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控制性详细规划指标调整的制度建设与市场协调机制研究

作　者: 吴庭
导　师: 杨庆
学　校: 昆明理工大学
专　业: 城市规划与设计
关键词: 控制性详细规划指标调整制度建设市场协调机制
分类号: TU984.111
类　型: 硕士论文
年　份: 2009年
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内容摘要

控制性详细规划是我国的法定性规划,是城市总体规划下一层次的规划,具有较强的操作性,也是进行城市土地有偿使用的规划管理及建设项目审批的最直接依据,在我国城市规划体系中占有非常重要的地位。但是,它在实践中却常常因为各种市场因素被不断地进行各种各样的不合理修改,陷于十分尴尬难解之境地。而随着城市建设速度快速推进,土地开发强度的加大,容积率指标的刚性制定原则已经遭到社会现实的大力冲击。综合近些年来各地的规划实践工作分析,“容积率谈判”的事情已经极为常见。这说明在市场机制下,城市规划的某些内容需要具备一定的弹性进行市场应对。若我们从公共政策的角度来看待此问题,规划亦政府对于市场的一种引导和干预。在计划经济向市场经济转轨过程中,由于市场发展的不完备和存在着复杂多变的不确定性因素,作为政府的政策工具的规划,在实践中必须要求具备一定的指标调整制度建设原则及科学的市场协调机制。但是,我国城市控制性详细规划实施中的不断调整,真正引发的市场问题更是多方面的,并非想象的如此简单。最直接的后果是破坏了原有规划所确定的城市整体建设秩序,致使很多城市问题的产生。而且规划修改过程中也存在着一些侵犯公民权益和权力寻租的丑恶现象。虽然多数情况下控规修改往往由于容积率的提高而使得土地利用的结果更高效,但却因城市人口猛增而带来交通和其他基础设施的承受力下降以及城市绿地和公共设施用地被侵占等,致使城市整体运行效率降低,这已很严重。不仅如此,控规不合理的修改导致最严重的后果是城市规划的严肃性和法定地位受到冲击,由此使得社会公众对于“规划诚信”有诸多抱怨,这种社会负面影响是非常可怕的。所以,控规修改并非“小事”,其敏感性和影响力是非常“强”的。另外,由于前期制定控规指标体系过程中对市场经济因素认识的不充分,有时难免造成某些地块按原先控制指标开发后不能产生出最大土地经济价值,而开发商若前期经济测算结果不能达到其满意值,就会希望通过调整原有控规指标体系以达到自身需求。而控规体系,尤其是指标体系的牵连面非常广,若更改不科学,没有合理的协调机制作为依据,随意改动而带来诸如上面谈到的一系列市场问题,对城市建设的健康发展是极为不利的。因此,作者立足于此背景,意在通过对控制性详细规划指标调整的科学性制度建设与市场协调机制研究,在充分分析和借鉴先进国家与地区类似控规体系的相关经验上,能对完善我国控规指标体系的建设起到抛砖引玉的效果。

