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房地产项目开发的风险管理研究

作　者: 王盛宝
导　师: 薛质；陈乃明
学　校: 上海交通大学
专　业: 项目管理
关键词: 房地产市场房地产项目开发风险管理动态
分类号: F293.3
类　型: 硕士论文
年　份: 2011年
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内容摘要

房地产开发由于投资大、开发周期长、涉及环节众多不可避免存在许多风险,房地产业作为关系千家万户的住房需求又备受国家宏观政治、经济环境的影响,特别是处在经济转轨时期的中国房地产开发,风险更是在所难免,因此风险管理尤为重要。本文在梳理国内外有关房地产风险管理的理论基础上,把我国房地产风险分为宏观环境的风险和企业主体在开发中面临的微观环境风险。进而从我国房地产市场的形成入手,分析了我国房地产项目开发中风险产生的根源、以及风险的特征。认识风险只是起点,为了建立完善的风险管理体系,本文介绍了我国房地产企业在房地产项目开发过程风险识别、风险评价、风险控制的主要方法,并结合我国房地产市场的特点,对目前市场上常用的这些方法进行客观合理的评价,以期建立适合我国房地产市场的项目开发风险管理体系。鉴于我国房地产市场特点不确定性较大、风险较多,房地产项目开发本身各个环节的风险相互作用,文章提出建立动态的风险管理体系必要性及具体控制措施。并从风险监控角度出发进一步提出只有加强项目风险管理意识、建立完善的项目风险管理组织机构、完善的风险管理制度、加强对房地产市场调查与预测并建立动态的风险应对措施体系和保证风险应对的费用,才能在风险重重的房地产市场中最低项目开发的风险,从而保障开发企业、房地产购买者利益,促进我国房地产市场的稳步健康发展。文章最后,以万科在合肥市开发的金域华府房地产项目为例,从宏观环境和微观环境两个角度对该项目的风险进行定性分析,结合层次分析法对风险进行定量分析,并进一步提出该房地产企业风险动态管理的具体措施,作为本论文理论分析的检验。

全文目录

摘要  3-4
ABSTRACT  4-8
第一章绪论  8-19
  1.1 研究背景  8-9
  1.2 问题的提出和研究的意义  9-11
  1.3 概念解析  11-12
  1.4 国内外房地产开发风险管理研究现状  12-15
    1.4.1 国外研究现状  12-14
    1.4.2 国内研究现状  14-15
  1.5 研究思路和方法  15-17
    1.5.1 研究思路  15-16
    1.5.2 研究方法  16-17
  1.6 本文的创新与不足  17-19
    1.6.1 创新之处  17
    1.6.2 不足之处  17-19
第二章房地产开发风险管理理论  19-26
  2.1 房地产开发中的风险  19-21
    2.1.1 房地产开发（exploitation of real estate）  19
    2.1.2 房地产开发程序  19-20
    2.1.3 房地产开发中的风险  20-21
  2.2 房地产开发风险管理  21-26
    2.2.1 风险管理（risk management）  21
    2.2.2 房地产开发风险管理  21-24
    2.2.3 房地产风险管理体系特征  24-26
第三章房地产开发风险来源分析  26-41
  3.1 我国房地产行业发展历程与风险的产生  26-29
    3.1.1 房地产市场初步形成  26
    3.1.2 房地产过热时期（1992-1993 年）  26-27
    3.1.3 市场调整时期（1994-1997 年）  27
    3.1.4 培育新的经济增长点时期（1998-2002 年）  27
    3.1.5 宏观调控时期（2003-2008 年）  27-28
    3.1.6 市场波动期（2008 年至今）  28-29
  3.2 房地产开发风险来源分析  29-32
    3.2.1 房地产开发宏观环境风险来源  29-30
    3.2.2 房地产开发的微观环境风险来源  30-32
  3.3 房地产开发风险类型  32-34
    3.3.1 总体风险  32-33
    3.3.2 个体风险  33-34
  3.4 房地产开发风险的特征  34-40
    3.4.1 总体风险特征  34-38
    3.4.2 房地产开发个体风险特征  38-40
  3.5 本章小结  40-41
第四章房地产开发风险识别  41-46
  4.1 风险识别  41
  4.2 风险识别方法  41-44
    4.2.1 结构分析法  41-43
    4.2.2 定量分析  43
    4.2.3 专家调查法  43-44
    4.2.4 现场视察法  44
  4.3 本章结论  44-46
第五章房地产开发风险评估  46-55
  5.1 房地产风险估计  46-47
    5.1.1 概念  46
    5.1.2 房地产风险估计内容  46-47
  5.2 房地产风险概率的测度  47-49
    5.2.1 单个风险因素发生概率的测度  47-48
    5.2.2 多风险因素发生概率的估计  48-49
  5.3 房地产风险损失的估计  49-51
    5.3.1 房地产风险事故  49-51
    5.3.2 房地产风险损失的估计  51
  5.4 房地产项目开发的风险评价  51-52
  5.5 各种房地产风险的概率和损失特征  52-55
    5.5.1 宏观环境风险  52-53
    5.5.2 微观环境风险  53
    5.5.3 其他风险  53-55
第六章建立房地产开发风险动态管理体系  55-63
  6.1 风险应对  55
  6.2 风险应对措施  55-58
    6.2.1 风险规避  55-56
    6.2.2 风险减轻  56-57
    6.2.3 风险转移  57
    6.2.4 风险共担  57
    6.2.5 风险自留  57-58
    6.2.6 风险监控  58
  6.3 房地产风险因素和风险控制手段  58-59
  6.4 建立动态的房地产开发风险管理体系  59-63
    6.4.1 建立动态的风险管理体系必要性  59
    6.4.2 加强动态的房地产项目风险管理的具体措施  59-63
第七章案例分析  63-71
  7.1 案例简介  63
  7.2 房地产开发风险分析具体步骤  63-69
  7.3 建立房地产项目开发的风险动态管理体系  69-71
    7.3.1 建立一支高水平、多学科的开发项目部  69
    7.3.2 开发商严格履行自己的社会责任  69-70
    7.3.3 加强合同管理和开发环节的衔接管理  70
    7.3.4 加强资金运作和管理，应对市场风险  70
    7.3.5 加强风险的跟踪和风险控制  70-71
结束语  71-72
致谢  72-73
参考文献  73-75
攻读学位期间发表的学术论文目录  75-78
附件  78

房地产项目开发的风险管理研究

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