了该宗土地2008年各季度的出让价格。
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全文目录
摘要 3-4 ABSTRACT 4-7 第一章 绪论 7-15 1.1 研究背景 7-8 1.2 研究的目的和意义 8-10 1.3 国内外研究现状 10-13 1.3.1 国外研究现状 10-11 1.3.2 国内研究现状 11-13 1.4 本文研究方法和思路 13-15 第二章 土地价格的理论基础及影响因素 15-27 2.1 土地的概念 15 2.2 西方经济学中的地租地价理论 15-19 2.2.1 西方古典经济学家的地租地价理论 15-16 2.2.2 西方庸俗经济学家的地租地价理论 16-17 2.2.3 西方新古典主义的地租地价理论 17 2.2.4 现代西方经济学的地租地价理论 17-19 2.3 马克思主义地租地价理论 19-21 2.3.1 地租的定义 19 2.3.2 级差地租 19 2.3.3 绝对地租 19-20 2.3.4 垄断地租 20 2.3.5 地价理论 20-21 2.4 土地价格的特点、分类及影响因素 21-27 2.4.1 土地价格的特点 21-22 2.4.2 土地价格的分类 22 2.4.3 土地价格的影响因素 22-27 第三章 我国的城市土地使用权出让管理 27-35 3.1 城市土地使用权出让概述 27-28 3.1.1 城市土地使用权出让的含义 27 3.1.2 城市土地使用权出让的特征 27-28 3.2 我国城市土地使用权出让的方式 28-32 3.2.1 城市土地使用出让基本原则 28-29 3.2.2 城市土地使用权出让的主要方式 29-30 3.2.3 城市土地使用权出让方式的比较 30-32 3.3 土地出让金的性质和特征 32-35 3.3.1 土地出让金的性质 32-33 3.3.2 土地出让金的特征 33-35 第四章 城市土地出让价格预测模型 35-51 4.1 土地出让价格的测算步骤 35-38 4.1.1 基准地价系数修正法的概念 35-36 4.1.2 基准地价系数修正法估价的步骤 36-38 4.2 地价指数 38-42 4.2.1 地价指数的含义与分类 38-39 4.2.2 编制地价指数的技术路线 39 4.2.3 地价指数的特性与功能 39-42 4.3 灰色预测理论 42-51 4.3.1 灰色理论概述 42-46 4.3.2 GM(1,1)模型 46-51 第五章 天津市中心城区某宗土地出让价格预测 51-59 结束语 59-60 参考文献 60-62 发表论文和参加科研情况说明 62-63 致谢 63
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中图分类: > 经济 > 经济计划与管理 > 经济计算、经济数学方法 > 经济数学方法
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