全文目录

摘要  4-6
Abstract  6-8
目录  8-12
第一章绪论  12-32
  1.1 研究的缘起及意义  12-13
    1.1.1 研究的缘起  12-13
    1.1.2 研究的意义  13
  1.2 研究的对象和目的  13-14
    1.2.1 研究对象  13
    1.2.2 研究目的  13-14
  1.3 研究体系的相关概念辨析  14-28
    1.3.1 控规调整及其主要类型  14-22
    1.3.2 控规局部调整与控规编制、控规修编、控规整合的区别  22-23
    1.3.3 控规指标调整的基本概念  23-26
    1.3.4 本文中"控规指标调整"对象所指  26
    1.3.5 控规指标调整的特殊地位  26-27
    1.3.6 控规调整是规划调整的中心问题  27
    1.3.7 控规指标调整是控规调整的核心问题  27
    1.3.8 控规指标调整改革事关规划部门行政能力建设  27-28
  1.4 国内外控规指标调整的相关研究  28-29
  1.5 研究路线设计  29
    1.5.1 研究内容的结构框架  29
    1.5.2 研究内容的关系构架  29
  1.6 研究方法  29-31
  1.7 实证范围  31-32
第二章控制性详细规划产生的背景研究  32-43
  2.1 控制性详细规划产生的背景研究探讨  32
  2.2 从城市的建设方面进行综合研究  32-34
  2.3 从规划管理方面的具体构成要求分析研究  34-35
  2.4 新层面下对规划设计工作的综合要求研究分析  35-37
  2.5 国外发达地区相关规划类型综合分析对比研究  37-42
    2.5.1 德国规划体系及建设规划图则解析  37-38
    2.5.2 解构美国的"区划法"  38-42
  2.6 本章小结  42-43
第三章控规指标调整的制度建设与指标体系研究  43-72
  3.1 控规调整基础理论化解构分析  43-54
    3.1.1 规划控制理论的含义分析  43
    3.1.2 解构城市规划的控制体系  43
    3.1.3 控规在规划控制体系中的地位  43-44
    3.1.4 控规指标的本质内涵分析  44-46
    3.1.5 解析当前宏观环境下控规指标的确定方法  46-54
  3.2 控规指标调整的主要类型及制度建设处置原则  54-56
    3.2.1 控规指标调整分类的必要性及主要类型  54-56
  3.3 一般开发项目控规指标调整申请  56-59
    3.3.1 申请目的  57-58
    3.3.2 处置原则  58-59
    3.3.3 应解决的问题  59
  3.4 国有破产及"退二进三"企业土地开发项目控规指标调整申请  59-63
    3.4.1 申请目的  59-60
    3.4.2 处置原则  60-62
    3.4.3 应解决的问题  62-63
  3.5 社会公益设施建设项目控规指标调整申请  63-68
    3.5.1 申请目的  63
    3.5.2 处置原则  63
    3.5.3 应解决的问题  63-68
  3.6 结论  68
  3.7 控制性详细规划的控制方法与指标体系构成  68-71
    3.7.1 控制性详细规划指标体系  68-69
    3.7.2 有关指标体系问题的提出  69
    3.7.3 一些新的指标概念对市场问题分析的应对  69-71
  3.8 本章小结  71-72
第四章控规指标调整的市场问题与协调机制设计  72-99
  4.1 控制性详细规划指标调整工作的现实问题  72-76
    4.1.1 控规指标调整的普遍化趋势分析  72
    4.1.2 控规指标调整的市场问题分析  72-76
  4.2 新体制设计背景  76
  4.3 从经济分析角度分析控规指标调整编制体系的问题  76-88
    4.3.1 从美国区划得到的启示  76
    4.3.2 容积率的定量经济分析公式模型探讨式关系体系建立  76-81
    4.3.3 房地产开发利润率综合情况分析  81-88
  4.4 土地开发利润率与经济公式互动影响分析  88-93
  4.5 结论  93
  4.6 从公众参与机制角度分析控规指标调整编制体系的问题  93-97
  4.7 本章小结  97-99
第五章市场协调机制的应用案例研究  99-112
  5.1 案例研究概述  99
    5.1.1 两类涉及控规指标体系调整情况的应对协调机制  99
  5.2 研究案例的项目背景  99-102
  5.3 不同设计方案的对比研究  102-108
    5.3.1 A方案设计  102-105
    5.3.2 B方案设计  105-106
    5.3.3 C方案设计  106-108
  5.4 方案设计综合对比研究  108-111
    5.4.1 方案设计特点对比  108
    5.4.2 方案市场经济性对比  108-109
    5.4.3 综合对比结论值  109-110
    5.4.4 经济机制论证  110-111
  5.5 本章小结  111-112
第六章结语  112-115
  6.1 全文研究的总结性构架体系  112
  6.2 论文研究的创新之处与不足  112-115
    6.2.1 创新之处  112-113
    6.2.2 不足之处  113
    6.2.3 前景展望  113-115
致谢  115-116
参考文献  116-121
附录A  121-122
附录B  122-124
附件  124-128

控制性详细规划指标调整的制度建设与市场协调机制研究

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