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成都市本土大型房地产开发企业战略变革探析

作　者: 甘泓
导　师: 黄旭
学　校: 西南财经大学
专　业: 企业管理
关键词: 成都市本土大型房地产开发企业 “汶川”大地震宏观调控政策蓝光集团战略变革
分类号: F293.3
类　型: 硕士论文
年　份: 2009年
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内容摘要

当前国际金融危机成为世界关注的焦点。中国经济在经历了过去几年高速发展期后,受世界整体经济环境恶化的影响,自进入2008年后经济增长速度开始放缓。房地产业作为国民经济支柱产业之一,其前一阶段惊人的发展速度成为了国民经济的一大亮点。但进入2008年后,房地产业的迅速滑坡仿佛是中国经济下滑的前奏。可以这样说,房地产业的兴衰已经成为中国经济发展的晴雨表。过去的2007年是中国房地产业最辉煌的一年。据国家统计局公布数据显示:2007年11月“全国房地产开发企业景气指数”达到106.59点的历史最高位,国内房地产业进入了最繁荣的发展时期。2007年全国城镇房地产开发投资总额达到了惊人的25279.65亿元,比2006年增长30.2%。房地产开发投资额占全国城镇固定资产投资总额的21.5%。无论是行业总体规模还是房价水平,2007年都将国内房地产业推向了历史的高峰。与此同时,2007年也是房地产政策重大转折的一年,自3月5日温家宝总理在政府工作报告中提出“必须促进房地产业持续健康发展”开始,政府调控新政不断,出台了包括土地、信贷、税收、金融等全方位措施。政府一方面重拳打击房地产市场中炒房投机行为,严格限制外资进入房地产市场,从而抑制需求;另一方面严厉限制开发商“囤地”行为,强化对项目建设的监管,严格把控信贷发放,从而控制供给;此外2007年央行连续十一次加息,使房地产市场供需双方资金压力进一步增大。在这样的情形下,所有国内房地产开发企业都面临着空前的压力。2008年5月12日四川省汶川县一场突如其来的大地震,给成都市房地产市场雪上加霜。成都几乎所有在建工程项目受到地震影响,部分房地产企业遭受重大经济损失;更为严重的是地震给购房消费者心理蒙上浓厚的阴影。地震后的一段时期内成都市房地产市场出现有价无市的现象,成交量急剧萎缩。使成都房地产开发商销售回款艰难,现金流进一步紧张,部分企业爆发资金链断裂危机。此外由美国次贷危机引发的全球金融海啸从2008年开始在全球蔓延,中国经济也无法独善其身,我国外贸出口受到严重冲击,工业增加速度明显放缓,各行业景气指数自进入08年后普遍下降,消费者信心指数和企业家信心指数也双线下滑。在这样糟糕的经济环境下,房地产市场环境进一步恶化。综上所述,国内房地产开发企业在经历了过去几年的辉煌发展期后,迅速陷入了困境。在这样的背景下,企业战略变革已经成为摆在国内房地产开发企业高层管理者面前的重要课题。本文运用战略管理相关理论,对近期成都房地产市场环境的变化进行综合分析。并针对研究对象的特点,通过案例分析等形式,试图为成都市本土大型房地产开发企业战略变革的路径和方法提供一点思路,希望有助于这些企业成功实施战略变革,克服当前的困难形势,得到更好的发展。本文的主要内容:第一章为绪论,首先介绍本文的研究背景和意义,对本文的研究对象成都市本土大型房地产开发企业的范围进行清晰的界定,阐明本文研究的方法和篇章结构来引领全文。第二章是关于国内外战略变革理论研究的文献综述,首先讲述企业战略变革理论的起源,从组织变革理论逐步发展到企业战略变革理论的研究。介绍不同的管理学者对企业战略变革的定义;接下来介绍目前国内外对于企业战略变革动因的研究成果和主要观点,为本文下一章成都市本土大型房地产开发企业战略变革动因分析做出铺垫;最后介绍学术界在企业战略变革方式和路径方面的研究成果,为第五章企业战略变革路径选择打下理论基础。第三章分析成都市本土大型房地产开发企业进行战略变革的动因。