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房地产项目全生命周期税制问题的若干思考与分析

作　者: 廖志宇
导　师: 王幼松; 陈伟坚
学　校: 华南理工大学
专　业: 建筑与土木工程
关键词: 房地产项目生命周期 房地产税收 物业税 房产税 税制改革
分类号: F812.42
类　型: 硕士论文
年　份: 2013年
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内容摘要


房地产作为国民经济的支柱产业，对中国经济有着举足轻重的作用和影响，而与房地产行业相关的税费（包括土地出让金）在政府税收体系中占有非常重要的份额和意义，甚至已经成为部分地方政府最大的财政来源之一。虽然房地产行业经过多年的发展已经取得了长足的进步，但是与之相关的房地产税制变化却不大，可以说我国现行的与房地产相关的税制无论从征税对象、征税环节还是调控手段等方面都已经与房地产行业的整体发展与国民经济的整体发展水平不相适应了，既不能有效地调节房地产市场，也不能合理地促进资源配置，在整个房地产开发的全生命周期中，都能够体现出现行地产税制的各位缺陷，需要进行全局性的改革整合。想要从根本上解决房地产税制存在的问题，需要涉及的内容相当广泛和深入，很多内容需要建立在现行房地产行业政策、土地招拍挂政策、中央和地方税制等全面改革的基础之上，本文的侧重点是在房地产保有环节的税制改革分析，以物业税（房产税）为切入点来看待房地产全生命周期的税制问题。房地产项目生命周期中，将整个房地产项目从开始到结束分成了前期准备、开发、流转、持有、拆迁五个阶段，其中开发、流转与持有阶段是房地产市场活动的重要载体。以房地产项目生命周期为出发点研究房地产税制的好处在于，更能体现房地产税收在房地产市场调控中的效应。从房地产项目生命周期各阶段的具体涉税情况、房地产税制以及房地产税负结构等几个角度分析了现行房地产税制中存在的几个主要问题：税负分布不合理（开发和交易环节税负过重、保有环节税负过轻）、税费性质混乱（以费代税问题严重）、重复征税（同一税种出现在多个生命周期内）。针对这些问题提出了税制改革建议：大幅度降低开发和交易环节的税负、逐步增加并大幅度提高保有环节的税负、合并且简化税制、扩大增值税范围、全面推行房产税、实行个人综合所得税制。也提出了相应的配套制度的改革建议：加强房地产税收立法、建立健全房地产和土地评估制度。

全文目录


摘要  5-6
Abstract  6-10
第一章 绪论  10-20
  1.1 研究背景与意义  10-18
    1.1.1 研究综述  11-17
    1.1.2 研究意义  17-18
  1.2 结构安排与创新  18-20
    1.2.1 本文的结构  18-19
    1.2.2 本文的创新与不足  19-20
第二章 我国房地产项目全生命周期税制  20-30
  2.1 房地产项目全生命周期理论  20-22
    2.1.1 房地产的基本概念  20
    2.1.2 房地产全生命周期理论  20-22
  2.2 房地产税收的基本理论  22-25
    2.2.1 土地税收理论  22-24
    2.2.2 房地产税种设置与税率确定的理论基础  24-25
  2.3 我国房地产税制  25-30
    2.3.1 我国房地产税收的主要构成  25-27
    2.3.2 房地产全生命周期税制  27-30
第三章 基于房地产项目生命周期的税制分析  30-52
  3.1 房地产开发阶段的税费分析  30-41
    3.1.1 房地产开发阶段的税费  30-32
    3.1.2 对相关税费的分析  32-40
    3.1.3 小结  40-41
  3.2 房地产销售阶段的税费分析  41-46
    3.2.1 房地产销售阶段的涉税情况  41-42
    3.2.2 对相关税费的分析  42-45
    3.2.3 小结  45-46
  3.3 房地产持有阶段的税收分析  46-49
    3.3.1 持有阶段的涉税情况  46-48
    3.3.2 对相关税费的分析  48-49
    3.3.3 小结  49
  3.4 房地产转让阶段的税收分析  49-52
第四章 国际和境外地区经验借鉴  52-80
  4.1 国际和境外地区房地产税制概述  52-54
  4.2 世界主要国家不动产税的类型  54-63
    4.2.1 按征税对象区分  54-57
    4.2.2 按不同环节征税  57-63
  4.3 个别国家房地产税制特点与问题  63-73
    4.3.1 中美房产税制的比较  63-66
    4.3.2 德国房产税制  66-68
    4.3.3 日本土地闲置问题  68-73
  4.4 总结  73-80
    4.4.1 房产税的主要特点与功能  73-78
    4.4.2 改革现行房地产税制的现实意义  78-80
第五章 房地产税制的问题探讨  80-87
  5.1 房地产税制在理论方面存在的问题  80-83
  5.2 房地产税制在实践上存在的缺陷  83-85
  5.3 房地产税制改革的整体建议  85-87
第六章 总结与建议  87-94
参考文献  94-98
攻读硕士学位期间取得的研究成果  98-99
致谢  99-100
附件  100

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中图分类: > 经济 > 财政、金融 > 财政、国家财政 > 中国财政 > 财政收入、支出 > 税收
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