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城乡建设用地增减挂钩机制的经济学分析

作　者: 马永坤
导　师: 杨继瑞
学　校: 西南财经大学
专　业: 政治经济学
关键词: 城乡建设用地增减挂钩机制指标价格成都
分类号: F301
类　型: 博士论文
年　份: 2011年
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内容摘要

目前,我国正处于工业化、城镇化快速发展时期,建设用地需求增长态势明显,保护耕地和保障经济社会发展用地的任务十分艰巨。城乡建设用地增减挂钩是通过建新拆旧、土地复垦和土地的集约化利用,最终实现建设用地总量不增加,耕地面积不减少和土地质量不降低,使用地布局趋于合理化。近年来,各地区开展农村土地整治,有效促进了耕地保护。一些地方开展城乡建设用地增减挂钩试点,对统筹城乡发展发挥了积极作用,但也出现了一些亟须规范的问题,如挂钩指标分配缺乏依据,决策存在寻租空间：资金来源渠道单一；用地供求矛盾尖锐；城乡地租悬殊巨大等。少数地方违背农民意愿强拆强建,片面追求增加城镇建设用地指标,擅自开展城乡建设用地增减挂钩试点或扩大试点范围,擅自扩大挂钩周转指标规模,挂钩周转指标使用收益分配不规范,严重侵害了农民利益。在当前社会经济不断发展和农村土地价值不断显现过程中,城乡建设用地增减挂钩试点还处于不断摸索与经验总结的阶段,各地已经探索出各类不同的宅基地流转方式,例如转权让利模式、保权让利模式、保权保利模式等。在各种模式中,收益分配,即土地所有者、使用者、政府及其他投资者间的利益分割显然是关键所在,利益分配的具体比例在不同区域不可能固定不变,但是必须把握一个原则就是农民应为最大受益者,而其它投资者(包括地方各级政府)则应根据各自在农村基础设施、公共设施、工业等方面的投资情况享受合理的投资收益。根据新一轮土地利用、城镇建设用地总体规划和新农村建设规划要求,研究城乡建设用地增减挂钩机制,充分利用农村集体建设用地,规划农村新型社区建设是我国社会经济发展全局和战略性问题。城乡建设用地增减挂钩的实施将有助于促进城乡统筹、新农村建设和耕地保护“三位一体”的城乡一体化建设,有效地推动经济建设和城镇化发展的进程。在当前村庄建设异构现象明显的情况下,实现“异构协同”难度大。推进安置区建设的乡村空间重构,将有利于“保持耕地总量动态平衡”总体目标的实现和社会主义新农村建设的推进,对促进我国社会主义经济可持续发展具有重大意义。成都市在统筹城乡发展中,尤其是在开展农村土地整治和城乡建设增减挂钩过程中,结合新一轮土地利用总体规划修编,科学合理安排农村各业用地,促进了社会主义新农村建设和城乡一体化发展。本文综合运用产权经济学、马克思地租理论、区位理论、城市化理论、计量经济学、发展经济学和资源经济学等理论成果与理论工具,结合当前开展的城乡建设用地增减挂钩试点实际,对挂钩的理论根源、内涵和模式进行深入的探讨；对城乡建设用地增减挂钩的价格、动力、演化和调控机制方面进行重点剖析；在实地调研并掌握大量有效数据的基础上,通过计量分析手段的运用,对城乡建设用地增减挂钩机制对结构演化及其对经济增长的影响等问题进行系统研究；以成都市为例证对城乡建设用地挂钩机制进行了系统、全面的剖析和探讨,为建设用地增减挂钩的理论构建和实践指导提供一种可借鉴的思路和对策。全文主体框架和结构由四部分组成：第一部分为导言,包括第一、二、三章；第二部分为城乡建设用地增减挂钩的机制分析,包括第四、五、六、七章；第三部分为增减挂钩的实践分析,包括第八章；第四部分为结论与展望,包括第九章。第一章为绪论,主要说明本论文的选题意义、背景、研究现状、研究的思路和方法等。探讨城乡建设用地的设定及面临的问题,为城乡建设用地增减挂钩的开展提供了数据来源和范围的界定。第二章为本文的理论基础。本章为城乡建设用地增减挂钩的研究提出了相关理论基础,并建立了增减挂钩机制的理论分析框架。