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房地产市场泡沫测度方法的比较分析

作　者: 胡磊
导　师: 张照贵
学　校: 西南财经大学
专　业: 统计学
关键词: 房地产泡沫指标分析法状态空间模型法
分类号: F224
类　型: 硕士论文
年　份: 2011年
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内容摘要

房地产市场的高房价已经成为社会关注的热点,高房价是否表示房地产市场出现泡沫,这是一个值得深究的问题。房地产泡沫究竟存不存在?假使房地产泡沫存在,房地产泡沫程度有多严重或者说房地产泡沫究竟有多大?有没有专门的方法对以上问题给出定量的判断?各种测量房地产市场泡沫的方法是否会得出相同的结论?出于对房地产市场“泡沫论”的极大兴趣,故展开本文的探讨。对房地产泡沫测度方法国内学者主要使用了指标分析法、统计检验法、模型测度法等三类方法。国内学者一般是选用一种方法对房地产市场泡沫进行实证分析,有的学者也选用了几种方法,但一般未对方法的优缺点及应用条件等方面进行比较分析。房地产一般分为住宅商品房、办公用商品房、一般的商业用商品房三类。因为整体房地产市场有泡沫不代表住宅商品房、办公用商品房或是一般商业用商品房都有泡沫。鉴于住宅商品房与民生关系密切,本文选取了合适的指标变量对住宅商品房是否存在泡沫及泡沫大小进行测度。通过用指标分析法和状态空间模型法对上海市住宅商品房市场泡沫测度的实证分析来对两种测度方法进行比较分析,并通过实证分析对上海市住宅商品房市场有无泡沫以及泡沫大小作出定量的判断,从而得到如下结论：结论一,指标分析法和状态模型法主要在理论基础、关注点、数据质量、应用条件和实证结果上有不同之处。1、两种方法的理论基础不同。指标分析法基于房地产行业与宏观经济发展相协调,如果二者发展不协调,房地产行业存在问题,发展不正常。状态空间模型法依赖的理论基础是理性预期条件下的供需理论,认为房地产的基础价格是供需均衡下的价格。2、两种方法的关注点不同。指标分析法关注的是指标之间的比值大小,通过综合指标做出预警情况。状态空间模型法关注的是房地产的基础价格,将市场价格对基础价格的偏离看作是房地产的泡沫大小。3、两种方法对数据的质量要求不同。指标分析法对数据的要求较松,状态空间模型法对数据质量要求比较严格,要求所有的指标数据有足够的长度,且要求所有的影响指标的统计数据健全。4、两种方法的应用条件不同。指标分析法在房地产统计数据不健全的情况下是可以使用的,而状态空间模型要求住宅商品房市场发展成熟,统计数据比较完备。5、指标分析法不能计算出泡沫的大小,但是可以指出预警情况,而且使用简便,结果直观。状态空间模型法可以计算出泡沫的大小,但是该方法没有预警情况。结论二、1998年房地产全面市场化至2009年,上海市住宅商品房市场泡沫平均大小为0.56,泡沫程度比较严重。2004年、2007年、2009年泡沫都在0.8及以上,2009年泡沫增大异常,达到1.06,泡沫大小较08年增长47.22%。结论三、参照指标分析法的预警思路,本文尝试使用状态空间模型法的泡沫均值作为预警值,结果显示两种方法的预警测度结果整体上吻合,但指标分析法的预警情况较之状态空间模型的预警情况要更严格。2000年至2009年间,上海市住宅商品房市场的泡沫预警情况从正常、警戒上升到危险。2004年以后,上海市住宅商品房市场泡沫进入危险区间,应引起相关部门的重视。本文在得出以上结论的情况下,也提出了自己的建议：1、一般情况下可以直接使用指标分析法进行房地产泡沫的相关描述和分析。2、可以借鉴指标分析法的预警情况,采用泡沫均值对状态空间模型法的泡沫大小作出预警。3、必须加强房地产市场的监管和调控,制定有效政策遏制投机因素,使房地产市场的发展回归正常。4、应当加强银行系统的风险控制,防止泡沫破裂对金融系统造成损失。5、对国外游资加强防范意识,防止国外游资吹大泡沫。当然,由于作者的能力有限,本文研究还存在不足之处。第一、由于中国房地产市场化的发展时期较短,本文只能够找到1995年到2009年的年度数据,对于状态空间模型法来说,数据长度有待提高。在选用指标分析法时,有的指标数据无从查得,这在一定程度上会遗漏部分信息。本人认为,对于房地产泡沫的测度用月度数据或是季度数据最好,测度结果会更加精确。第二、本文只是研究了上海市住宅商品房市场的泡沫问题,但是房地产市场是一个比较复杂的市场。在全国来看,房地产市场区域性特点比较强,因此除了对上海市住宅商品房市场进行测度外,还可以根据不同的区域不同的城市规模进行测度,这样才可以对全国的住宅商品房市场有所把握。

全文目录

摘要  4-7
Abstract  7-12
1.前言  12-16
  1.1 研究背景  12-14
  1.2 研究目的及意义  14
  1.3 本文的研究架构及特色  14-16
    1.3.1 研究架构  14-15
    1.3.2 文章特色  15-16
2.国内外房地产泡沫的理论研究与测度方法的文献综述  16-24
  2.1 国外文献综述  16-18
  2.2 国内文献综述  18-24
3.房地产泡沫的基本概念万  24-31
  3.1 基本概念  24-26
    3.1.1 泡沫的含义  24-25
    3.1.2 房地产泡沫的含义  25-26
  3.2 房地产泡沫运行机制分析  26-31
4.房地产价格的影响因素分析  31-35
  4.1 区位因素  31-32
  4.2 宏观经济因素  32-33
  4.3 微观经济因素  33-35
5.上海住宅商品房市场的泡沫测度  35-60
  5.1 指标分析法  35-36
  5.2 指标分析法的步骤  36-37
  5.3 用指标分析法的实证分析  37-48
    5.3.1 房地产泡沫测度指标的选取  37-38
    5.3.2 指标的含义和临界值的确定  38-45
    5.3.3 综合预警值的确定  45-48
  5.4 状态空间模型法  48-51
    5.4.1 状态空间模型  49-50
    5.4.2 KALMAN滤波  50-51
  5.5 状态空间模型法的步骤  51-52
  5.6 状态空间(sspace)模型法的实证分析  52-60
    5.6.1 变量的选取  52-53
    5.6.2 变量的平稳性检验  53-55
    5.6.3 模型的建立  55-57
    5.6.4 模型的估计  57-60
6.两种方法的比较及结论  60-66
  6.1 两种方法的比较分析  60-63
  6.2 结论及建议  63-64
    6.2.1 结论  63-64
    6.2.2 建议  64
  6.3 不足之处  64-66
参考文献  66-68
致谢  68-69
在读期间科研成果  69

房地产市场泡沫测度方法的比较分析

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