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物业费纠纷中的业主抗辩权探析-以Q市司法实践中的若干典型案例为分析素材

作　者: 秦婉
导　师: 于飞
学　校: 中国政法大学
专　业: 民商法学
关键词: 物业服务合同物业费纠纷业主抗辩权
分类号: D922.181
类　型: 硕士论文
年　份: 2014年
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内容摘要

除引言外，本论文共分为三部分。第一部分是物业费纠纷中业主抗辩权的理论探讨。文章以“物业管理”与“物业服务”的区分与交叉理论为基础，从基本概念起笔，由于物业服务合同是业主行使抗辩权的依据，故首先厘清了与物业服务合同相关的物业、业主、物业管理与物业服务等概念，并从合同性质、合同主体以及合同标的三个方面对物业服务合同的特殊性进行了分析。认为物业服务合同是一种混合合同，具备了委托合同和劳务合同的双重性质，合同中涉及到三方主体，合同的标的有不易衡量性、公共性和连续性的特征。随后阐述了物业费纠纷中的业主抗辩权，认为正常情况下，业主抗辩权应属于双务合同履行中的同时履行抗辩权。最后对物业服务企业的物业费请求权进行了简要的分析。这个部分的理论探讨为后文的案例分析打下基础。第二部分以2009年以来Q市中级人民法院物业服务合同纠纷二审案件中的一些典型案件为例，对物业费纠纷中的业主抗辩权进行实证分析。文章首先对这些案件进行总体的数量、种类、特征分析，接着根据业主行使抗辩权的不同理由，将七个典型案例分为两类。第一类是业主正当行使抗辩权的情形。案例一至案例三中，业主分别以物业服务企业的服务存在瑕疵、其他业主侵犯相邻权物业服务企业不作为、物业服务企业未尽到安全保障义务为由行使抗辩权。第二类是业主不当行使抗辩权的情形，案例四至案例七中，业主分别以前期物业服务合同无效、未成立业主委员会无法签订物业服务合同、房屋质量问题和物业服务企业侵权为由行使抗辩权。以上的业主抗辩理由均被法院以理据不足、不属同一法律关系应另行起诉、物业服务合同有效等原因驳回，文章对法院认定应另行起诉的某些判决结果提出了不同的见解，从而得出结论：法院不应一概而论，要具体案情具体分析。文章第三部分从规制物业费纠纷中业主抗辩权的原则出发，提出了诚实信用、维护公共利益、禁止权利滥用、平等保护和定纷止争这五项原则。然后从物业费纠纷中对业主正当行使抗辩权的保护和业主不当行使抗辩权的限制两个方面提出建议，在业主正当行使抗辩权的保护上，应合理分配举证责任、法官裁量标准化、正确处理“另行起诉”与“同案处理”的关系；在业主不当行使抗辩权的限制上，首先对我国现行物业制度体系中业主抗辩权的限制性规定进行分析，而后对限制业主不当行使抗辩权提出了几点建议。

全文目录

摘要  5-7
ABSTRACT  7-11
引言  11-13
第一章物业费纠纷中业主抗辩权的理论探讨  13-25
  一、相关概念的厘清  13-15
    （一）物业、业主、物业服务企业与物业费  13-14
    （二）物业管理与物业服务  14-15
  二、物业费纠纷中业主行使抗辩权的依据——物业服务合同  15-20
    （一）物业服务合同的概念  15
    （二）物业服务合同的特殊性  15-20
  三、物业费纠纷中的业主抗辩权  20-23
    （一）抗辩权的概念  20
    （二）物业费纠纷中业主抗辩权的类型  20-23
  四、物业费纠纷中业主抗辩权的对象——物业服务企业的物业费请求权  23-25
    （一）请求权、物业费请求权  23
    （二）物业费请求权的行使对象  23-25
第二章物业费纠纷中业主抗辩权的实证分析  25-43
  一、 Q 市物业费纠纷二审案件特征分析  25-27
    （一）物业费纠纷案件在物业服务合同纠纷案件中比例最大  25
    （二）各年度物业费纠纷案件数量呈马鞍形曲线分布  25-26
    （三）业主败诉比率高  26-27
  二、物业费纠纷中业主抗辩权的正当行使  27-35
    （一）业主因物业服务企业的服务存在瑕疵行使抗辩权  27-29
    （二）因其他业主侵犯相邻权，物业服务企业不作为  29-31
    （三）因物业服务企业未尽到安全保障义务  31-35
  三、物业费纠纷中业主抗辩权的不当行使  35-43
    （一）业主认为前期物业服务合同签订主体违法，合同无效  35-36
    （二）业主认为因未成立业主委员会，无法签订物业服务合同  36-39
    （三）因房屋质量问题  39-41
    （四）因物业公司侵权  41-43
第三章物业费纠纷中业主抗辩权的制度完善  43-54
  一、规制物业费纠纷中业主抗辩权的原则  43-46
    （一）诚实信用原则  43
    （二）维护公共利益原则  43-44
    （三）禁止权利滥用原则  44
    （四）平等保护原则  44-45
    （五）定纷止争原则  45-46
  二、对物业费纠纷中业主正当行使抗辩权的保护  46-51
    （一）合理分配举证责任  46-47
    （二）法官裁量标准化  47-49
    （三）正确处理“另行起诉”与“同案处理”的关系  49-51
  三、对物业费纠纷中业主不当行使抗辩权的限制  51-54
    （一）我国现行物业制度体系中对业主抗辩权的限制性规定  51-52
    （二）对限制业主不当行使抗辩权的建议  52-54
结论  54-55
参考文献  55-56

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