第三章对城乡建设用地增减挂钩的内涵进行了阐释。从城乡建设用地配置效率的角度分析了挂钩项目区的构成,挂钩规模的确定及其操作方法,同时界定了各地不同的挂钩实践类型。第四章主要介绍了城乡建设用地增减挂钩地价评估体系。在建立城乡统一的建设用地市场的基础上,建立一整套完善的价格体系是必不可少的一个环节。农村建设用地的价格体系是空白的,国家没有制定规程,也没有相应的指导性文件作参考。在级别的划分路径、评价单元的设置、价格评估的方法方面都需要在实践中建立与城镇地价体系的有效链接,本文的研究成果为国家制定统一的建设用地评价规程提供参考。第五章从城市空间增长理论和地方单元的样本中分析城乡建设用地增减挂钩动力机制,如何通过对现实中的研究来揭示我国城乡建设用地增减挂钩的动力机制是本章研究的重点。为城乡建设用地增减挂钩的机理的分析提供了参考。第六章围绕城乡建设用地结构空间和时间序列的演化机制,探讨了增减挂钩结构演化中的自身机理及面临的问题。第七章研究了当前我国城乡建设用地政策的思路,通过对调控机制的分析,提出了作者对未来城乡建设用地增减挂钩的引导和控制的具体建议。第八章是以成都为例,实证分析城乡建设用地增减挂钩的实践中的经验和不足,并对下一步研究提出建议。第九章是对全文的总结,并对以后试点工作的开展提出了作者的见解。论文不足：国内在对城乡建设用地挂钩机制的研究较少,在价格和动力机制等方面的研究还需要今后进一步的研究和探讨,如价格模型是如何结合实际来修正和确定。同时在动力机制方面,对农民参与挂钩的积极性和安置意愿上研究不足,且研究样本只限于成都等四川个别市、县,研究结果不具有普遍性,带有明显的地域特征。在研究深度和广度上都有待于进一步的深入和完善。同时数据资料搜集的不完善和不可得,使得研究不够全面细致。论文的主要贡献：1、城乡建设用地增减挂钩涉及政治、经济和社会的方方面面,挂钩机制的研究具有全面性、系统性和社会性的特点。本文从价格、动力、演化和调控机制四个方面进行重点分析,研究视角上有所创新。本文对城乡建设用地增减挂钩机制(价格机制、动力机制、演化机制、调控机制)为主要研究内容,以城乡建设用地作为研究对象,进行了比较深入系统的剖析和探讨,论文选题具有新颖性。2、在城乡建设用地挂钩的价格评估和测算上,理论和实践上没有共识和实质性的评估和测算模式。本文基于产权理论和Hedonic模型的项目区建设用地定价问题的研究,并对建新区土地使用者的竞价曲线及其空间序列进行了分析,确定了市场竞价下的建新区土地利用数量。在理论和操作中都有章可循、行之有效,具有重要的理论和实践意义。3、探索了城乡建设用地统一市场的可行性,按照城乡建设用地统一规划的要求,在城乡之间建立建设用地增减挂钩机制的运作平台。另外,探讨了实现建设用地指标资本化,为城乡建设用地增减挂钩提供支持,也为进一步的研究提供了参考和借鉴。

全文目录

摘要  4-8
Abstract  8-21
1 绪论  21-42
  1.1 研究的出发点和目的  21-25
    1.1.1 研究的出发点  21-24
    1.1.2 研究的目的  24-25
  1.2 研究对象的界定  25-28
    1.2.1 城乡建设用地的概念及其内容  25
    1.2.2 土地类别的划分及城乡建设用地  25-27
    1.2.3 城乡建设用地增减挂钩  27-28
  1.3 国内外学者对城乡建设用地增减挂钩机制的研究  28-36
    1.3.1 城乡建设用地挂钩过程中存在的问题综述  29-30
    1.3.2 城乡建设用地挂钩运作模式研究综述  30-31
    1.3.3 国内外对城乡建设用地增减挂钩相关问题研究  31-36
  1.4 研究框架与结构安排  36-42
    1.4.1 研究的总体框架及技术路线  36-38
    1.4.2 研究方法  38-39
    1.4.3 论文的结构及主要内容  39-40
