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房地产开发土地供给制度分析

作　者: 马小刚
导　师: 李世蓉
学　校: 重庆大学
专　业: 管理科学与工程
关键词: 土地供给制度产权制度政府垄断制度绩效
分类号: F301
类　型: 博士论文
年　份: 2009年
下　载: 2203次
引　用: 3次
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内容摘要

城市的发展必须建立在合理的土地供应基础上。随着我国经济持续快速的增长和城市化进程的加快,我国城市土地的需求不断加大。土地有偿使用制度建立后,土地具有了资源、资产、财产三大属性,城市土地特别是房地产开发用地成为地方政府最大的财政收入来源。土地不是人与物之间的关系问题,而是人与人之间的社会关系问题,土地供给制度是我国基本政治制度和经济体制在土地管理中的反映。在我国土地供需关系中,存在着多个利益主体,相互之间存在着讨价还价交易、上下级行政管理、资产委托代理等多个博弈关系,建立在土地国有产权基础之上的土地供给制度,政府既是制度的制订者又是土地的供给者,政府既作为“经济人”垄断土地一级市场,实现自身利益的最大化,又作为“社会人”协调各利益主体的行为,实现社会产出的最大化。土地供给制度不应仅关注政府土地收益问题,也应关注土地供给效率和效益、宏观调控、政府收益分配、社会福利和社会公平等问题。本文围绕土地供给制度——利益主体行为——制度绩效这一主线,以地方政府行为和企业行为分析为核心,运用新制度经济学的基本理论,借鉴其他相关学科的文献资料,对我国土地供给制度进行了全面、系统的分析,对制度绩效进行了评价,提出了改善我国土地供给制度的政策建议。主要内容包括6个方面:1、现状研究主要介绍论文的研究背景和研究意义、国内外相关研究动态、研究对象的界定、研究思路和研究方法、研究内容和主要创新等。2、理论研究对新制度经济学制度分析的基本概念做了简要分析,提出了制度—行为—绩效的理论框架,然后对制度分析的主要理论工具如交易成本理论、产权理论、博弈论、制度变迁理论等进行了理论综述。3、土地供给制度体系和土地产权制度分析论文构建了一个包括土地供给的制度环境、制度安排和制度实施机制在内的完整土地供给制度体系。土地供给制度体系的实质是产权制度,其功能在于约束和激励各利益主体的行为。从土地发展权的视角,提出四种产权界定模式,通过建立讨价还价模型对各种产权制度下的交易成本进行了对比分析。4、政府垄断制度分析和市场出让制度分析政府垄断制度主要考察地方政府行为及其对绩效的影响。政府垄断土地供给,政府行为的企业化和市场化,必然存在着“经济人”和“社会人”的目标冲突,地方政府与被拆迁人之间、与中央政府之间、其他地方政府之间存在利益博弈关系,其目的是为了实现地方政府的经济发展目标和地方政府官员的政治晋升目标。地方政府的有限理性和寻租行为将导致政府失灵,降低土地资源配置的效率和效益,使得社会福利降低和社会公平程度下降。市场出让制度研究政府行为对拍卖收益的影响,分析对比招标、拍卖、挂牌、协议等不同出让方式下的土地供给制度绩效。然后重点研究招拍挂制度对我国房地产市场结构、企业行为、市场绩效的影响,根据不同的作用机理,将土地招拍挂制度对我国房地产市场绩效的影响分为三类,分别从不同方面进行了阐述和实证分析。5、制度变迁和制度评价通过研究我国土地供给制度的变迁阶段、变迁特点、变迁动力、路径依赖,认为我国制度变迁难以实现帕累托改进。从制度变迁的角度,运用主成分分析法对北京市土地供给制度绩效进行了综合评价,并对主成分因素进行了专项评价。6、经验借鉴和制度改进基于类似的土地产权制度,香港的土地供给制度对完善我国的土地供给制度具有借鉴意义,通过香港土地供给制度分析,认为受资源禀赋的约束,香港土地供给制度与低税率经济制度是联系在一起的,会造成高地价、高福利、股地拉扯等制度绩效。最后,论文从制度兼容、制度关联、制度互补等三个方面就完善我国的土地供给制度提出了具体建议。

