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关于房地产限购令问题的研究-以上海房地产市场为例

作　者: 刘尧
导　师: 谢百三
学　校: 复旦大学
专　业: 企业管理
关键词: 房地产限购令 房地产价格 误差修正模型
分类号: F293.3
类　型: 硕士论文
年　份: 2012年
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内容摘要


房地产行业是上海经济六大支柱产业之一,对上海的经济发展具有巨大的影响作用。近年来,上海房地产价格的快速上涨已经引发了社会各界的广泛关注和深刻讨论。为坚决遏制房地产价格的快速上涨,上海于2010年10月发布了第一版限购令。自限购令实施以来,上海房地产市场产生了一些变化,但是目前尚缺乏对这些变化的分析和研究,尤其是对这些变化与限购令之间关系的分析和研究,而这又恰恰对评估限购令实施效果和开展下一阶段房地产调控具有至关重要的意义。本文在梳理了房地产限购令的出台背景和理论基础后,对限购令做出了初步的政策评析。随后,又在借鉴、学习国内外研究成果的基础上,对影响上海房地产价格的因素进行了实证研究。本文通过建立误差修正模型,在控制了本地宏观经济变量和房地产供求变量后,研究了调控政策对上海房地产综合指数的影响。最后,根据对限购令的政策评析和实证结果提出了进一步完善房地产市场调控的对策建议。通过理论分析和实证研究,本文得出主要结论如下：首先,房地产限购令可以遏制房地产价格的快速上涨,但是由于该政策自身具有三大缺陷所以不宜被长期坚持；其次,上海房地产价格波动虽然可以部分地用宏观经济变量进行解释,但是同时也发现当前房地产发展存在过热和泡沫的现象；再次,房地产调控的关键不在于限购,而在于管理房地产价格预期和增加市场投机者的持有成本；最后,房地产调控要在确立调控主体、转变调控思路、改进调控手段等三方面下功夫。希望本文的研究有助于房地产市场各方利益相关者能够清醒认识和深入理解房地产价格与宏观经济、供求关系和调控政策之间的内在联系,从而更好的发展上海房地产市场和进行房地产调控。

全文目录


摘要  5-6
Abstract  6-7
1 前言  7-11
  1.1 研究背景  7-8
  1.2 研究目的及意义  8
  1.3 研究思路与框架  8-11
2 城市房地产调控相关研究的综述  11-19
  2.1 城市房地产调控的必要性  11-13
    2.1.1 城市房地产市场中的垄断、外部性和信息不对称  11
    2.1.2 房地产市场与国民经济的关系  11-13
  2.2 城市房地产调控的利益关系  13-15
    2.2.1 中央政府与地方政府的博弈  13-14
    2.2.2 地方政府与房地产开发商的博弈  14-15
    2.2.3 房地产开发商与消费者的博弈  15
  2.3 城市房地产市场调控的政策研究  15-18
    2.3.1 海外对城市房地产调控的政策研究  15-16
    2.3.2 中国对城市房地产调控的政策研究  16-18
  2.4 本章小结：牵一发而动全局的城市房地产调控  18-19
3 上海房地产市场发展历史回顾  19-26
  3.1 上海房地产市场的发展和成就  19-23
    3.1.1 上海城市建设有赖于土地市场的发展  19-20
    3.1.2 上海民生改善有赖于住宅市场的贡献  20-21
    3.1.3 上海经济腾飞有赖于房地产开发的繁荣  21-23
  3.2 近年来上海房地产市场的过热、泡沫及危害  23-26
    3.2.1 上海房地产市场的过热  23-25
    3.2.2 上海房地产市场过热后的危害  25-26
4 关于房地产限购令出台的背景及作用  26-32
  4.1 房地产限购令的出台背景及具体情况  26-27
  4.2 上海房地产限购令的实施概况  27-28
  4.3 从经济学理论评估分析研究房地产限购令  28-29
  4.4 房地产限购令政策评析  29-31
    4.4.1 房地产限购令的原计划经济本质  29-30
    4.4.2 房地产市场调控的关键不在限购  30
    4.4.3 房地产限购令可能诱发新的问题  30-31
  4.5 本章小结：可以理解的目的,有待商榷的手段  31-32
5 限购前后的上海房地产市场价格走势研究  32-47
  5.1 模型介绍  32-33
    5.1.1 协整  32
    5.1.2 误差修正模型  32-33
  5.2 模型变量选择  33-38
    5.2.1 住房价格指数  34-35
    5.2.2 影响房地产的政策变量  35-36
    5.2.3 影响房地产需求的变量  36-37
    5.2.4 影响房地产供给的变量  37-38
  5.3 模型运行结果  38-45
    5.3.1 若干变量的描述性统计  38-40
    5.3.2 房地产价格的长期决定模型  40-44
    5.3.3 房地产价格的短期波动模型  44-45
  5.4 本章小结  45-47
6 进一步完善我国城市房地产市场调控的对策建议  47-50
  6.1 确立调控主体：从中央政府到地方政府  47-48
  6.2 转变调控思想：把握预期管理的大原则  48
  6.3 改进调控手段：减少一刀切  48-50
参考文献  50-56
致谢  56-57

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