本章从宏观环境、政策环境、市场环境三个维度论述成都房地产开发企业外部环境发生的巨大变化,解释了这些企业进行战略变革的外因;同时又着重从企业资源和能力方面阐述房地产开发企业进行战略变革的内因。在宏观环境分析中,将重点分析美国次贷后全球经济的困境,以及进入08年以后中国经济和房地产业下滑的局面。第二节将站在行业的角度,分析国家宏观调控背景下,国内房地产政策发生的巨大变化。第三节将用数据反映一年以来在国家政策调控、“汶川”大地震和经济环境恶化三重背景下,成都市房地产市场环境发生的深刻变化。将着重从与房地产开发企业最为密切的土地市场情况和商品房交易市场状况两个维度进行分析。在对引发企业战略变革的内部动因分析中,本文将着重从企业资源和能力的角度进行分析。第四章是成都市本土大型房地产开发企业战略变革SWOT分析。重点分析它们相对其他类型的房地产开发企业拥有哪一些优势和劣势,进行战略变革将面临着哪一些机遇和挑战,为下一章战略变革路径选择做出铺垫。第五章将结合研究对象的特点,探讨这些企业进行战略变革有哪一些可供选择的路径,介绍不同的变革路径存在哪些特点,它们的适用范围,和选择这些战略的利与弊。第六章案例分析,本文以成都市本土房地产龙头企业——蓝光集团作为研究案例,首先介绍蓝光集团的背景和状况,分析其进行战略变革的动因。再分析蓝光集团战略变革所拥有的优势与劣势、面临的机遇与挑战。最后介绍蓝光集团战略变革的内容和选择,为其他企业提供参考。本文的主要贡献:1、企业战略变革理论的梳理。战略管理作为一门独立的学科时间不长,学术界对于企业战略变革的研究成果较少,国内就更是凤毛麟角。目前的企业战略变革理论多由组织变革理论发展衍生而来。同时学术界对于企业战略变革的研究范式存在不同的观点,从而产生了战略变革不同的理论学派。至今学术界对于企业为什么要进行战略变革、如何才能成功的进行战略变革、不同的变革战略适合于哪一些环境或企业没有达成共识,更没有完整的研究分析范式。因此本文首先对国内外企业战略变革理论的研究成果进行了梳理,重点介绍了企业战略变革的动因和变革路径的研究成果,让读者能够了解目前学术界对于企业战略变革研究的基本情况。2、成都市房地产环境的综合分析。本文从寻找成都市房地产开发企业战略变革的动因出发,首先对宏观经济环境进行了分析,重点分析了中国经济以及世界经济的最新态势。接下来梳理了自2007年以来国家针对房地产的系列调控措施,还分析了这些措施对于房地产行业的影响。此后将分析的重点集中在成都市房地产市场环境,采用对比分析的形式,说明了自2007年下半年以来、特别是“汶川”大地震后,成都市土地市场和商品房交易市场发生的巨大变化。从宏观环境-政策环境-市场环境三个维度,清晰的阐明了成都市房地产企业进行战略变革的外部动因。此外还从企业资源和能力的角度分析了成都市本土大型房地产开发企业战略变革的内部动因。3、分析了成都市本土大型房地产开发企业相比其他类型的房地产开发企业拥有哪一些优势和劣势。4、结合成都市本土大型房地产开发企业的特点,推荐了它们进行战略变革可以选择的几种变革路径。并通过案例分析的形式,形象的展示了成都市本土房地产龙头企业——蓝光集团战略变革的过程,为其他类似的房地产企业进行战略变革提供了一定的参考和借鉴。本文的局限:1、笔者创作这篇论文时间为2008年5月至11月间,这段时期正是地震后成都市房地产市场萧条,开发商融资困难,企业生存环境最为艰难的时期。而本文的研究基础和主要论据也正是基于这种困难的生存环境。而近期中央政府为了应对国际金融危机对中国经济的影响,宏观政策导向出现一些变化,同时地方政府和业界对房地产“救市”的呼声也此起彼伏。如果今后一段时期内国家对房地产政策出现较大松动,甚至出台对房地产的强力扶持政策,将彻底改变企业的生存环境,这一本文研究的基础。因此未来房地产市场走势将充满着未知数。2、本文创作的时间正是市场环境变化后,房地产企业进行战略变革的初期。而企业成功实施战略变革需要一定的时间,由于时间太短,目前无法获知这些企业战略变革是否获得成功,它对于提高企业绩效有多大的作用。因此本文的研究实际上尚未结束,需要笔者或其他学者后期进行跟踪研究。这也是本文最大的遗憾。

