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英协投资公司房地产项目信托融资方式研究

作　者: 郭永利
导　师: 李秉祥
学　校: 西安理工大学
专　业: 工商管理
关键词: 房地产融资 房地产信托 资产证券化 REITs
分类号: F293.3
类　型: 硕士论文
年　份: 2009年
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内容摘要


房地产行业在历经了长达10年的繁荣后自2008年开始出现了价跌量缩并进入了地产寒冬,全球性金融海啸使地产严寒更加持久到二三年,虽然国家对房地产较紧的宏观调控政策稍微有所松动,各地救市新政不断出台,但短期内房地产以银行信贷为主的传统融资形势依然是非常的严峻,在银行信贷政策紧控下房地产信托融资应运而生且自2005年以来不断攀升,预计近几年内房地产信托融资将得以持续迅速发展。本文首先介绍了房地产项目信托融资的相关理论特点及运作实践。其次,通过对具体案例英协投资公司及其开发的“幸福花园”和“洛克中心”项目所面临的融资困难、原因进行分析的基础上,提出了如何采用信托来进行融资的问题。接着结合信托、资产证券化等相关理论以及根据国情及市场需求,提出了两种新的房地产项目信托融资方式,即本文所设计的房地产财产信托融资方式和房地产股权信托融资方式,并按照这两种信托融资方式给出了英协投资公司的“幸福花园”和“洛克中心”项目的融资解决方案。然后对房地产项目信托融资方式创新,在具体实践和应用中的配套条件进行分析。最后得出结论英协房地产项目融资成功经验对中小型房地产公司有一定的借鉴意义,房地产项目信托融资有利于房地产业、证券信托业及广大投资者的发展,有利于发展房地产二级金融市场、分散银行风险,有利于房地产证券化进程加快和房地产融资市场体系的进一步完善。本文的实践意义与应用价值在于通过实践案例对房地产项目信托融资方式和操作流程的应用设计,对于解决房地产项目开发的具体融资问题具有一定的实践和借鉴意义,有利于拓宽融资渠道,加速发展房地产证券化的操作进程。

全文目录


摘要  4-5
Abstract  5-8
1 导论  8-19
  1.1 研究背景  8-16
  1.2 本文的基本思路及结构  16-18
  1.3 研究方法与创新点  18-19
2 房地产项目信托融资理论简述  19-30
  2.1 房地产信托理论  19-23
    2.1.1 房地产信托的发展  19-21
    2.1.2 房地产信托的性质种类  21-22
    2.1.3 房地产信托的基本条件  22
    2.1.4 房地产信托的运作流程  22-23
  2.2 ABS理论  23-30
    2.2.1 ABS理论  23-24
    2.2.2 ABS发展现状  24-30
3 房地产信托融资的运作实践  30-44
  3.1 房地产开发商信托融资的现状  31-32
    3.1.1 发展迅速但规模较小  31
    3.1.2 信托产品虽多样化但以贷款型为主  31-32
  3.2 信托融资方式要求开发商应具备的条件  32-35
    3.2.1 主体资格要求  32
    3.2.2 其他条件要求  32-35
  3.3 房地产信托融资的一般流程  35
  3.4 房地产信托的现实运作模式  35-39
    3.4.1 贷款型信托  35-36
    3.4.2 股权证券化型信托  36-37
    3.4.3 混合型信托  37
    3.4.4 股权投资型信托  37-38
    3.4.5 财产信托  38-39
  3.5 房地产信托模式的选择  39-44
    3.5.1 贷款型信托  39-40
    3.5.2 股权证券化型信托  40-41
    3.5.3 股权投资型信托  41-42
    3.5.4 财产型信托  42-44
4 英协投资公司的传统融资方式和面临的问题  44-48
  4.1 英协投资公司简介  44
  4.2 英协投资公司的开发资金来源  44-45
  4.3 英协投资公司的传统融资方式  45
  4.4 英协投资公司项目融资面临的问题  45-48
5 英协投资公司项目融资的解决方案设计  48-64
  5.1 房地产项目信托融资方式的创新  48-50
  5.2 房地产项目信托融资创新方式的流程设计  50-53
    5.2.1 房地产股权信托融资流程  50-52
    5.2.2 房地产财产信托融资流程  52-53
  5.3 英协投资公司项目融资的解决方案设计  53-58
    5.3.1 房地产项目"幸福花园"融资方案  53-55
    5.3.2 房地产项目"洛克中心"融资方案  55-58
  5.4 英协投资公司新项目融资要点  58-64
    5.4.1 融资过程中遵循的规律和原则  58-59
    5.4.2 融资策略制定的程序  59-60
    5.4.3 项目融资方式的选择  60-64
6 房地产项目信托融资配套措施  64-68
  6.1 健全房地产项目信托融资信用评级体系  64
  6.2 优化房地产项目信托融资的投资组合  64-65
  6.3 完善房地产项目信托融资法律和政策体系  65
  6.4 逐步解决房地产项目信托融资流通性问题  65-66
  6.5 对房地产企业拓宽融资渠道的建议  66-68
7 结论  68-70
致谢  70-71
参考文献  71-72

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中图分类: > 经济 > 经济计划与管理 > 城市与市政经济 > 城市经济管理 > 房地产经济
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