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控制性详细规划中开发强度“值域化”研究

作　者: 黄汝钦
导　师: 黄明华
学　校: 西安建筑科技大学
专　业: 城市规划与设计
关键词: 控制性详细规划开发强度 “值域化”
分类号: TU984.1
类　型: 硕士论文
年　份: 2011年
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内容摘要

控制性详细规划(以下简称“控规”)是我国现行城市规划体系中具有法定效力的规划编制层次之一,是对城市土地开发建设进行规划调控及行政管理的直接依据。市场经济体制的建立使控规的运行环境发生变迁,新版《城市规划编制办法》中通过明确控规的强制性内容突出了容积率、建筑密度、建筑高度等指标组成的开发强度的重要性。土地的开发控制不能牺牲效率,但开发商追求超额利润的本性又会加剧城市建设带来的负外部性特征。面对开发强度在城市建设实践中存在的“控而不严”、“频频失控”的不良现象,如何追求城市三大效益的平衡、解决现实建设中的指标“失控”问题、实现开发强度指标“控制有余”的科学编制已成为规划行业日益关注的问题。本次硕士论文正是在这种背景下展开的。论文系统总结了国内外开发强度控制的相关理论和实践经验,通过对现有研究的归纳分析,从开发强度的经济分析方法研究、开发总量的预测与分配、容积率值域区间的形成以及开发强度指标的联动控制四个方面:首先是基于西方经济学(微观经济学)、城市经济学、城市生态环境学等相关学科的背景下展开开发强度的经济分析方法研究,通过分析市场开发过程中容积率与相关经济要素之间存在的潜在规律得到“最佳(经济)容积率本身就是一个区间值”的结论;考虑地块开发时环境的支撑能力得到“环境极限容积率并非是一个固定值”的结论。由此契合目前的指标弹性控制思路,论文提出开发强度“值域化”的概念。然后,从规划编制层面对开发量的预测和分配、容积率值域形式的构建、开发强度指标间的联动控制对开发强度“值域化”控制方法展开层层递进式的研究,深入分析现存问题进而提出解决思路并在案例城市中进行实践应用,以使控规中开发强度“值域化”控制的研究更具可行性和科学性。基于上述研究,论文结尾处总结了本次控规中开发强度“值域化”控制方法并提出了若干悬而未解的问题。开发强度控制研究不是一件一劳永逸的事情,作者期望以此为起点,通过今后更深入的研究最终实现城市开发建设的有效控制。

全文目录

摘要  3-4
ABSTRACT  4-9
1 绪论  9-19
  1.1 研究背景  9-13
    1.1.1 政策背景  9-11
    1.1.2 实践背景  11-13
  1.2 研究目标  13-14
  1.3 研究意义  14
    1.3.1 实践意义  14
    1.3.2 方法意义  14
  1.4 研究内容、方法及框架  14-17
  1.5 研究中所选案例背景概况  17-19
2 国内外相关研究综述  19-25
  2.1 国外  19-21
    2.1.1 相关理论及研究进展  19-20
    2.1.2 影响指标的因子选取  20
    2.1.3 研究方法及技术工具  20-21
  2.2 国内  21-23
    2.2.1 相关理论及研究进展  21-22
    2.2.2 影响指标的因子选取  22-23
    2.2.3 研究方法及技术工具  23
  2.3 小结  23-25
3 开发强度的经济分析方法研究  25-39
  3.1 经济分析方法在开发强度控制中的运用  25-28
  3.2 经济学上的最佳（经济）容积率  28-33
  3.3 容积率存在的一般经济规律  33-36
    3.3.1 容积率与城市经济发展的关系  33-34
    3.3.2 容积率与地价的关系  34-35
    3.3.3 容积率与房地产开发类型的关系  35-36
  3.4 开发强度“值域化”的提出  36-38
  3.5 本章小结  38-39
4 控规范围内开发总量的预测与分配  39-55
  4.1 开发总量的预测  39-46
    4.1.1 开发总量预测的传统方法及其存在问题  39-41
    4.1.2 开发强度“值域化”研究中开发总量的预测方法分析  41-46
  4.2 开发总量的分配  46-54
    4.2.1 开发总量分配的传统方法及其存在问题  46-48
    4.2.2 开发强度“值域化”研究中开发总量的分配方法分析  48-54
  4.3 本章小结  54-55
5 容积率值域区间的构建  55-77
  5.1 容积率指标双向控制的研究现状  55-58
    5.1.1 基本思路  55-56
    5.1.2 存在问题  56-58
  5.2 容积率值域区间的构建原则  58-60
    5.2.1 顺应市场的原则  58
    5.2.2 动态编制的原则  58-59
    5.2.3 以人为本的原则  59
    5.2.4 维护客观环境的原则  59
    5.2.5 适应规划管理的原则  59-60
  5.3 容积率值域区间的构建方法  60-75
    5.3.1 开发意向明确的零星地块  60-62
    5.3.2 旧城连片改造区  62-67
    5.3.3 近期待建新区  67-73
    5.3.4 远期（景）发展区  73-75
  5.4 本章小结  75-77
6 开发强度指标的联动控制  77-95
  6.1 开发强度指标的属性及其相互关系分析  77-80
    6.1.1 相关指标的属性分析  77-78
    6.1.2 指标间的相互关系分析  78-80
  6.2 联动控制缺失引发的城市问题  80-82
    6.2.1 建筑高度的“失控”问题  80
    6.2.2 建筑密度的“失控”问题  80-82
  6.3 指标联动控制的优化方法  82-93
    6.3.1 优化原则  82-83
    6.3.2 从建筑高度控制入手的优化方法  83-88
    6.3.3 从建筑密度控制入手的优化方法  88-90
    6.3.4 开发强度指标间的修正  90-93
  6.4 本章小结  93-95
7 结语  95-99
致谢  99-101
参考文献  101-105
  专著书籍类  101
  期刊杂志类  101-103
  学位论文类  103-104
  其他参考文献  104-105
图表目录  105-111
  图录  105-107
  表录  107-111
附录汉滨区典型房地产项目开发情况列表  111-115
作者在读期间发表的论文  115

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