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小区物业管理中的问题及法律对策研究

作　者: 战明宇
导　师: 金河禄
学　校: 延边大学
专　业: 民商法学
关键词: 物业管理物业管理法法律对策业主
分类号: D922.181
类　型: 硕士论文
年　份: 2011年
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内容摘要

物业管理行业在我国发展了二十余年,初步取得了一定的成绩,但是仍处于起步阶段,在其不断走向成熟的进程中暴露出许多不同层次的法律问题。如物业管理法律、法规体系亟待完善；业主法律意识淡薄；物业管理自治组织运作机制发挥作用不理想；物业管理企业经营活动不尽规范；产权关系不明晰,房地产公司与物业公司多为“父子”关系；市场化的物业管理机制没有建立；物业管理队伍素质偏低,管理的科技含量偏低；物业管理服务收费难；违法违规,开发建设单位侵占维修资金现象严重；缺乏引导,物业管理良好发展氛围尚未形成；物业管理协会工作亟待加强和拓展等问题。产生这些问题的原因是多方面的,主要包括：物业管理法律体系不完善,立法滞后；业主物业管理意识薄弱,难以形成主体地位；政府主管部门监管不力；物业管理协会不能充分发挥协调作用等。其中物业管理法律体系不完善,立法滞后是最主要的原因。因此,制定完善的物业管理法制体系,是解决物业管理行业中存在的法律问题的最佳途径。物业管理行业中存在的这些问题能否得到妥善解决是物业管理行业健康发展的关键,这些问题的存在能够直接影响人民的生活水平,不利于社会的稳定。因此,本文把物业管理实践中存在的突出法律问题作为切入点,结合对延吉市小区物业管理中存在的问题调查研究,试图在我国物业管理现行立法的基础上,借鉴国外的先进的物业管理理念和制度,为我国物业管理法律制度的完善和物业管理法律问题的解决提供一些可行性方法。除了完善物业管理立法以外,加强政府行政监管也是规范物业管理行业的一个重要手段。本文从规范前期物业管理行为,解决“建管不分”和建设单位遗留问题；健全市场准入和退出机制,加强对物业管理企业的监督；规范业主委员会的行为,解决消费和维权问题；强化维修资金管理,解决占挪用维修资金的问题；建立和完善“两级”投诉受理制度,加大行政执法力度；充分发挥物业管理协会的桥梁纽带作用等几个方面对加强政府行政监管提出了建议,争取立法与监管双管齐下,更好的解决物业管理行业中存在的问题,使我国物业管理行业健康发展。物业管理的对象包括住宅小区、写字楼、商业大厦、酒店、厂房仓库等,其中最重要的是住宅小区,并且当前社会中存在问题最多的也是住宅小区,因此本文的研究对象仅限于住宅小区的物业管理。

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