全文目录

摘要  3-5
ABSTRACT  5-12
1 绪论  12-31
  1.1 选题背景和研究意义  12-16
    1.1.1 课题的研究背景  12-15
    1.1.2 课题的研究意义  15-16
  1.2 国内外的研究现状和研究综述  16-23
    1.2.1 国外和我国香港研究学者对于土地供给制度方面的研究综述  16-19
    1.2.2 国内对于土地供给制度方面的研究综述  19-22
    1.2.3 现有研究的评价  22-23
  1.3 研究范围、基本概念和基本特征  23-26
    1.3.1 论文中研究范围  23-24
    1.3.2 基本概念和基本属性界定  24-26
  1.4 研究设计  26-28
    1.4.1 研究对象和研究目的  26
    1.4.2 研究的主要内容  26-27
    1.4.3 论文的技术路线  27
    1.4.4 研究方法  27-28
  1.5 论文创新  28-31
2 土地供给制度分析的理论框架  31-53
  2.1 制度、行为和绩效的基本概念  31-35
    2.1.1 制度的内涵、功能和制度体系  31-32
    2.1.2 制度与行为  32-33
    2.1.3 制度与绩效  33-35
  2.2 制度—行为—绩效：一个理论框架  35-39
    2.2.1 制度分析的范式  35-37
    2.2.2 制度—行为—绩效的原理：博弈论视角  37-39
  2.3 制度—行为—绩效的主要理论工具  39-50
    2.3.1 交易成本理论和产权理论  39-41
    2.3.2 博弈论及其应用：委托代理、拍卖和讨价还价  41-45
    2.3.3 垄断与产业组织理论  45-48
    2.3.4 制度变迁理论  48-49
    2.3.5 政府和市场关系的理论  49-50
  2.4 本章小结：土地供给制度—行为—绩效的分析框架  50-53
3 土地供给制度体系的构建和土地产权制度分析  53-87
  3.1 土地供给制度体系的构建  53-64
    3.1.1 土地供给制度环境  53-54
    3.1.2 土地供给制度安排  54-58
    3.1.3 土地供给制度结构  58-59
    3.1.4 土地供给制度实施机制  59-63
    3.1.5 土地供给要素分析  63-64
  3.2 国家对土地产权的界定：土地资源的初始配置  64-76
    3.2.1 国家与产权制度：一般性的描述  64-66
    3.2.2 国家界定土地产权模式  66-70
    3.2.3 我国对土地产权的界定——土地发展权视角  70-73
    3.2.4 土地产权制度与政府行为分析  73-76
  3.3 不同土地产权制度绩效的对比分析  76-86
    3.3.1 讨价还价的经济学分析  76-79
    3.3.2 不同土地产权制度下的讨价还价及其交易成本  79-83
    3.3.3 土地产权制度对房地产市场的影响  83-86
  3.4 本章小结  86-87
4 房地产开发土地供给的政府垄断制度分析  87-123
  4.1 土地垄断制度下的政府目标和职能  87-91
    4.1.1 土地国家垄断制度下的政府目标  87-89
    4.1.2 土地国家垄断制度下的政府职能  89-90
    4.1.3 地方政府土地供给的行为逻辑  90-91
  4.2 土地垄断制度下地方政府行为的经济学分析  91-100
    4.2.1 地方政府土地供给的目标函数  91-92
    4.2.2 土地供给过程中地方政府“经济人”行为  92-96
    4.2.3 土地供给过程中地方政府“社会人”行为  96-98
    4.2.4 地方政府行为的内在矛盾和冲突  98-100
  4.3 土地垄断制度下各利益主体的博弈行为分析  100-110
    4.3.1 土地征购制度下地方政府干预市场讨价还价博弈的行为  101-104
    4.3.2 中央集权制度下地方政府与中央政府之间的博弈  104-109
    4.3.3 政绩考核制度下地方政府之间的竞争博弈  109-110
  4.4 地方政府行为对土地供给制度绩效的影响  110-121
    4.4.1 地方政府行为影响土地供给制度绩效的原理  110-115
    4.4.2 土地垄断制度下政府行为对土地资源配置效率的影响  115-117
    4.4.3 土地垄断制度下政府行为对土地资源配置效益的影响  117-120
    4.4.4 土地国家垄断制度的悖论  120-121
  4.5 本章小结  121-123
5 房地产开发土地供给的市场出让制度分析  123-162
  5.1 土地市场出让制度的经济学分析  123-133
    5.1.1 协议出让制度下政府和开发商的讨价还价  124-126
