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基于效用理论的房地产投资贝叶斯风险决策研究

作　者: 鲍海英
导　师: 西宝
学　校: 哈尔滨工业大学
专　业: 管理科学与工程
关键词: 房地产投资决策效用理论多属性决策贝叶斯风险决策
分类号: F224
类　型: 硕士论文
年　份: 2006年
下　载: 621次
引　用: 4次
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内容摘要

随着中国经济的快速发展房地产业在整个国民经济体系中也逐渐成为先导性,基础性的产业,并已处于主导产业的地位。自1992、1993年宏观经济调控以来截至到2002年,我国的房地产业呈现出良好的发展态势;然而近几年来,也出现了房地产投资增长过快,空置率上升及房价迅猛上涨等一系列的问题,房地产业高速发展背后的一系列风险日益凸现。这就使得房地产项目的投资决策问题显得尤为重要,要想取得预期的投资效果,房地产项目的投资决策必须要准确地预测风险,并力求找到一种较为科学合理的投资决策方法,来降低投资决策的风险程度。本文运用规范研究和实证分析相结合的方法,参阅了国内外的有关房地产投资风险决策的有关文献,通过对房地产投资活动特点的分析,阐述了房地产投资活动中存在的各种风险,并借鉴了现代投资组合理论和资本资产定价模型中关于风险划分的思想,将房地产投资中的风险分为系统风险和非系统风险。通过对现有各种决策方法,尤其是风险型决策方法的研究,为本文找到了切入点:运用效用理论、贝叶斯风险决策理论和多属性决策理论,建立了以期望贝叶斯风险值最小为决策准则,以影响房地产投资收益的几个主要因素(单位面积开发成本,单位面积租售价格,资本成本等)为决策指标的房地产投资贝叶斯风险决策模型。最后通过实例验证该模型。本研究取得的主要结论是:第一,在房地产投资过程中各种风险始终伴随着投资活动的每一过程,投资者只有准确的分析预测及有效的控制风险,才有可能保证投资活动取得预期收益。第二,将效用理论与贝叶斯决策理论相结合引入并应用到房地产投资决策领域,拓宽和丰富了房地产投资决策的方法,具有一定的理论意义,通过实例分析证明运用本文所建立的决策模型能通过市场调查增加信息量来对先验概率进行修正,从而提高决策者对未来风险程度的控制,达到了降低风险的目的,提高了决策的准确程度。第三,形成了完整的利用效用理论和贝叶斯风险决策理论来进行房地产投资决策的风险分析,风险决策的方法体系。

全文目录

摘要  4-5
Abstract  5-10
第1章绪论  10-18
  1.1 问题提出  10-11
  1.2 研究目的和意义  11-12
    1.2.1 研究目的  11-12
    1.2.2 研究意义  12
  1.3 国内外相关研究综述  12-16
    1.3.1 国外房地产投资决策研究现状  12-14
    1.3.2 国内相关研究现状  14-16
  1.4 研究内容和方法  16-18
    1.4.1 研究内容  16
    1.4.2 研究方法  16-18
第2章房地产投资风险分析  18-27
  2.1 房地产投资风险的含义及特征  18-19
  2.2 房地产的投资特点与风险  19-21
    2.2.1 房地产投资的不可移动性与风险  19-20
    2.2.2 房地产投资周期的长期性与风险  20
    2.2.3 房地产活动的相关性与风险  20
    2.2.4 房地产投资的资本需求性与风险  20-21
  2.3 房地产投资风险的分类  21-23
    2.3.1 系统风险  21-22
    2.3.2 非系统风险  22-23
  2.4 房地产投资风险的度量  23-26
    2.4.1 统计测度法  23-25
    2.4.2 信息熵测度法  25
    2.4.3 贝叶斯风险测度法  25-26
  2.5 本章小结  26-27
第3章房地产投资决策理论研究  27-36
  3.1 房地产投资决策的基本特点  27-28
    3.1.1 风险性  27
    3.1.2 决策的主体因素复杂  27
    3.1.3 房地产投资的影响因素复杂  27-28
    3.1.4 房地产投资是一次性投入和持续产出的统一  28
    3.1.5 房地产投资要服从市场导向  28
  3.2 房地产投资风险决策的要素  28-29
  3.3 房地产投资中风险和收益的关系  29-30
  3.4 房地产投资决策的类型  30-31
    3.4.1 划分的原则  30
    3.4.2 几种决策类型介绍  30-31
  3.5 现行房地产投资风险决策的主要方法  31-35
  3.6 本章小结  35-36
第4章房地产投资贝叶斯风险决策模型  36-52
  4.1 效用理论概述  36-39
    4.1.1 效用的定义及公理  36-37
    4.1.2 决策问题的多属性效用函数  37-38
    4.1.3 期望效用准则和最优方案  38-39
  4.2 贝叶斯风险决策理论  39-43
    4.2.1 贝叶斯风险决策的理论基础  39-40
    4.2.2 决策法则  40-41
    4.2.3 风险函数  41
    4.2.4 贝叶斯风险及贝叶斯原则  41
    4.2.5 贝叶斯风险决策  41-43
  4.3 房地产投资贝叶斯风险决策模型  43-51
    4.3.1 模型假设与说明  43-44
    4.3.2 决策变量的确定  44-45
    4.3.3 基于效用理论的房地产投资贝叶斯风险决策模型  45-47
    4.3.4 模型的几点说明  47-49
    4.3.5 房地产投资项目贝叶斯风险决策程序  49-51
  4.4 本章小结  51-52
第5章工程实例分析  52-61
  5.1 隆鑫房地产开发公司简介  52
  5.2 工程实例简介  52
  5.3 运用本文提出的模型进行决策分析  52-60
  5.4 计算结果分析  60
  5.5 本章小结  60-61
结论  61-63
参考文献  63-67
致谢  67

基于效用理论的房地产投资贝叶斯风险决策研究

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