全文目录

摘要  3-7
Abstract  7-12
1. 绪论  12-18
  1.1 研究的背景和意义  12-14
  1.2 研究对象的界定  14-16
    1.2.1 房地产企业类别的划定  14
    1.2.2 大型房地产开发企业的界定  14-15
    1.2.3 成都市本土企业的界定  15-16
  1.3 研究方法和篇章结构  16-18
2. 战略变革相关文献综述  18-28
  2.1 企业战略变革的定义  18-20
    2.1.1 战略变革理论的起源  18
    2.1.2 企业变革的定义  18-19
    2.1.3 企业战略变革的定义  19-20
  2.2 企业战略变革动因的研究  20-23
    2.2.1 企业战略变革之外部动因：环境的变化  20-22
    2.2.2 企业战略变革之内部动因：企业的变化  22-23
  2.3 企业战略变革路径的研究  23-28
    2.3.1 企业战略变革的四个步骤  24-25
    2.3.2 企业战略变革的路径选择  25-28
3. 成都市本土大型房地产开发企业战略变革动因分析  28-48
  3.1 宏观环境的变化  28-32
    3.1.1 国际金融危机  28-29
    3.1.2 中国经济下滑  29-31
    3.1.3 房地产行业不景气  31-32
  3.2 政策环境的变化  32-39
    3.2.1 土地政策的变化  33-34
    3.2.2 信贷政策的变化  34-36
    3.2.3 税收政策的变化  36-37
    3.2.4 震后灾区扶持政策的出台  37
    3.2.5 房地产行业外资政策的变化  37-38
    3.2.6 其他对房地产业有重要影响的政策  38-39
  3.3 市场环境的变化  39-45
    3.3.1 土地市场的变化  39-43
    3.3.2 商品房交易市场的变化  43-45
  3.4 企业资源和能力的变化  45-48
    3.4.1 资源的变化  45-46
    3.4.2 能力的变化  46-48
4. 成都市本土大型房地产开发企业战略变革SWOT 分析  48-52
  4.1 优势  48-49
  4.2 劣势  49
  4.3 机遇  49-50
  4.4 挑战  50-52
5. 成都市本土大型房地产开发企业战略变革的路径选择  52-64
  5.1 紧缩战略  52-56
    5.1.1 紧缩战略的特点  52-53
    5.1.2 紧缩战略的几种选择  53-55
    5.1.3 紧缩战略的利弊  55-56
  5.2 联盟战略  56-60
    5.2.1 联盟战略的特点  57
    5.2.2 房地产企业战略联盟的几种选择  57-58
    5.2.3 联盟战略的利弊  58-60
  5.3 多元化战略  60-64
    5.3.1 多元化的特点  60-61
    5.3.2 多元化的几种选择  61-62
    5.3.3 多元化的利弊  62-64
6. 案例分析：蓝光集团战略变革  64-77
  6.1 蓝光集团的总体情况  64-66
    6.1.1 蓝光集团简介  64-65
    6.1.2 选择蓝光的几点说明  65-66
  6.2 蓝光集团战略变革的动因  66-68
    6.2.1 严厉的房地产政策调控  66-67
    6.2.2 地震对房地产形成的巨大冲击  67
    6.2.3 经济环境的下滑  67-68
  6.3 蓝光集团战略变革SWOT 分析  68-73
    6.3.1 优势  68-70
    6.3.2 劣势  70-71
    6.3.3 机遇  71-72
    6.3.4 挑战  72-73
  6.4 蓝光集团战略变革的路径  73-77
    6.4.1 集团公司层面选择“二元化”战略  73-74
    6.4.2 房地产业务采取“紧缩战略”  74-75
    6.4.3 市场开发  75
    6.4.4 产品开发  75-76
    6.4.5 多元化  76-77
结束语  77-78
参考文献  78-80
后记  80-81
致谢  81

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