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基于REITs的公租房融资模式研究

作　者: 庄治磊
导　师: 曹小琳
学　校: 重庆大学
专　业: 管理科学与工程
关键词: 公共租赁住房 REITs 保障性住房 融资渠道
分类号: F293.3
类　型: 硕士论文
年　份: 2011年
下　载: 940次
引　用: 10次
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内容摘要


我国住房制度经过三十年的改革与发展,保障性住房体系不断完善,已经初步形成了以经济适用住房和廉租房为主、各种安置房等为辅的多层次城镇住房供应体系,对解决部分城镇中低收入家庭的住房问题,缓解国内住房需求矛盾,稳定房价起到了重要作用。现行的保障性住房制度也存在着较多的问题,使相当部分住房困难群体仍然未纳入住房保障范围,这部分困难群体包括刚毕业的大学生、外来务工人员和本地城镇户籍人口中部分中低收入者等。公共租赁住房(简称公租房)是我国现行保障性住房制度的重要补充,满足尚未纳入保障性住房体系的群众的基本住房需求。短期内建设大量的公租房需要巨大的资金量,因此资金瓶颈阻碍了公租房的发展。论文在公租房融资方面展开研究具有重要的理论价值和现实意义。论文立足于公租房融资渠道的视角,通过文献阅读、资料收集、系统分析、对比研究等方法展开讨论,对公租房融资现状及困境、国外保障性住房融资模式进行较为全面而深入的研究,提出了一种具有一定参考价值的公租房建设融资渠道——房地产投资信托基金(REITs)。论文主要进行了三个方面的研究:①公租房的融资现状研究。依靠政府财政融资并不能支撑规模巨大的公租房建设。我们必须根据发达国家和地区的有益经验,充分发挥市场的资源配置作用,在政府总体规划和引导下将社会民间资本发展成公租房建设的重要资金来源。②提出利用REITs解决公租房融资困境的新思路。REITs是一种产业投资基金的集合投资产品,它具有税收优惠、专业化管理、所有权和经营权相分离、投资门槛低、有限的投资风险、稳定的投资回报等方面的优势。公租房项目拥有政府背景和巨大的市场需求,具有风险小、预期收益稳定的特点,非常具有投资价值。REITs的发展和公租房的建设是可以相互促进的和相得益彰的。在分析REITs的基础上研究了利用REITs开展公租房融资的必要性和可行性。③公租房REITs的模式设计。公租房公益性的特点和我国特殊的国情决定了公租房REITs的组织形式、运作模式与其他类型的REITs存在不同之处,在这些基础上提出了适合我国国情的公租房REITs模式。同时指出了公租房REITs面临的风险和问题,并提出合理化建议。

全文目录


中文摘要  3-4
英文摘要  4-9
1 绪论  9-15
  1.1 研究的背景及意义  9-11
    1.1.1 研究的背景  9-10
    1.1.2 研究的意义  10-11
  1.2 保障性住房建设的国内外研究  11-13
    1.2.1 国外的研究现状  11-12
    1.2.2 国内的研究现状  12-13
  1.3 论文研究方法及内容  13-15
    1.3.1 研究的方法  13
    1.3.2 研究的内容及结构安排  13-15
2 公共租赁住房概述  15-25
  2.1 我国保障性住房政策现状  15-20
    2.1.1 我国保障性住房政策发展的历史演变  15-17
    2.1.2 我国现阶段保障性住房类型及存在的问题  17-20
  2.2 公共租赁住房制度  20-24
    2.2.1 公共租赁住房概述  20-21
    2.2.2 公共租赁住房与经济适用房、廉租房的比较分析  21-22
    2.2.3 公共租赁住房房源筹集分析  22-24
    2.2.4 公共租赁房的管理机制分析  24
  2.3 本章小结  24-25
3 公共租赁住房建设融资现状及困境  25-36
  3.1 公共租赁住房建设融资方式  25-28
    3.1.1 财政预算投入  25-26
    3.1.2 公积金  26
    3.1.3 土地出让金净收益  26-27
    3.1.4 银行贷款  27
    3.1.5 出租公共租赁住房及配套设施回收资金  27-28
  3.2 公共租赁住房建设的困境  28-29
  3.3 发达国家或地区保障性住房融资模式及其启示  29-34
    3.3.1 发达国家或地区保障性住房融资模式  29-33
    3.3.2 发达国家或地区保障性住房融资模式的启示  33-34
  3.4 本章小结  34-36
4 利用 REITs 解决融资困境的设想  36-51
  4.1 REITs 的概述  36-43
    4.1.1 REITs 的定义  36
    4.1.2 国外REITs 的发展历程  36-39
    4.1.3 REITs 的特点  39
    4.1.4 REITs 的种类  39-43
  4.2 REITs 与其他投资产品的比较分析  43-44
    4.2.1 REITs 与证券投资基金的区别  43
    4.2.2 REITs 与房地产公司股票的区别  43-44
  4.3 我国发展REITs 的现状及面临的困难  44-46
    4.3.1 REITs 发展的现状  44
    4.3.2 国内的信托计划与REITs 的区别  44-45
    4.3.3 国内开展REITs 面临的困难  45-46
  4.4 在公租房建设融资中引入REITs 的必要性和可行性  46-50
    4.4.1 必要性分析  46-47
    4.4.2 可行性分析  47-50
  4.5 本章小结  50-51
5 以 REITs 为渠道的公租房融资模式设计  51-57
  5.1 公租房REITs 的设计原则  51
  5.2 主要参与者  51-52
  5.3 公租房REITs 的投资对象  52-53
  5.4 公租房REITs 的运作模式  53
  5.5 公租房REITs 的盈利模式  53-54
  5.6 公租房REITs 的操作流程  54-55
  5.7 公租房REITs 的风险因素、面临的障碍及对策建议  55-56
    5.7.1 风险因素  55
    5.7.2 面临的障碍  55-56
    5.7.3 对策建议  56
  5.8 本章小结  56-57
6 结论与展望  57-59
  6.1 结论  57
  6.2 展望  57-59
致谢  59-60
参考文献  60-62
附录  62

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中图分类: > 经济 > 经济计划与管理 > 城市与市政经济 > 城市经济管理 > 房地产经济
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