    1.4.4 论文的不足与可能的创新  40-41
    1.4.5 未来进一步研究的空间  41-42
2 城乡建设用地增减挂钩的理论基础  42-61
  2.1 土地资本和土地产权理论  42-51
    2.1.1 古典和新古典地租理论  42
    2.1.2 马克思土地资本和土地产权理论  42-50
    2.1.3 土地发展权理论  50-51
  2.2 土地利用/覆盖空间变化的经济理论  51-52
  2.3 区域经济理论  52-56
    2.3.1 中心——外围理论  52-53
    2.3.2 城市圈域经济理论  53
    2.3.3 城市土地配置理论  53-56
  2.4 区域可持续发展理论  56-58
  2.5 挂钩机制理论框架的建构  58-61
3 城乡建设用地增减挂钩机制内涵  61-66
  3.1 挂钩试点工作背景  61
  3.2 增减挂钩主要内容  61-63
    3.2.1 挂钩项目区的构成  61-62
    3.2.2 挂钩规模的确定及操作方法  62-63
  3.3 挂钩实践类型  63-66
    3.3.1 从时间和空间上:以山东为例  63-64
    3.3.2 挂钩实践与新农村建设等工作相结合:以天津为例  64
    3.3.3 资金运作方式:以江苏、山东、天津为例  64
    3.3.4 农民安置方式:以江苏为例  64-65
    3.3.5 地域经济类型:以四川为例  65-66
4 城乡建设用地增减挂钩的价格机制  66-89
  4.1 城乡建设用地价格的异化  66-68
    4.1.1 拍卖过程中地价的异化  67-68
    4.1.2 开发商串联导致地价的异化  68
  4.2 土地相关税费及项目区价格制定  68-74
    4.2.1 土地增值收入与土地收益分配  69-70
    4.2.2 税费体系和项目区地价的制定  70-74
  4.3 城乡建设用地流转市场的均衡分析  74-78
    4.3.1 城乡建设用地供求与交易成本  74-76
    4.3.2 城乡建设用地最优规模的确定  76-78
  4.4 城乡建设用地挂钩指标定价及其出让  78-89
    4.4.1 基于Hedonic模型的项目区建设用地定价问题  79-82
    4.4.2 建新区土地使用者的竞价曲线及其空间序列  82-84
    4.4.3 市场竞价下的建新区土地利用数量的确定  84-85
    4.4.4 成都市温江区挂钩项目定价分析  85-89
5 城乡建设用地增减挂钩的动力机制  89-109
  5.1 城乡一体化理论及影响挂钩实施的因素  89-93
    5.1.1 分析思路与主要变量设置  90-91
    5.1.2 数据来源及其分析  91-93
  5.2 城乡建设用地挂钩下的价值补偿  93-96
    5.2.1 城乡建设用地价值补偿模型  93-95
    5.2.2 农地利用效益驱动分析  95-96
  5.3 城乡建设用地挂钩的驱动力:四川苍溪县经验借鉴  96-105
    5.3.1 土地利用特点及存在的问题  96-97
    5.3.2 城市建设用地空间分析  97-99
    5.3.3 土地整理及挂钩规划  99-102
    5.3.4 城乡建设用地挂钩的动因  102-105
  5.4 成都市温江区挂钩实施的动力机制  105-109
    5.4.1 温江区"拆院并院"项目  105
    5.4.2 温江区建设用地增减挂钩的驱动力  105-109
6 城乡建设用地增减挂钩的演化机制  109-137
  6.1 城乡建设用地挂钩演化的态势  109-110
    6.1.1 集体建设用地上经营性住房问题  109-110
