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住宅商品房市场消费者购房行为研究-以新余市为例

作　者: 田青青
导　师: 张红丽
学　校: 石河子大学
专　业: 企业管理
关键词: 住宅商品房消费者行为实证分析新余市
分类号: F274
类　型: 硕士论文
年　份: 2013年
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内容摘要

江西省新余市住宅商品房市场是近几年才开始快速发展的，房地产市场尚且不成熟，尤其在2008到2010年房地产行业快速发展时期，新余市涌入了大量的房地产开放商，大多房地产开发商的专业性不强，一味追求利润，对当地市场消费者的偏好和需求都了解甚少。所以在当前国家限购的宏观政策下，房地产开发商必须从消费者的真实需求出发，针对各个细分的消费群体来开展差异化的营销模式。因此，本文研究的主要内容就是分析当前限购政策下，新余市潜在购房消费者的购房需求和购房过程中注重的因素，并且根据消费者所考虑因素的不同，将新余市潜在购房消费者进行市场细分，划分为不同的消费人群。本文借鉴当前成熟的消费者行为学理论，建立消费者购房行为的基本模型，将消费者购房行为细分为四大阶段：购房需求认识阶段——找房阶段——选房阶段——正式购房阶段。本文根据构建的消费者购房行为基本模型来设计调查问卷并在新余市两大楼盘发放调查问卷，采用实证研究的方法来研究新余市潜在购房消费者的行为。实证研究的具体内容分为以下四个部分：第一部分，在研究消费者购房需求认识阶段和选房阶段，本文对被调查的消费者的人口统计特征和购房需求进行描述性统计分析，以及重点分析消费者获得楼盘信息的渠道。第二部分，重点研究消费者在选房阶段注重的影响因素分析，并且对这些因素进行因子分析，最终将这些因素归为八大类，这八类因素分别为房地产市场宏观形式与政策因素、户型设计因素、地段因素、小区整体布局与智能化因素、邻居质量、售楼员态度因素、楼盘知名度及售价因素、小区内配套及周边景观因素和房屋质量及物管收费因素；第三部分，重点研究在签订购房合同阶段，哪些因素显著的影响消费者最终的购买意愿和购买能力。第四部分，根据不同消费群体购房时考虑的因素不同，运用聚类分析法，将新余市房地产市场潜在购房消费者细分为三大类群体。本论文通过运用SPSS软件对得到的数据进行描述性统计分析、因子分析、回归分析和聚类分析，最终得到以下三个方面的结论：第一，新余市消费者购房主要用途是自己居住，刚性需求和改善型住房需求是当前市场的主要需求；消费者多偏好购买三房两厅且面积大的住宅商品房，且购房者的实力都比较强。第二，根据新余市购房者注重的因素不同，将购房者细分为三大类人群：刚性需求购房者、改善型购房者和投资型购房者。第三，不同的影响因素对消费者的购买意愿产生不同的影响。家庭月收入因素、住宅类型因素、房地产市场宏观形势与政策因素、楼盘知名度及售价因素和邻居质量、售楼员态度因素这五个变量显著的影响消费者的购买能力；家庭月收入因素、学历因素和小区内的配套及周边景观因素这三个变量显著的影响消费者的购买意愿。

