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我国小产权房法律问题研究

作　者: 宋要闯
导　师: 黄进才
学　校: 河南师范大学
专　业: 经济法学
关键词: 小产权房集体经济组织住房保障廉租房建设用地使用权
分类号: F293.3
类　型: 硕士论文
年　份: 2011年
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内容摘要

近些年来,城市商品房价一直攀升不下,市民对房子的购买需求也在不断增加,居民想买房却又买不到房甚至买不起房的现象到处可见。于是,就在人们兴叹无助的时候小产权房以其独特的优势和姿态展示在市民眼前,并靠其可以让人接受的价格,受宠于广大中低收入的市民。可以说小产权房问题已经成为当前国内学者和实务研究者共同关注的热点问题之一。我们常说的“小产权房”,是由集体组织在其集体土地之上开发建设的房产,这些开发的房产在用来安排好本集体组织成员住房问题之后,由集体组织牵头把剩余的房产以很低的价格销售给本集体组织以外人员的“小产权房”。其法律特征可概括为五个方面:非法律性;产权不完整性;利益主体多元性;价格便宜以及地域性较强。而且根据不同的标准,本文把它的类型归结分为了三类,即按房屋所占的土地使用性质不同,小产权房大致可分为三类:建设于集体建设用地之上的小产权房、建设于宅基地之上的小产权房和建设于农用地之上的小产权房;根据小产权房的建设用途,可以将小产权房分为普通住房型小产权房、别墅型小产权房和投资型小产权房;……。以便在随后的探究和思考中做到分别对待。小产权房在我国从苗头到势大可以说已经有十多年的历史,直至今日出现小产权房的涌潮,可以说原因极其复杂。笔者在本文中通过对小产权房问题产生的现实危害性以及对小产权房的发展的直接原因、重要原因和小产权背后有深刻的制度原因进行分析,结合目前我国关于解决小产权房问题的相关政策与各地区的处理方式,遵守的一定的原则,探究小产权房问题的解决路径和对策,建议在政府继续加快我国住房保障制度改革,继续扩大城市住房保障对象的范围,拓展住房保障资金的来源,多角度拓展住房保障房源的同时,完善其监管机制。如严格审查保障性住房的申请条件,确保真正的低收入者能够获得住房;加强监管,严肃查处出租经济适用房和廉租房等违法行为,取消其享受保障资格;增加保障性住房发放透明度,防止滋生腐败;……。如果已经取得了商品房,就无权再行申请保障性住房。对因经济条件改善不再符合保障性住房条件的市民,也应及时收回廉租房或作相应处理。同时在摸底调查研究的基础上,科学的对小产权房进行合理化运作。比如强制拆除那些不符合规划、占用耕地的小产权房;根据实际将部分小产权房转化为政府保障性住房;允许部分小产权房满足一定条件转化为大产权房,在现实中是具有可操作性的,也顺应了一些对部分购房者给予一定保护的国家政策,可谓顺势而顺民意。只是这里所强调的一定条件需要政府谨慎的把握。在此笔者认为转化的条件应满足:1、小产权房已经建成而且也已出售给中低收入者;2、小产权房的开发建设符合城乡规划而且也不违背国家总体规划;3、小产权房的建筑质量经有关质检部门检验后需被认定为合格;4、所建成的小产权房要由乡政府办理确权手续,农户利用自家宅基地自发建设的房屋不能予以转化。以上四个条件不是单独的满足就行,而是要同时满足才行,缺一不可。也只有同时满足了以上四个条件,国家可以责令相关责任人在一定期限内申请转化房屋性质,要求他们补缴应该缴纳的各种税费,对于条件满足且自愿缴纳够相关费用的小产权房给予补办合法化的相关手续并颁发房屋产权证书,从而使部分小产权房转化为大产权房。同时,政府部门也应当加强对法律政策执行和监管,要防止“按下葫芦起来瓢”,严禁新的小产权房出现。

全文目录

摘要  4-6
ABSTRACT  6-11
引言  11-13
第一章小产权房的界定、种类以及产生和发展  13-21
  一、小产权房的概念以及其法律特征  13-16
    （一） “小产权房”的概念界定  13
    （二）小产权房的法律特征  13-16
  二、“小产权房”的类型分析  16-18
    （一）按房屋所占的土地使用性质不同进行分类  16
    （二）根据小产权房的开发建设的进度不同进行分类  16-17
    （三）根据小产权房的建筑用途的不同进行分类  17-18
  三、小产权房的发展进程分析  18-21
    （一）小产权房的产生  18-19
    （二）小产权房的发展  19-21
第二章小产权房问题产生的原因分析  21-29
  一、小产权房问题产生的直接原因  21-23
    （一）房地产市场活跃，商品房价格持高难下  21
    （二）市场经济快速发展，土地市场价值凸显  21-22
    （三）广大群众法治观念淡薄，法不责众心理盛行  22
    （四）小产权房的管理缺位，政府职能部门监管不力  22-23
  二、小产权房产生的重要原因  23-25
    （一）政府保障性住房供应不足，城市住房保障体系不完善  23-24
    （二）基层干部受土地利益驱动，违规擅权  24-25
    （三）新村建设随意盲目，环境规划不尽合理  25
  三、小产权房问题产生的根本原因  25-29
    （一）我国集体土地使用权流转制度的现状分析  25-27
    （二）小产权房问题势大的根源——农村建设用地使用权流转制度  27-29
第三章小产权房问题的现实危害性分析  29-35
  一、耕地面积急剧减少，国家粮食安全受到威胁  29-30
  二、扰乱房地产市场秩序  30-31
    （一）小产权房市场化，直接挑战城市房地产市场  30
    （二）扰乱房地产市场秩序，影响房地产宏观调控  30-31
  三、小产权房购买者所面临的法律风险  31-33
    （一）购买者难以得到合法的房屋产权证书  31
    （二）一旦与卖方发生纠纷，购买者可能无法得到有效的法律保护  31-32
    （三）一旦出现小产权房质量问题，购房者维权艰难  32
    （四）如遇到国家征收，买受人很难得到相应的房屋拆迁补偿  32
    （五）无法办理房屋抵押，房屋转让困难  32-33
  四、损害农民土地权益，剥夺农民土地增值收益  33-35
    （一）侵犯农民土地权益，无视农民生活保障  33
    （二）剥夺农民土地增值收益  33-35
第四章小产权房问题的解决路径及对策探究  35-47
  一、目前我国解决小产权房问题的相关政策与各地区的处理方式  35-37
    （一）目前我国关于解决小产权房问题的相关政策  35-36
    （二）目前我国各地区对小产权房的处理方式  36-37
  二、解决小产权房问题应遵循的原则  37-39
    （一）保持社会和谐稳定的原则  37-38
    （二）循序渐进、具体问题具体分析的原则  38
    （三）可持续发展的原则  38-39
  三、小产权房问题解决路径及对策探究  39-47
    （一）建立农村建设用地流转制度，确保农村建设用地自由流转  39-40
    （二）改革住房保障制度，完善城市住房保障体系  40-41
    （三）开征房产税，抑制房价不断攀升  41-42
    （四）分门别类地对小产权房进行合理化运作  42-47
结语  47-49
参考文献  49-51
致谢  51-52
攻读学位期间发表的学术论文目录  52-53

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