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物业税税基评估研究

作　者: 于小丽
导　师: 梁荣
学　校: 内蒙古财经学院
专　业: 财政学
关键词: 物业税 税基评估 批量评估 申诉机制
分类号: F812.42
类　型: 硕士论文
年　份: 2011年
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内容摘要


当前,房地产业已成为国民经济的支柱产业。在住房商品化、土地市场化的背景下,出现了一系列违背“以人为本”、“和谐社会”理念的问题：房价高位运行催生严重的资产泡沫；金融机构贷款缺乏风险约束严重向房地产行业“倾斜”；土地囤积现象严重拉升房地产开发成本；多不动产者个人财富不断积累扩大社会贫富差距。随着房地产经济的迅速发展,一些税收问题逐渐显现,由于采用历史成本作为房地产税的计税依据,造成了严重的税收流失和税负不公问题。现有的文献的研究大多集中在物业税税制设计方面,忽视了对物业税开征前提—如何确定税基评估的研究。在此基础下,本文参考国外先进的评估技术,构建符合我国国情的物业税税基评估体系。本文首先建立物业税开征的理论分析框架,分析了物业税开征的可行性以及必要性,在此基础上,从税基评估基本问题以及构成要素入手,系统的阐述了物业税税基评估基本理论以及技术理论。其次,从以征税目的税基评估入手,分析物业税税基的价值评估类型,以市场法、收益法以及成本法三种评估方法进行对比研究,从公平、效率以及可控性等方面分析了基于市场价值的批量评估是适合我国国情的最优选择。再次,运用多元回归分析方法对物业税税基进行定量分析,并结合房地产价格指数和通货膨胀指数确定物业税的税基,并从税基评估立法以及申诉机制建立两方面探讨税基评估配套体系的构建。最后,对本文内容和观点进行梳理,提出一些尚待解决的问题和困难。本文的创新之处,可以归纳为以下三点第一,在理论上,本文从资产评估的基本问题入手,较为系统的论证了税基评估的基本理论,通过对国外和地区成熟的房地产税基评估方法和技术的比较研究,首次提出了较为详细的物业税税基确定的具体方法。第二,在方法上,首次运用计量经济模型方法证明了批量评估技术在中国运用是可行的,首次将房地产价格指数和通货膨胀指数运用到税基评估的公式中,使评估的结果更具动态性和真实性。第三,在制度上,根据理论和实证分析,从法律制度、评估制度、申诉机制三个方面为政府管理部门进行物业税税基评估提供参考,较具有前瞻性、综合性和针对性。

全文目录


摘要  3-4
ABSTRACT  4-9
第一章 导论  9-18
  1.1 问题的提出及研究意义  9-10
    1.1.1 问题的提出  9-10
    1.1.2 研究意义  10
  1.2 国内外研究综述  10-15
    1.2.1 国外学者的研究  10-12
    1.2.2 国内学者的研究  12-14
    1.2.3 国内外文献评价  14-15
  1.3 相关概念界定  15-16
    1.3.1 物业税界定  15
    1.3.2 物业税与财产税、房地产税关系  15-16
    1.3.3 物业税与房产税、"试点"房产税关系  16
  1.4 研究思路与研究方法  16-17
    1.4.1 研究思路  16-17
    1.4.2 研究方法  17
  1.5 创新性  17-18
第二章 开征物业税的必要性分析  18-24
  2.1 物业税基本理论  18-19
    2.1.1 最优课税理论  18
    2.1.2 利益支付理论  18-19
  2.2 物业税开征时机选择  19-20
  2.3 物业税开征可行性  20-24
    2.3.1 优化房地产税制结构  20-21
    2.3.2 完善财产税制体系  21
    2.3.3 优化资源配置  21-22
    2.3.4 调节财富分配  22
    2.3.5 平衡政府财权事权,筹集收入  22
    2.3.6 促进地区可持续发展  22-24
第三章 物业税税基评估理论  24-31
  3.1 税基评估基本问题  24-28
    3.1.1 构成要素  24-25
    3.1.2 权力归属  25-26
    3.1.3 评估原则  26-27
    3.1.4 评估方法  27-28
  3.2 物业税税基评估技术理论  28-31
    3.2.1 批量评估技术  28-29
    3.2.2 GIS评估技术  29-31
第四章 物业税税基确定  31-38
  4.1 物业税税基内涵界定  31-32
    4.1.1 国外物业税税基界定  31-32
    4.1.2 国内物业税税基的确定  32
  4.2 基于征税目的物业税税基类型  32
  4.3 价值评估类型的物业税税基  32-33
    4.3.1 市场价值评估  32-33
    4.3.2 租金价值评估  33
  4.4 基于市场价值的批量评估选择  33-34
    4.4.1 公平原则  33-34
    4.4.2 效率原则  34
    4.4.3 可控性原则  34
  4.5 批量评估确定税基的方法与程序  34-38
    4.5.1 批量评估确定税基的方法  35-36
    4.5.2 批量评估确定税基的程序  36-38
第五章 批量评估实证分析  38-46
  5.1 参数的选取  38
  5.2 建立模型和模型检验  38-44
    5.2.1 建立模型  38-44
    5.2.2 模型检验  44
  5.3 待估物业价格动态更新  44-46
    5.3.1 动态更新步骤  44-45
    5.3.2 动态更新方法以及公式确定  45-46
第六章 税基评估体系配套制度构建  46-52
  6.1 建立税基评估法律制度  46-48
    6.1.1 建立税基评估法律制度的意义  46
    6.1.2 税基评估法律制度的立法原则及依据  46
    6.1.3 税基评估法律制度的相关内容  46-48
  6.2 完善税基评估制度体系  48-50
    6.2.1 健全房地产产权登记制度  48-49
    6.2.2 完善数据采集制度  49
    6.2.3 提高税基评估技术方法  49
    6.2.4 培养税基评估人才  49-50
  6.3 健全税基评估中诉机制  50-52
    6.3.1 税收行政复议  50
    6.3.2 税收行政诉讼  50-52
第七章 总结与展望  52-53
  7.1 全文总结  52
  7.2 研究展望  52-53
参考文献  53-57
研究生个人简介及攻读学位期间获得成果目录清单  57-58
致谢  58

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中图分类: > 经济 > 财政、金融 > 财政、国家财政 > 中国财政 > 财政收入、支出 > 税收
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