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上海市住宅价格影响因素研究

作　者: 田野
导　师: 盖美
学　校: 辽宁师范大学
专　业: 区域经济学
关键词: 住宅价格影响因素特征价格
分类号: F299.27
类　型: 硕士论文
年　份: 2012年
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内容摘要

随着我国城市化进程的加快和近年来房价的不断上涨,住宅日益成为大部分居民家庭最为重要的财富构成,而房地产也逐渐成为国民经济体系中的支柱产业之一。城市住宅价格在某种程度上影响着整个国家的宏观经济,价格波动又对整个国家的国计民生有着重要的影响。研究城市住宅问题最重要的是确定其价格影响因素,从而通过这些因素最终掌握市场价格的变动和走势情况,这也正是本文试图分析和解决的问题。在之前相关领域问题的研究中,国内外学者有着较为明显的差异。国内学者大都倾向于从供给、需求、成本、政策影响等方面进行宏观定性分析,而国外学者往往从特征价格出发构建模型,对住宅价格和住宅特征间的价格关系进行实证研究,两方面都取得了丰富的成果。这种研究方法的差异使得国内的宏观研究普遍缺乏微观背景,另外国内研究多采用局部均衡方法,侧重进行单一因素的影响关系研究,在住宅市场价格的多因素研究领域尚处于探索阶段。本文采用上海市2008-2011年实证数据,通过对一般住宅价格的宏观影响因素和微观影响因素共同探讨上海市住宅价格。文章除了单因素分析还采用了多因素方法进行上海市住宅市场的实证分析,在局部均衡分析基础上进行了一般均衡分析的探索和尝试。特征价格分析的运用和上海市住宅价格指数的构建消除了住宅特征差异带来的影响,也为本文宏观分析构建了微观基础。论文第1章为绪论,主要说明论文的研究背景与意义和国内外研究现状,同时对研究对象与和主要相关概念做出界定,介绍了文章主要研究方法与框架内容做,最后对论文主要创新点进行了阐述。第2章为住宅价格差异决定理论和上海市住宅市场发展综述。本章将住宅价格差异理论分为宏观经济理论和微观特征理论。宏观经济理论主要包括供求理论、成本收益理论、区位政策理论等,微观特征理论主要介绍了Hedonic价格模型,为后文特征分析提供理论基础。通过宏观和微观两部分对国内外住宅价格影响因素的理论文献进行综述,为影响因素分类与后文实证研究的具体方法提供理论基础。上海市住宅市场发展回顾部分通过对住房制度改革以来上海市房地产和住宅市场的产生发展过程进行回忆,分析并总结了上海市住宅市场各阶段住宅价格影响因素与住宅市场的总体特征以及价格的走势,为后文研究提供现实基础。第3章通过Henodic模型构建了上海市住宅价格指数,分析了消费者对住宅不同特征属性的价格评价,消除了不同报告期中住宅异质性对住宅价格波动的影响,为文章的宏观研究提供了微观基础。第4章基于单因素的上海市住宅价格波动影响研究。从供给因素、需求因素、宏观因素和投资因素四个角度着手,分别分析其对上海市住宅价格的单因素影响状况,并选取指标进行时间序列下的上海市实证回归检验。第5章基于多因素的上海市住宅价格波动影响研究。通过对从供给因素、需求因素、宏观因素和投资因素中选取的共16个住宅影响指标进行主成分分析得出影响上海市住宅价格的主要宏观因素,选取其代表性指标进行回归分析和实证检验。第6章对本文研究结论进行综述,总结论文研究不足并对相关问题的未来研究进行展望。

