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城市土地储备制度对房价影响研究

作　者: 冯瑞娜
导　师: 胥悦红
学　校: 中央民族大学
专　业: 技术经济及管理
关键词: 城市土地储备制度房地产市场房价土地财政
分类号: F293.3;F224
类　型: 硕士论文
年　份: 2011年
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内容摘要

房地产业作为国民经济的支柱产业,对我国经济的发展起着举足轻重的作用。近年来,我国房价开始不断上涨,上升幅度远远超过我国经济总体增长水平和城镇居民平均收入增加速度。房价的过快上涨,不但极大影响城市居民的生活质量,而且严重影响整个国民经济的健康平稳发展。因此,房价问题已经成为引起社会广泛关注的社会问题和经济问题。本文主要着眼于土地储备制度,从制度的角度研究其对房地产市场尤其是房价的影响,并以土地市场、房地产市场相关数据为基础,采用统计分析和计量经济学分析方法进行实证分析。本文首先通过对土地储备制度的成因及其效应进行分析,发现虽然土地储备制度的实施具有一定的积极意义,但也产生了不容回避的问题,形成了地方政府对土地一级市场的垄断,导致了土地交易价格的不断上涨,对房地产市场的平稳运行带来了不利影响；其次,通过对土地财政的成因进行分析,发现实行土地储备制度以来,在现行分税制财政体制及政府官员考核体系的制度背景下,产生了地方政府土地财政现象,对土地价格及房地产价格的上涨产生了重要影响；然后本文分析了影响房地产市场的各种因素,特别是制度性因素,得出现行土地储备制度的实施是导致房价不断上涨的重要制度性因素；最后本文分别采用土地交易价格、土地出让收入、地方政府一般预算收入三个指标来代表土地储备制度,通过计量经济学原理实证分析其对房价的影响,得出土地储备制度是导致房价不断上涨的重要制度性因素的结论。

全文目录

摘要  2-4
ABSTRACT  4-9
第一章绪论  9-15
  第一节选题意义  9
  第二节文献综述  9-14
    一、房价影响因素  9-11
    二、土地储备制度对房价影响  11-14
  第三节研究思路  14-15
第二章我国城市土地储备制度的形成  15-26
  第一节我国传统土地使用制度  15-16
  第二节我国土地使用制度发展历程  16-17
    一、征收土地使用费  16
    二、开展土地使用权有偿出让和转让试点  16
    三、制定地方性土地使用权有偿出让、转让办法  16-17
    四、修改宪法和土地管理法  17
    五、制定全国性的土地使用权出让和转让法律法规  17
  第三节我国城市土地储备制度基本框架  17-21
    一、城市土地储备制度发展历程  18
    二、土地征收征用制度  18-19
    三、土地出让金制度  19-20
    四、土地招拍挂出让制度  20-21
  第四节我国城市土地储备制度的运作模式  21-23
    一、我国城市土地储备的运行方式  21-22
    二、土地储备开发的实施步骤  22-23
  第五节土地储备制度的特性  23-26
    一、土地储备的公益性  24
    二、土地收购的统一性  24
    三、土地价值的增值性  24
    四、土地供应的垄断性  24
    五、土地出让的竞争性  24-26
第三章城市土地储备制度的效应分析  26-33
  第一节城市土地储备制度的积极效应  26-29
    一、有利于有效保护耕地  26
    二、有利于政府对土地市场进行调控  26-27
    三、有利于加快城市建设步伐  27
    四、有利于增加地方政府财政收入  27-28
    五、有利于抑制土地市场投机活动  28
    六、有利于城市规划目标的实现  28
    七、有利于房地产市场的稳健发展  28-29
    八、有利于保障国有土地资产的收益  29
  第二节城市土地储备制度的弊端  29-33
    一、不利于土地资源配置  29-30
    二、不利于企业公平竞争  30
    三、危害金融资产的安全性  30
    四、不利于老百姓安居乐业  30
    五、不利于农村的稳定  30-31
    六、损害政府公信力  31
    七、引发"寻租"行为  31
    八、增加社会不安定因素  31-32
    九、破坏社会经济结构  32-33
第四章土地储备制度与土地财政  33-39
  第一节我国土地财政的表现  33-35
    一、通过出让土地获取高额的土地出让收入  33-34
    二、房地产业和建筑业税收成为地方财政一般预算的支柱性收入  34
    三、通过低价出让工业用地招商引资实现经济增长  34-35
    四、利用土地抵押融资筹集城市建设资金  35
  第二节我国土地财政形成的原因  35-37
    一、现行财政体制是导致土地财政形成的直接诱因  35-36
    二、现行土地制度为土地财政的形成提供了制度保障  36-37
    三、现行政绩考核机制是"土地财政"形成的内在动机  37
  第三节我国土地财政的规模  37-39
第五章房价影响因素分析  39-46
  第一节影响房地产价格的成本因素  39-41
    一、土地取得成本  39-40
    二、房屋建筑安装成本的提高  40
    三、公共基础设施配套费用  40-41
    四、房地产相关税费  41
  第二节供给与需求因素  41-43
    一、城市化、工业化进程的加快  42
    二、居民人均收入上涨  42
    三、作为投资手段对商品房的需求  42
    四、消费者从众的购房心态  42
    五、供给结构不合理  42-43
  第三节政策因素  43-46
    一、我国土地供应制度  43-44
    二、财政政策因素  44-45
    三、金融政策  45-46
第六章土地储备制度对房价影响的实证分析  46-64
  第一节实证分析的思路和方法  46-48
  第二节土地交易价格与商品房价格的实证分析  48-53
    一、模型构建  48
    二、数据收集  48-49
    三、最小二乘回归  49-52
    四、格兰杰因果检验  52-53
  第三节土地出让收入与商品房价格的实证分析  53-58
    一、模型构建  53
    二、数据选取  53-54
    三、最小二乘回归  54-56
    四、ADF检验  56-57
    五、格兰杰因果检验  57-58
  第四节地方政府一般预算收入与商品房价格的实证分析  58-63
    一、构建模型  58
    二、数据选取  58-59
    三、最小二乘回归  59-61
    四、ADF检验  61-63
    五、格兰杰因果检验  63
  第五节本章小结  63-64
第七章结论及建议  64-67
  一、本文结论  64
  二、政策建议  64-67
    (一) 改革现行土地制度  64-65
    (二) 完善土地增值收益分配机制  65
    (三) 进一步完善分税制财政体制  65-66
    (四) 改革地方政府官员政绩考核机制  66
    (五) 增加保障性住房供应  66-67
参考文献  67-71
攻读学位期间发表的学术论文目录  71-72
致谢  72-73

城市土地储备制度对房价影响研究

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