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论房屋承租人优先购买权的存废

作　者: 马喜
导　师: 李光曼
学　校: 南昌大学
专　业: 法律
关键词: 房屋承租人优先购买权存废
分类号: D923.6
类　型: 硕士论文
年　份: 2013年
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内容摘要

众所周知,上世纪末以来,由于资源的稀缺和分配的不均衡,整个社会存在着“耕者少其田”和“居者少其屋”,随着人口流动频繁、房价持续上涨、社会物质财富供应不足等诸多原因导致“一人多屋,多人无屋”的失衡状态无可避免,大部分进城务工人员和城市低收入无房者只有靠着租房过日子,为了让这些困难群体在租住过程中得到优先照顾,我们国家在法律上设立了承租人优先购买权,立法的本意就是让承租人在出租屋权利变动时优先享受购买权让其权利得到延续和保护。该制度在我国的民事立法中作为一项规定被接纳,其先后经历了行政法规、民事司法解释和法律等几个重要阶段,经过早些年的《民法》等司法实践后,最终被写入《合同法》230条。坦诚的说,这些规定曾经对承租人权益的保护,促进房屋租赁行业稳定,以及对社会主义市场经济的健康发展有一定的现实意义并发挥了重要的作用。但是,我们也看到,该制度规定过于笼统,很多地方不够明确,缺乏操作性,而且在权利限制、民法的原则等方面都有冲突,尽管物权法对其中部分条款进行了细化和解释,但是在现实当中,还存在实际操作比较困难,甚至按照法律的要求操作不当反而会严重损害了承租人和出租人的权利。也就是说,这一规定原本是为了保护承租人的法律规定,如果使用不当,反而还给承租人造成麻烦。另外,大多数学者认为该制度还打破了民法中公平、平等原则,表现的是一种民事特权,再加上近年来,随着我国住房制度改革和二手房交易日益增加,期间双方因为房屋租赁而产生的官司见诸报端,逐渐被司法界所关注。发展永无止境,改革永不止步。任何法律和制度都具备发展性和时代适应性,一直以来任何法律制度都是在发展中求变化,最终只有适应现实、适应国情、适应民意以及社会发展的法律和制度才能被老百姓所广泛接受,不管原来的法律曾经发挥的作用和贡献有多大,只要不符合发展的理念,跟不上时代特点的就应该被废止。笔者从该制度的定义和特征入手,边阐述边分析,在分析的过程中,让该制度的一些不足自动暴露,系统的总结了该制度当时产生的背景、借鉴国外相关立法,根据司法实践和理论现实,先分析该制度本身的不足,充分阐述房屋承租人优先购买权的弊端,罗列各种不完善之处,然后分析该制度而引起的权利冲突、公平正义自由规则的破坏,其中笔者用了大量的篇幅对承租人优先权产生的各种问题做了详细探讨,提出废除理由以及废除后的影响。最后一部分主要是探讨重新构建新的制度模式,解决冲突的问题,并提出了自己的见解与看法。通过论文的分析和论证,我们认为随着社会经济和政治的不断进步,房屋承租人优先购买权赖以生存的优先事由已经消失,该制度存在不仅不能保护承租住人的合法权益,相反成为各种权利人行使权利的制肘、成为司法纠纷的制造者,各个方面都不“讨好”的制度也确实走到了尽头,也该是到了应当予以废除的时候。

全文目录

摘要  3-5
ABSTRACT  5-9
第1章前言  9-11
第2章承租人优先购买权制度概述  11-17
  2.1 定义及特征  11-12
  2.2 优先购买权性质的几种观点  12-14
  2.3 承租人优先购买权的立法规定及法理基础  14-17
第3章承租人优先购买权历史渊源及国外立法  17-23
  3.1 历史渊源及社会大背景  17-19
    3.1.1 我国承租人优先购买权历史渊源  17-18
    3.1.2 1949年后我国关于承租人优先购买权的相关规定  18-19
  3.2 国外立法综述  19-20
  3.3 历史渊源和外国立法对我国现行先买权制度的影响  20-23
第4章承租人优先购买权制度的废除  23-34
  4.1 该制度暴露的问题和不完善之处  23-27
    4.1.1 合理期限不明确  23
    4.1.2 同等条件不明确  23-24
    4.1.3 侵犯第三方的平等购买权  24
    4.1.4 《最高法解释》第21-24条不完善  24
    4.1.5 出卖前告知无书面要求,证据采集无法确认  24
    4.1.6 侵犯了房东的选择权或者说是处分权  24-25
    4.1.7 房屋承租人优先购买权  25
    4.1.8 损害赔偿无标准无法计算  25
    4.1.9 该制度造成承租人恶意诉讼  25-26
    4.1.10 该制度违反物权优先原则  26
    4.1.11 多位承租人和同一顺序同时要求行使优先购买权问题  26
    4.1.12 违反了《民法》6项基本原则中的4个  26
    4.1.13 承租人优先购买权的客体唯一性与立法目的有小小的出入  26-27
    4.1.14 面对同一房屋出现抵押权和优先购买权之争的问题  27
  4.2 废除该制度的几点理由  27-30
    4.2.1 房地产和房屋出租市场欣欣向荣已经没有房屋优先购买权的土壤  27-28
    4.2.2 房屋承租人不再是弱势群体  28
    4.2.3 房屋承租人优先购买权制度造成这一制度行使过程效率低下  28
    4.2.4 法律已经有相关的制度对承租人的房屋出卖后相关权利的保护,已经彻底没有后顾之忧了  28-30
  4.3 该制度所表现的弊端  30-34
    4.3.1 制度价值遭到破坏  30-31
    4.3.2 房屋优先购买权与政府行为  31-32
    4.3.3 对出租人和第三人权利的限制严重违背“民法四原则”  32
    4.3.4 造成的商品流通瓶劲愈发突出  32
    4.3.5 无意中提供了出租人与第三人勾结的“激励”机会  32-34
第5章承租人优先购买权新制度设计  34-42
  5.1 制度设计基础性分析  34-35
  5.2 理想模式设想和成立条件  35-38
  5.3 涉及承租人优先购买权法条修改设想  38-39
  5.4 新制度对价值和现实的影响  39-42
第6章结语  42-43
致谢  43-44
参考文献  44-45

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