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房地产行业项目风险管理探索

作　者: 严蕾
导　师: 李玉周
学　校: 西南财经大学
专　业: 工商管理
关键词: 房地产项目风险管理探索
分类号: F293.3
类　型: 硕士论文
年　份: 2011年
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内容摘要

随着房地产行业的竞争日趋激烈,市场的竞争层次也不断的扩大升级,房地产投资项目的研发规模不断扩张,开发形式更加多样与全面。对于房地产项目来说,进行房地产项目建设行为的不同阶段的不同主体都存在着不同程度的风险,都需要进行风险管理。想要从根本搞好房地产项目的建设与经营,从项目最开始的筹谋、最终实行到最后投入使用,是需要一个很长的历程,在这个历程中的不同阶段,项目风险管理的处境及所寻求的目标是不同的,面对不同的风险因素,风险治理的重点和方法也不同。现在国家加大力度对房地产行业进行宏观调控,将来房地产行业的兴衰很难确定。消费者处于观望状态,个人进行房产投资越来越理性化,这就造成了企业面对的政策风险加大,市场风险难以预测。再加之这几年自然灾害有逐年增加的趋势,也使得房地产项目面对的自然灾害风险增加。这些都使房地产项目的风险管理显得十万火急且必要。针对这些现象,本文分析了房地产项目在运做中存在的几方面风险：1、土地获取风险(房地产开发的实质是通过对土地的投入获取报酬,土地成本的高低直接决定了利润的高低,获取土地的途径不同,土地的成本、价格区别也就很大,随着土地获取的难度和成本加大,土地购买风险也加大。)；2、项目定位风险(房地产开发项目的市场定位的确定,首先是要针对项目进行大量细致的市场调研,其次根据项目实际情况,对项目的技术经济指标进行分析,最后进行项目的可行性研究报告的编制,这些数据和信息都是指导项目前期工作的重要依据。确定了项目的市场定位以后,项目的建筑风格、营销方案等也就基本上确定了。项目定位决定项目的销售境况,一旦项目的指导思想有偏差,从而导致项目的市场定位不准确,就会影响项目的后期销售,这也是项目开发过程中,最大的风险之一。)；3、规划设计风险(选择设计单位,没有经过谨慎调研与多方面比较,后续配合困难,设计合约的拟定过于粗略,很多纠纷在后续解决时无据可查,没有很好的运用限额设计,导致成本控制失控等等)；4、合约管理风险(合约作为法律文件对项目管理进行制约,同时也是房地产企业项目风险管理的主要依据。在项目初期,拟定项目合约文件的时候,首先是对项目进行风险分析与风险管理,研究合约的每一个条款,否则,风险将可能给项目带来不同程度上的损失)；5、招投标管理风险；6、国家政策风险。本文对上述风险进行了较深入的研究,并根据各种风险的原因,提出以下4条防范对策：1、风险评估体系的建立2、内控体系的建立3、制度流程的建设4、监督机制的运行。通过这四方面的阐述研究,就风险管理的概念、项目风险的识别、风险评估的方法和风险管理的实践等问题做简要的论述和研讨,阐述项目风险管理的意义和工作程序。探讨项目风险的产生和发展的规律,提出全过程、全方位的开展风险管理工作的思想,并对制订风险管理的计划和措施进行研究归纳。

全文目录

摘要  4-6
Abstract  6-11
1. 前言  11-13
  1.1 选题背景  11-12
    1.1.1 我国房地产市场的现状  11
    1.1.2 我国房地产项目在运作中存在的主要风险  11-12
  1.2 研究对象、研究意义  12-13
    1.2.1 研究对象  12
    1.2.2 研究意义  12-13
2. 房地产项目风险管理的概述  13-27
  2.1 项目风险的概述  13-16
    2.1.1 项目风险管理的意义  13
    2.1.2 项目风险管理的内涵  13-14
    2.1.3 项目风险管理的内容  14-15
    2.1.4 项目风险管理的重要性  15
    2.1.5 国内房地产项目风险管理的现状  15-16
  2.2 项目风险的内容  16-21
    2.2.1 项目风险的识别  16-17
    2.2.2 项目风险的评价  17
    2.2.3 项目风险的处理  17-18
    2.2.4 风险管理的实践  18-21
  2.3 国内房地产项目的主要风险类别  21-27
    2.3.1 土地获取风险  21
    2.3.2 项目定位风险  21
    2.3.3 规划设计风险  21-23
    2.3.4 合约管理风险  23-24
    2.3.5 招投标管理风险  24-25
    2.3.6 国家政策风险  25-27
3. 我国房地产项目项目定位风险  27-33
  3.1 项目定位风险的概述  27-28
    3.1.1 项目定位风险的含义  27-28
    3.1.2 项目定位风险的内容  28
  3.2 项目定位存在的风险及原因剖析  28-30
    3.2.1 项目定位的重要性  28-29
    3.2.2 房地产项目市场定位中存在的主要问题及原因  29-30
  3.3 项目定位风险的解决对策  30-33
    3.3.1 房地产开发项目市场定位的基本程序和内容  30-32
    3.3.2 房地产开发项目市场定位的基本原则  32-33
4. 我国房地产项目合约管理风险  33-38
  4.1 合约管理风险的概述  33-34
    4.1.1 合约管理风险的含义  33
    4.1.2 合约管理风险的内容  33-34
  4.2 合约管理存在的风险及原因剖析  34-35
    4.2.1 合约管理的重要性  34-35
    4.2.2 房地产开发项目合约管理中存在的主要问题及原因  35
  4.3 合约管理风险的解决对策  35-38
    4.3.1 如何减少房地产开发项目合约管理的风险  35-37
    4.3.2 如何切实做好房地产开发项目合约管理  37-38
5. 我国房地产项目国家政策风险  38-46
  5.1 国家政策风险的概述  38-41
    5.1.1 房地产行业面临的国家政策变化的风险  38
    5.1.2 目前房地产行业国家国家宏观调控的主要内容  38-41
  5.2 面对国家宏观调控,房地产企业如何应对  41-46
    5.2.1 宏观调控对房地产企业的影响  41-43
    5.2.2 面对国家宏观调控房地产企业如何应对  43-46
6. 总结  46-57
  6.1 房地产企业现存面临问题的解决措施  46-54
    6.1.1 风险评估体系的建立  46-47
    6.1.2 内控体系的建立  47-49
    6.1.3 企业制度流程的建设  49-52
    6.1.4 监督机制的运行  52-54
  6.2 规避项目风险的对策建议  54-57
    6.2.1 开展切实有效的项目风险管理  54
    6.2.2 实行项目风险控制  54-55
    6.2.3 构建良好的风险管理体系  55
    6.2.4 其他方面  55-57
参考文献  57-59
后记  59-60
致谢  60

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