    5.1.2 土地招拍挂出让制度的经济学原理  126-129
    5.1.3 土地市场出让的最优拍卖机制  129-130
    5.1.4 影响土地出让收益的因素分析  130-131
    5.1.5 考虑土地价值属性的土地出让制度选择  131-133
  5.2 土地招拍挂制度约束下的政府行为  133-138
    5.2.1 政府作为制度制订者的干预招拍挂行为  133-134
    5.2.2 政府作为利益协调者的市场规制行为  134-136
    5.2.3 不同出让方式下的交易成本比较  136-138
  5.3 土地招拍挂制度约束下的企业行为分析  138-142
    5.3.1 企业土地需求决策原理  139-140
    5.3.2 企业房地产市场中的竞争行为  140-142
  5.4 土地招拍挂制度影响房地产市场绩效的原理  142-151
    5.4.1 我国房地产市场结构和市场绩效：文献回顾  142-143
    5.4.2 土地招拍挂制度对房地产市场绩效的影响——市场绩效Ⅰ  143-145
    5.4.3 土地招拍挂制度对房地产市场绩效的影响——市场绩效Ⅱ  145-147
    5.4.4 土地招拍挂制度对房地产市场绩效的影响——市场绩效Ⅲ  147-148
    5.4.5 土地供给制度影响房地产SCP：对地价和房价关系的一个理论解释  148-151
  5.5 实证分析：土地协议、招标、拍卖、挂牌出让制度绩效对比  151-160
  5.6 本章小结  160-162
6 土地供给制度绩效的评价——制度变迁视角  162-203
  6.1 我国房地产土地供给制度变迁  162-170
    6.1.1 我国土地供给制度变迁的阶段  162-165
    6.1.2 我国土地供给制度变迁的模式  165-166
    6.1.3 我国土地供给制度变迁的动力机制和路径依赖  166-168
    6.1.4 制度变迁的实证分析：以土地一级开发开发制度为例  168-170
  6.2 土地供给制度变迁绩效评价的内容、原则与方法  170-176
    6.2.1 土地供给制度绩效评价的内容和原则  170-174
    6.2.2 制度绩效评价方法的选择：主成分分析法（PCA 法）  174-176
  6.3 土地供给制度绩效综合评价——以北京土地供给制度为例  176-190
    6.3.1 土地供给制度绩效综合评价指标  176
    6.3.2 主要评价指标分析  176-179
    6.3.3 土地供给制度的评价过程  179-186
    6.3.4 土地供给制度综合评价的结论  186-190
  6.4 土地供给制度绩效的专项评价：基于文献结论  190-201
    6.4.1 土地供给制度对经济增长的贡献  190-196
    6.4.2 土地供给制度的社会福利和帕累托改进  196-201
  6.5 本章小结  201-203
7 香港地区经验的借鉴和完善我国土地供给制度的建议  203-232
  7.1 经验借鉴：香港土地供给制度—行为—绩效  203-212
    7.1.1 香港地区的土地供给制度环境和土地供给制度的目标  203-204
    7.1.2 香港特区政府的土地供给行为  204-206
    7.1.3 香港土地供给制度绩效  206-211
    7.1.4 香港土地供给制度的经验借鉴  211-212
  7.2 完善土地供给制度的基本原则和价值取向  212-216
    7.2.1 对我国土地供给制度缺陷的总结  212-214
    7.2.2 完善我国土地供给制度的基本原则  214-215
    7.2.3 完善我国土地供给制度的价值取向——希克斯—卡尔多改进  215-216
  7.3 完善我国土地供给制度的建议  216-230
    7.3.1 从制度兼容角度完善土地供给制度  217-221
    7.3.2 从制度关联角度完善土地供给制度  221-226
    7.3.3 从制度互补角度完善我国的土地供给制度  226-227
    7.3.4 构建以土地供给制度为核心的房地产市场综合调控体系  227-230
  7.4 本章小结  230-232
8 结束语  232-239
  8.1 结论  232-237
  8.2 论文不足和研究展望  237-239
    8.2.1 论文不足  237
    8.2.2 研究展望  237-239
致谢  239-240
参考文献  240-252
附录1：2002 年到2006 年全国协议、招标、拍卖、挂牌统计数据  252-255
附录2：1999 年到2007 年北京市房地产一二级市场统计基础数据  255-260
附录3：作者在攻读博士学位期间发表的论文目录  260

房地产开发土地供给制度分析

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