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论房屋承租人的优先购买权

作　者: 刘飞
导　师: 陈开琦
学　校: 四川省社会科学院
专　业: 民商法学
关键词: 优先购买权 行使条件 效力 冲突问题
分类号: D923
类　型: 硕士论文
年　份: 2012年
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内容摘要


由于房价始终居高不下，而居民工资水平却止步不前。对于中国的大部分家庭尤其是绝大部分年轻人来说，想在短期内买房置业极不现实。何去何从？只有租房！因此，房屋租赁跟我们的生活紧密联系且息息相关，由于房屋租赁过程一般具有长期性的特点，而经济、社会、生活、文化等的瞬息万变使得房屋出租人在房屋租赁过程中出卖房屋的情形也屡见不鲜，但鉴于我国关于房屋租赁法律关系以及房屋承租人之优先购买权的法律规范尚存在着为数不少的立法漏洞和不完善之处，使得房屋出租人在出卖其房屋的过程中侵害房屋承租人优先购买权的情形时有发生。正因此如此，笔者才以老生常谈但又百谈不厌的房屋承租人优先购买权作为论文题目为题进行重新梳理，以期能够使大众对该制度的理解和运用有所帮助和贡献。全文共分为五个部分。第一部分：基础知识概述。该部分主要介绍了一些相关概念及基本知识，同时也对我国法律法规的相关规定及内容进行了大致梳理。第二部分：对性质问题进行了系统探讨。在对性质学说一一进行介绍和反思后，笔者给出了自己的观点和认识。第三部分：就行使问题进行了探讨。在严格区分成立条件和行使条件的基础上，笔者分别就该两个方面的问题进行了详细论述。另外，对于备受争议的“通知”、“合理期限”、“同等条件”、“善意取得”等问题进行了细致的分析。第四部分：以主体为划分依据，分析了权利的效力。主要区分不同主体即房屋承租人、房屋所有权人及其他第三人进行了相关论述。第五部分：论述了效力冲突问题。笔者并未就理论界争论的冲突问题进行系统全面的论述，而是结合我国现行的法律法规并联系理论和实际情况，有针对性的选择了相应的典型效力冲突来对比剖析。

全文目录


摘要  3-4
Abstract  4-7
第一章 基础知识概述  7-11
  1.1 概念辨析  7-8
  1.2 特征辨析  8-9
    1.2.1 权利是出自法律之规定  8
    1.2.2 权利有优先性之特点  8
    1.2.3 权利专属于特定主体  8-9
    1.2.4 权利的产生具有不确定性之特点  9
  1.3 相关法律法规及内容  9-11
第二章 房屋承租人优先购买权之性质问题  11-19
  2.1 期待权说  11-12
    2.1.1 关于期待权说之观点介绍  11
    2.1.2 对期待权说缺陷之批判  11-12
  2.2 物权说  12-13
    2.2.1 关于物权说之理论观点介绍  12-13
    2.2.2 对物权说缺陷之批判  13
  2.3 请求权说  13-15
    2.3.1 关于请求权说之观点介绍  13-14
    2.3.2 对请求权说缺陷之批判  14-15
  2.4 形成权说  15-16
    2.4.1 关于形成权说之观点介绍  15-16
    2.4.2 对形成权说缺陷之批判  16
  2.5 性质之我见  16-19
第三章 房屋承租人优先购买权之行使问题  19-26
  3.1 行使之前提条件  19-21
    3.1.1 前提条件  19-20
    3.1.2 通知之探讨  20-21
  3.2 行使之具体条件  21-26
    3.2.1 “同等”条件之辨析  21-24
    3.2.2 行使期限之辨析  24-26
第四章 房屋承租人优先购买权之效力问题  26-31
  4.1 对房屋承租人之效力  26-27
  4.2 对房屋出租人之效力  27
    4.2.1 房屋出卖前的合理期限内对房屋承租人进行“通知”  27
    4.2.2 房屋在同等条件下优先出售给房屋承租人  27
  4.3 对其他第三人之效力  27-31
    4.3.1 优先购买权之行使能否对抗第三人  27-28
    4.3.2 与善意第三人利益之协调问题  28-31
第五章 房屋承租人优先购买权之效力冲突  31-35
  5.1 房屋承租人与抵押权人之间的冲突  31-32
    5.1.1 房屋抵押先于房屋出租  31-32
    5.1.2 房屋抵押后于房屋出租  32
  5.2 房屋承租人与次承租人之间的优先购买权冲突  32-35
    5.2.1 转租后房屋承租人是否存在优先购买权  32-33
    5.2.2 转租后次房屋承租人是否存在优先购买权  33
    5.2.3 房屋承租人与次承租人的优先购买权到底谁更优先  33-35
结论  35-36
参考文献  36-38
致谢  38-39
个人简历  39

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