全文目录

摘要  4-6
Abstract  6-8
目录  8-11
第1章绪论  11-18
  1.1 研究背景与意义  11-12
    1.1.1 研究背景  11
    1.1.2 研究意义  11-12
  1.2 国内外研究现状  12-14
    1.2.1 国内研究现状  12-13
    1.2.2 国外研究现状  13-14
    1.2.3 研究现状综述  14
  1.3 研究对象与概念界定  14-15
    1.3.1 研究对象  14
    1.3.2 基本概念界定  14-15
  1.4 研究方法与框架内容  15-16
    1.4.1 研究方法  15
    1.4.2 论文框架内容  15-16
  1.5 论文主要创新点  16-18
    1.5.1 构建了宏观研究的微观基础  16
    1.5.2 探索住宅价格的一般均衡分析  16-18
第2章住宅价格决定理论与上海市住宅市场发展综述  18-26
  2.1 住宅价格差异决定理论综述  18-22
    2.1.1 宏观视角下的住宅价格决定理论  18-20
    2.1.2 微观视角下的住宅特征价格理论  20-22
  2.2 上海市住宅市场发展综述  22-26
    2.2.1 上海市住宅市场发展历程回顾  22-23
    2.2.2 不同时期的上海市住宅市场特征  23-26
第3章基于Hedonic价格模型的上海市住宅价格指数研究  26-42
  3.1 住宅价格指数的编制基础  26-28
    3.1.1 编制住宅价格指数的理论基础  26
    3.1.2 住宅价格指数编制方法  26-27
    3.1.3 上海市住宅价格指数编制方法  27-28
  3.2 变量选取与数据准备  28-34
    3.2.1 研究区域与数据来源  28-30
    3.2.2 变量体系的构建  30-31
    3.2.3 变量筛选与量化  31-34
  3.3 上海市特征价格模型实证分析  34-38
    3.3.1 住宅特征价格基本模型  34-35
    3.3.2 模型估计与检验  35-37
    3.3.3 模型结果分析  37-38
  3.4 上海市住宅价格指数  38-41
    3.4.1 上海市住宅价格指数的构建  38-39
    3.4.2 上海市住宅价格指数分析  39-40
    3.4.3 中房上海特征调整指数  40-41
  3.5 本章小结  41-42
第4章基于单因素的上海市住宅价格波动影响研究  42-61
  4.1 供给因素对住宅价格波动的影响研究  42-46
    4.1.1 供给因素对住宅价格的影响  42-43
    4.1.2 供给因素对上海市住宅价格影响实证研究  43-46
    4.1.3 结论分析  46
  4.2 需求因素对住宅价格波动的影响研究  46-50
    4.2.1 需求因素对住宅价格的影响  46-48
    4.2.2 需求因素对上海市住宅价格影响实证研究  48-50
    4.2.3 结论分析  50
  4.3 宏观经济因素对住宅价格波动的影响研究  50-55
    4.3.1 宏观经济因素对住宅价格的影响  50-52
    4.3.2 宏观经济因素对上海市住宅价格影响实证研究  52-54
    4.3.3 结论分析  54-55
  4.4 投资因素对住宅价格波动的影响研究  55-60
    4.4.1 投资因素对住宅价格的影响  55-56
    4.4.2 投资因素对上海市住宅价格影响实证研究  56-59
    4.4.3 结论分析  59-60
  4.5 本章小结  60-61
第5章基于多因素的上海市住宅价格波动影响研究  61-71
  5.1 上海市住宅价格多因素影响研究基础  61-62
    5.1.1 一般均衡分析概述  61
    5.1.2 上海市住宅价格多因素影响研究  61-62
  5.2 上海市住宅价格波动多因素主成分分析  62-66
    5.2.1 模型原理与方法  62
    5.2.2 变量体系与数据来源  62-63
    5.2.3 住宅价格影响因素的主成分分析  63-66
    5.2.4 结论分析  66
  5.3 上海市住宅价格波动多因素回归分析  66-70
    5.3.1 变量选取与模型构建  66-67
    5.3.2 模型估计与检验  67-70
    5.3.3 结论分析  70
  5.4 本章小结  70-71
第6章结论与展望  71-75
  6.1 研究结论综述  71-73
    6.1.1 住房制度改革以来上海市住宅价格持续上涨  71
    6.1.2 微观特征属性影响上海市住宅价格  71
    6.1.3 宏观经济发展是上海市住宅价格上涨的主要原因  71-72
    6.1.4 供给因素在长短期对住宅价格有着不同的影响  72
    6.1.5 收入房价比与住宅价格成反比  72
    6.1.6 投资因素已成为影响住宅价格的新兴重要因素  72-73
  6.2 研究的不足与展望  73-75
    6.2.1 研究的主要不足  73
    6.2.2 本文的研究展望  73-75
参考文献  75-77
附录A：本文选用的1120个上海市住宅样本状况  77-104
附录B：上海市住宅小区调查问卷格式  104-106
附录C：上海市重点中小学名录  106-107
攻读硕士期间发表学术论文情况  107-108
致谢  108

上海市住宅价格影响因素研究

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