全文目录

摘要  5-6
Abstract  6-8
目录  8-11
第1章绪论  11-18
  1.1 研究背景  11
  1.2 国内外研究综述  11-15
    1.2.1 国外住宅商品房市场消费者行为研究综述  11-12
    1.2.2 国内住宅商品房市场消费者行为研究综述  12-14
    1.2.3 简要评价  14-15
  1.3 研究目的和意义  15
  1.4 研究思路与方法  15-18
    1.4.1 研究内容  15-17
    1.4.2 研究框架  17-18
第2章相关理论基础及购房行为基本模型的建立  18-29
  2.1 消费者行为理论  18-25
    2.1.1 消费行为的概念  18
    2.1.2 消费者行为内部心理分析  18-22
    2.1.3 消费者购买决策过程分析  22-23
    2.1.4 影响消费者购房行为的因素  23
    2.1.5 购房行为的定义  23-24
    2.1.6 购房行为的特征  24-25
  2.2 市场细分的概念及相关理论基础  25-26
    2.2.1 市场细分的概念  25
    2.2.2 市场细分的理论基础  25-26
    2.2.3 市场细分的标准  26
  2.3 消费者购房行为一般模型的确定  26-29
第3章新余市及新余市房地产市场概况  29-32
  3.1 新余市简介  29
  3.2 新余市房地产市场概况  29-32
    3.2.1 2012 年 1-12 月房地产市场运营情况  29
    3.2.2 2013 年 1 月份房地产市场运行情况  29-30
    3.2.3 新余市中心城区房地产市场形势特点  30-31
    3.2.4 新余市中心城区房地产市场存在的问题  31-32
第4章新余市消费者购房需求调查分析  32-41
  4.1 问卷调查及数据收集  32
  4.2 消费者个人特征描述  32-35
    4.2.1 性别以女性为主体  32-33
    4.2.2 年龄结构呈现年轻化  33
    4.2.3 受教育程度普遍较高  33-34
    4.2.4 职业状况以企业员工为主  34
    4.2.5 家庭月收入情况分布均匀  34
    4.2.6 婚姻结构以未婚的单身人士为主  34-35
  4.3 新余市购房消费者个人偏好特征  35-38
    4.3.1 住宅类型以多层楼房为主  35
    4.3.2 户型需求以三房两厅为主  35-36
    4.3.3 房屋面积选择以大面积为主  36
    4.3.4 能够承受的房价总额在50万元以内及以上的消费者各占一半  36-37
    4.3.5 付款方式以按揭为主  37
    4.3.6 购房目的大多以居住为主  37
    4.3.7 消费者计划购房时间较短  37-38
  4.4 人口统计特征与住房需求的交叉分析  38-41
    4.4.1 年龄越大计划购房时间越短  38-39
    4.4.2 不同的家庭结构都倾向购买三房两厅  39-40
    4.4.3 家庭月收入与消费者能承受的房价总额成正比关系  40-41
  4.5 购房消费者了解房地产信息的渠道分析  41
第五章影响新余市消费者购房行为的因素分析  41-51
  5.1 影响消费者购房行为的心理因素分析  41-43
    5.1.1 需要与动机因素  41-42
    5.1.2 感知因素  42-43
    5.1.3 态度因素  43
  5.2 影响消费者购房行为的个人因素分析  43-44
    5.2.1 个体特征因素  43
    5.2.2 生活方式因素  43-44
  5.3 影响消费者购买行为的环境因素分析  44
  5.4 消费者购房注重的影响因素的因子分析  44-51
    5.4.1 信度与效度分析  44
    5.4.2 因子分析的原理与方法  44-45
    5.4.3 因子的确定与命名  45-49
    5.4.4 因子得分的计算  49-51
第六章消费者购房决策行为的回归分析  51-56
  6.1. 因变量的选择  51
  6.2 自变量选择  51-52
    6.2.1 消费者个体特征变量  51
    6.2.2 消费者购房需求变量  51
    6.2.3 住宅商品房的属性变量  51-52
    6.2.4 购房动机变量  52
    6.2.5 消费者心理预期变量  52
    6.2.6 参考群体变量  52
  6.3 回归结果分析  52-56
    6.3.1 消费者购买能力的回归结果分析  53-54
    6.3.2 消费者购买意愿的回归结果分析  54-56
第七章新余市住宅商品房市场消费者行为市场细分分析  56-59
  7.1 住宅商品房市场购房消费者行为市场细分结果描述  56-57
  7.2 购房消费者细分群体特征的描述  57-59
第八章结论及对策建议  59-61
  8.1 主要结论  59-60
  8.2 对政府部门的建议  60-61
参考文献  61-63
致谢  63-64
附录  64-67
作者简介  67-68
导师评阅表  68

住宅商品房市场消费者购房行为研究-以新余市为例

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