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钜城商业综合体项目开发决策分析

作　者: 李立群
导　师: 李春好
学　校: 吉林大学
专　业: 项目管理
关键词: 商业综合体商业地产决策
分类号: F299.23
类　型: 硕士论文
年　份: 2013年
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内容摘要

决策是为了达到某个目的，对若干个可行性方案进行比较、分析、判断，从中选择较优方案的过程，是在权衡各种矛盾、各种因素相互影响后做出的选择、决定。按照现代决策理论，决策过程可分为四个阶段：一是信息收集阶段。二是方案设计阶段。三是方案评价阶段。四是方案抉择阶段。随着城市化进程的不断深入，建设项目的数量也增长迅速。由住宅项目开发逐渐升级到商业综合体的开发，因为单纯的住宅开发逐渐进入了瓶颈期，商业配套的不足已经成为开发建设的主要问题。国家的经济政策对商业综合体开发逐渐放宽，商业地产被广泛认为是未来中国地产行业的引擎一些资金实力雄厚的企业也纷纷转入商业综合体开发的行业，商业地产开发迅速由春天转入盛夏，中国各大城市，一线、二线城市的商业项目也呈井喷式出炉，商业综合体项目爆炸式大发展。面对商业地产发展较快的行情，运作商业综合体项目的专业人才也相对不足，给商业地产项目开发带来了较大风险，如何进行科学的开发决策，成为热点的话题，笔者认为必须坚持科学民主的决策原则，认真做好项目开发的前期工作，才能有效提高决策的正确性，避免决策失误造成的损失。本论文通过对商业地产决策及相关理论的详细描述，以及针对钜城商业综合体的区域位置优劣势分析，开发策略论述,综合分析商业地产开发过程中的各种投资及费用构成。将项目定位为集高档住宅、写字楼、星级酒店、商业步行街为一体,打造长春市新城核心区的商业中心。同时塑造高端、科技及绿色生态为一体的新型城市综合体。论文共分为四大部分6个章节。第一部分（第1章），主要从选题背景、和选题意义开始，描述论文的研究意义和研究框架。第二部分（第2、3章）为论文的市场分析部分，主要是针对具体商业综合体的案例，剖析项目的开发策略及市场定位原则。论文的第三部分（第4、5章）为项目开发投资估算，根据估算费用，测算项目的盈利能力，采用了静态分析、动态分析、敏感性分析等方法。论文的第四部分（第6章）是对全文的总结。

全文目录

摘要  4-6
Abstract  6-10
第1章绪论  10-15
  1.1 选题背景  10
  1.2 研究意义  10-11
  1.3 相关理论基础  11-13
    1.3.1 项目管理理论  11-12
    1.3.2 项目评估理论  12-13
    1.3.3 战略管理理论  13
    1.3.4 营销管理理论  13
  1.4 论文框架与结构  13-15
第2章项目开发环境分析与开发策略选择  15-29
  2.1 项目开发环境分析  15-24
    2.1.1 项目区位环境分析  15-17
    2.1.2 政策环境分析  17-20
    2.1.3 项目开发条件分析  20-24
  2.2 项目开发的 SWOT 分析  24-26
  2.3 项目开发策略选择  26-29
第3章项目产品定位与市场需求预测  29-44
  3.1 项目产品市场定位  29-38
    3.1.1 产品主题定位  29-30
    3.1.2 产品档次定位  30-32
    3.1.3 产品价格定位  32-34
    3.1.4 产品规划设计方案  34-38
  3.2 项目产品市场预测  38-44
    3.2.1 周边市场调查  38-39
    3.2.2 产品需求预测  39-41
    3.2.3 产品价格预测  41-44
第4章项目开发投资与成本费用预测  44-52
  4.1 项目开发投资构成预测  44-46
    4.1.1 投资与成本费用估算的范围  44
    4.1.2 开发成本  44-45
    4.1.3 开发费用  45-46
  4.2 项目开发的成本费用预测  46-52
第5章项目开发的经济效益分析  52-57
  5.1 项目经营期现金流量估算  52-53
  5.2 项目静态盈利能力分析  53-54
  5.3 项目动态盈利能力分析  54-55
  5.4 项目敏感性分析  55-57
第6章全文总结与展望  57-60
  6.1 全文总结  57-59
  6.2 展望  59-60
主要参考文献  60-63
致谢  63

钜城商业综合体项目开发决策分析

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