    6.1.2 "挂钩指标"市场的建立  110
  6.2 城乡建设用地利用空间格局的演化与调控  110-116
    6.2.1 城镇工矿用地利用的空间关系变化  112-114
    6.2.2 农村居民点用地的变化情况  114-116
  6.3 土地整治与增减挂钩相结合统筹城乡发展  116-123
    6.3.1 国内城乡建设用地的整理中存在的问题  116-118
    6.3.2 城乡建设用地整理及其规划实施  118-122
    6.3.3 土地整治和城乡建设用地增减挂钩结合  122-123
  6.4 安置区建设模式分析:新农村综合体建设的思考  123-137
    6.4.1 新农村综合体建设的前提基础  124-128
    6.4.2 新农村综合体建设及相关指标  128-134
    6.4.3 新农村综合体建设的策略  134-137
7 城乡建设用地增减挂钩调控机制  137-150
  7.1 城乡建设用地的法律基础及其演变历程  137-141
    7.1.1 土地法和土地使用规划系统:城乡建设用地的法律依据  137-139
    7.1.2 土地管理政策、法律的演变历程  139-141
  7.2 城乡建设用地增减挂钩政策激励及微观管理机制  141-147
    7.2.1 政策激励机制  141-142
    7.2.2 挂钩试点进展情况  142-144
    7.2.3 城乡建设用地增减挂钩政策微观管理思路  144-147
  7.3 城乡建设用地挂钩机制思路  147-150
    7.3.1 建立确权登记制度  147
    7.3.2 建立产权交易制度  147-148
    7.3.3 推进城乡建设用地流转市场化  148-150
8 城乡建设用地增减挂钩实践:成都例证  150-169
  8.1 统筹城乡下成都土地利用现状剖析  151-152
  8.2 农村居民点整理的潜力  152-154
    8.2.1 城乡土地资源配置效率低下及耕地持续减少  152-153
    8.2.2 成都市土地利用情况  153-154
  8.3 成都市挂钩规模的确定  154-156
    8.3.1 挂钩指标分解  154-155
    8.3.2 挂钩重点区域确定  155-156
  8.4 成都城乡建设用地增减挂钩实施情况  156-169
    8.4.1 价格机制:成都市温江区幸福田园项目评估  156-160
    8.4.2 动力机制:增减挂钩工作开展的思路  160-162
    8.4.3 演化机制:成都温江区万春镇幸福村安置区建设模式  162-164
    8.4.4 调控机制:成都市郫县土地利用和挂钩情况分析  164-165
    8.4.5 挂钩机制分析:温江区永宁镇八角社区挂钩项目  165-169
9 结论及展望  169-174
  9.1 挂钩实施的意义及试点中存在的问题  169-170
  9.2 城乡建设用地增减挂钩机制的建立  170-171
  9.3 城乡建设用地挂钩试点的发展方向  171-174
参考文献  174-181
附录  181-198
  附件一:成都市耕地面积和总量平衡表  181-183
  附件二:成都市温江区永宁镇八角新型社区建设项目  183-186
  附件三:成都市温江区万春镇红专新型社区建设项目  186-189
  附件四:温江区和盛镇友庆村新型社区建设项目  189-193
  附件五:成都市温江区永盛镇瑞湖香洲新型社区建设项目  193-198
后记  198-199
攻博期间主要科研成果  199-200

城乡建设用地增减挂钩机制的经济学分析

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