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以房屋的二重买卖为视角论我国不动产登记制度的完善

作　者: 吴荣生
导　师: 沈军
学　校: 苏州大学
专　业: 法律
关键词: 不动产登记制度物权变动模式房屋双重买卖合同效力权利救济
分类号: D923.2
类　型: 硕士论文
年　份: 2008年
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内容摘要

近年来,因房屋价格的逐年攀升,当事人为了谋取不当利益而违反诚实信用原则,对房屋实施双重乃至多重买卖,因涉案金额巨大,当事人之间矛盾尖锐,对民事主体权益及社会秩序的和谐安定有着十分重要的意义。由于我国《合同法》对此并未作出明确的规定,从理论上对此进行探讨具有相当重要的实践价值和理论意义。《物权法》颁布并实施后,从不动产登记的角度对房屋的二重买卖进行了规范,但仍有需要完善之处。本文在已有研究成果的基础上借鉴国外法治及其思想,运用民商法学的相关理论对下列问题进行了研究和探讨。第一章,首先概括介绍了不动产登记制度的基本理论。第二章,详细地介绍了世界有关国家采用不同物权变动的立法模式下的不动产登记制度。如《德国民法典》为代表的物权形式主义的物权变动模式下的登记要件主义,《法国民法典》为代表的债权意思主义的物权变动模式下的登记形式主义,英美法国家的托伦斯登记制度。以及着重分析了我国的不动产登记制度的模式。第三章,是本文的主体部分,分别对各种不动产双重买卖情况进行法理分析。个别情况将进行案例分析。第一节,我们对现实中存在的两个买受人均未办理产权登记时,所有权归属问题进行分析。在本节中引用了一个案例,并对案例进行了剖析。第二节,在后买受人取得所有权的情况下,先买受人可寻求的权利救济措施进行了阐述。在本节中将首先引用一则典型案例,在案例的基础上进一步分析。第三节,对先买受人取得所有权之后,出卖人再为后续买卖的情况发生的无权处分行为效力问题作出了详细讨论。其中介绍不同学者主张的观点,对其进行评述。从而结合我国物权变动的模式提出自己的观点。再分析了前买受人在出卖人和后买受人签订合同之后再进行登记,这时后买受人的房屋买卖合同的效力问题和对后买受人的救济措施。第四节,鉴于现实生活中经常发生的后买受人又将取得所有权的不动产转卖给了新的其他第三人的情况时,对各方当事人利益的平衡和新的善意第三人的法律保护问题做出探讨。第四章,在现实中会发生如此多的不动产双重买卖的情况,主要原因是我国不动产登记制度存在许多不合理之处。本章将先分析《物权法》实施前我国不动产登记制度存在的一些不足。然后对《物权法》规定的几种制度进行解读,这些制度对根除现存的不动产登记制度的不足有很大的作用,特别是可以避免本文所提到的几种不动产双重买卖。如实质审查制度,建立预告登记制度,以及登记机关登记制度。最后,从明确统一登记机构,建立不动产交易的强制公证制度,明确登记机构的赔偿责任等方面对现行不动产登记制度提出完善的建议。

以房屋的二重买卖为视角论我国不动产登记制度的完善

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