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广州H展贸中心土地征收补偿研究
作 者: 徐永建
导 师: 张鹏
学 校: 华南理工大学
专 业: 项目管理
关键词: 商业地产 土地征收补偿 容积率 利润率
分类号: F301
类 型: 硕士论文
年 份: 2011年
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内容摘要
中国的建筑业正在高速发展,城市土地已经不够使用,大量的农地也被征收。民以食为天,农民以地为生。土地征收工作中有征收方和被征收方,商业地产项目中,征收方就是开发商,开发商的目的是获得土地使用权进行建设,建设后的物业通过出租或出售获得收入,减去土地征收补偿和其它成本就是利润。这个利润和政府规定的该地块的容积率有着极大的关系。被征收方在土地征收过程中必然会有物质和精神上的损失,根据公平的原则,开发商要对被征收方进行经济补偿,这个补偿的额度要根据双方的协商以确定合理的额度。站在各方的立场不同,开发商想收获最大化的利润,被征收方希望获得他认为合理的补偿。商业地产项目中被征收方有不交易权,被征收方不交易的情况不在本文的讨论之列。本文通过实地调查研究、对前人的成果分析、对广州市某展贸中心土地征收补偿实际案例进行分析的研究方法,采用土地征收补偿、容积率、合理利润率作为三个参数,建立一个或数个数学公式或模型,用来探讨两个问题:1.在既定的利润率和容积率下开发商能承受的土地征收补偿的价格是多少。2.在既定利润率和合理的土地征收补偿条件下所需要的容积率是多少。本课题希望能得出这两个问题的答案,第1个答案希望能解决开发商的承受上限问题,第2个答案希望能提供满足被征收方的合理利益的容积率供开发商和政府参考。
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全文目录
摘要 5-6 ABSTRACT 6-9 第一章 绪论 9-17 1.1 选题背景 9 1.2 研究目的和研究意义 9-10 1.2.1 研究目的 9 1.2.2 研究意义 9-10 1.3 相关文献综述 10-14 1.3.1 国内外关于土地征收补偿研究现状 10-12 1.3.2 国内外关于容积率的研究现状 12-14 1.4 研究方法和研究内容 14-15 1.4.1 研究方法 14 1.4.2 研究内容 14-15 1.5 研究的难点和可能的创新点 15-17 第二章 项目概况和土地征收补偿 17-25 2.1 项目的概况 17-19 2.1.1 项目的发展历史 17 2.1.2 项目的背景分析 17-18 2.1.3 项目概况 18-19 2.2 项目的市场定位 19-20 2.2.1 项目的发展目标 19-20 2.2.2 项目功能的定位与构成 20 2.3 项目的土地征收补偿 20-25 2.3.1 失地农民与土地征收补偿的关系 20-22 2.3.2 广州市荔湾区农村土地征收补偿的标准 22-25 第三章 既定的利润率和容积率下的土地征收补偿 25-41 3.1 利润率、容积率、土地征收补偿的关系 25-28 3.2 开发商利润率的确定 28-32 3.2.1 广州商业地产平均利润水平 28-31 3.2.2 预期收入 31 3.2.3 开发成本 31-32 3.2.4 利润预期 32 3.3 政府确定的容积率 32-33 3.4 开发商能承受的土地价格 33-34 3.5 按最高补偿标准的土地征收补偿 34-36 3.6 开发商对政府最高的土地报价 36-37 3.7 开发商可承受的土地征收补偿 37 3.8 容积率对土地征收补偿影响的定量分析 37-39 3.9 盈亏平衡法确定土地征收补偿 39-41 第四章 既定利润率和合理补偿下的容积率 41-59 4.1 实际获得的土地征收补偿 41-44 4.2 合理土地征收补偿探讨 44-45 4.3 开发商既定的利润率预期 45-52 4.3.1 总投资估算 46-47 4.3.2 总投资明细 47-49 4.3.3 销售价格 49-52 4.3.4 财务指标计算 52 4.4 计算得出的容积率 52-59 4.4.1 计算得出的容积率 55 4.4.2 对应此容积率开发商的成本 55-57 4.4.3 计算容积率与现容积率比较 57-59 第五章 结论 59-62 5.1 结论 59-60 5.2 不足之处 60-62 参考文献 62-64 攻读硕士学位期间取得的研究成果 64-65 致谢 65-66 附件 66
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中图分类: > 经济 > 农业经济 > 农业经济理论 > 土地经济学
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