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住宅专项维修资金信托法律制度研究

作　者: 张军建
导　师: 漆多俊
学　校: 中南大学
专　业: 管理科学与工程
关键词: 住宅专项维修资金信托信托法
分类号: D922.181
类　型: 博士论文
年　份: 2008年
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内容摘要

住宅专项维修资金俗称住宅建筑物的“保命钱”,它关系到建筑物以及社区共用部分设施设备在若干年后的维修,是牵涉到社稷民生的大事。为规范房地产开发商的行为、维护房屋买受人的权益,我国政府根据房地产发展过程中存在的问题就此单独立法,由财政部建设部1997年联合制定、1998年颁布实施了《住宅共用部分共用设备设施维修资金管理办法》,历时九年之余。该办法对住宅专项维修资金的交存、管理和使用虽起到了一定的规范作用,但也存在着制度上的不完善和不健全的地方。为此,2008年2月1日《住宅专项维修资金管理办法》在旧办法的基础上进行了大幅度的修正与完善,并公布实施,但修改后的新办法仍存一些值得探究和商榷之处。新办法并没有从根本上排除旧办法中关于开发商可以从房屋买受人处代收住宅维修资金的规定。当法律赋予了房地产开发商有从房屋买受人手中代收代交的权利时,将会造成大笔的维修资金长期滞留在开发商手中,以至于酿成许多开发商或物业服务企业侵吞或挪用住宅维修资金的触目惊心的事例。而房屋产权证书的不能按时办理和领取,建筑物无法及时维修,都与此有着密切的联系;其次,售后公有住房,既已售出,其权利归属便发生了转移,而业主按规定所交之住宅专项维修资金,其权利归属亦乃不言自喻之事。但新办法却沿袭旧办法,导致权利归属不明;业主委员会在售后公房的住宅维修资金的使用上需行政主管部门审批,不能享有完全的自主权;建筑质量的瑕疵给还不满质量保修期的住宅建筑带来过早维修的厄运;为了自身的权益不受损害,业主委员会奋起诉讼以维权,但由于法律主体地位或诉讼资格的争议,甚至被拒之庭外。针对以上等问题,怎样寻找适当的法律救济途径来维护房屋所有权人的合法权益,怎样完善该制度并杜绝以上问题的出现,本文首次创新地提出了从信托法的视觉透视住宅专项维修资金的法律性质并阐明了住宅专项维修资金当事人之间的信托关系和权利义务;在信托法基础理论研究上完善了限制性权利转移学说,厘清了受托人于信托中为什么忠实义务的实施对象应是委托人的理论根据和历史原因;根据住宅专项维修资金的几次易手的特点,除阐明了其在不同时段上各当事人之间的信托关系外,还根据住宅维修资金管理的特性和业主委员会以及物业服务企业的特点,提出二次再信托的观点,并围绕维修资金的管理运用构建了二次信托下的住宅专项维修资金的信托关系;从信托行为的外延的视角提出了住宅专项维修资金适用民事信托的观点,从而丰富了我国诸如此类的法律关系应纳入信托法调整的理论,由此也给司法界如何解释业主委员会的法律地位和承担法律责任找到了理论上的依据;另外,根据信托的特性,主张信托存续期间以信托财产的独立性来有效维护住宅专项维修资金的安全;还根据住宅维修资金社会性的特点,提出政府适度行政干预的适当性和开启在住宅专项维修资金制度下设立信托监察人的思路,建议在行政主管部门的协调下设立房地产委员会的第三人事业机构,从而避开行政过多干预的弊端。并通过与其他国家和地区的制度比较,建议取他山之石,给业主委员会以管理法人的地位。此外还就住宅专项维修资金现行法律制度的缺失与不完善之处提出了具体的修改建议。

全文目录

摘要  4-6
ABSTRACT  6-13
绪论  13-21
  一问题的提起  13-16
  二住宅专项维修资金信托制度的研究现状  16-17
  三研究构筑住宅专项维修资金信托法律制度的意义  17-18
  四研究方法、内容和思路  18-21
第一章住宅专项维修资金信托制度的概念与沿革  21-54
  1.1 住宅专项维修资金信托的概念  21-34
    1.1.1 中国法中的住宅专项维修资金与住宅专项维修资金信托  21-23
    1.1.2 日本法中的住宅修缮金与住宅修缮金信托  23-24
    1.1.3 住宅专项维修资金信托的性质  24-31
    1.1.4 住宅专项维修资金信托的特征  31-34
  1.2 国外住宅专项维修资金法律制度的沿革:以日本为例  34-42
    1.2.1 日本住宅修缮金制度的产生  35-38
    1.2.2 日本住宅修缮金制度的现状  38-41
    1.2.3 日本住宅修缮金制度的特点  41-42
  1.3 我国住宅专项维修资金法律制度的沿革  42-52
    1.3.1 我国住宅专项维修资金制度的产生  42-48
    1.3.2 我国住宅专项维修资金制度的现状  48-50
    1.3.3 我国住宅专项维修资金制度的特点  50-52
  1.4 中日住宅专项维修资金信托制度的概念之比较  52-54
第二章住宅专项维修资金信托的法律构造  54-75
  2.1 住宅专项维修资金的信托法理基础  54-60
    2.1.1 建筑物区分所有权下的共用部分的持分权  54-58
    2.1.2 建筑物区分所有权下的共有部分的成员权  58-59
    2.1.3 建筑物区分所有权下的成员权的内容  59-60
  2.2 住宅专项维修资金信托的法律关系  60-75
    2.2.1 住宅专项维修资金信托的管理主体—维修资金信托的受托人  60-68
    2.2.2 住宅专项维修资金信托的客体  68-70
    2.2.3 住宅专项维修资金信托的关系人  70-75
第三章住宅专项维修资金信托中委托人(受益人)的权利义务  75-85
  3.1 委托人(受益人)权利的性质  75-76
  3.2 委托人(受益人)的权利内容  76-82
    3.2.1 对非法强制执行信托财产的异议申诉权  77
    3.2.2 信托财产管理、处分情况的调查权及说明请求权  77-78
    3.2.3 信托账目及处理信托事务的文件查阅、抄录、复制权  78
    3.2.4 信托财产管理方法的变更权  78-79
    3.2.5 信托财产的恢复原状请求权、损失赔偿请求权及撤销请求权  79-80
    3.2.6 受托人的解任权及解任请求权  80
    3.2.7 受托人辞任的同意权  80-81
    3.2.8 新受托人选任权  81
    3.2.9 信托的解除权  81-82
  3.3 委托人(受益人)的义务  82-85
    3.3.1 委托人履行信托生效的义务  82-83
    3.3.2 受益人信托报酬的支付义务  83
    3.3.3 受益人赔偿损失、费用补偿的义务  83-84
    3.3.4 不干涉受托人处理信托事务的义务  84-85
第四章住宅专项维修资金信托中受托人的权利义务  85-109
  4.1 受托人的权利  85
  4.2 受托人的权利内容(一次信托下的受托人(业主委员会)的权利)  85-89
    4.2.1 维修资金和共用部分的持有权  85-86
    4.2.2 对外权利的行使权  86-87
    4.2.3 违反共同利益行为的禁止请求权  87-88
    4.2.4 决定续筹专项维修资金的权利  88
    4.2.5 报酬请求权  88-89
  4.3 一次信托下受托人(业主委员会)的义务  89-96
    4.3.1 忠实义务  89-91
    4.3.2 善良管理人的注意义务  91-92
    4.3.3 建筑物质量保修期间对建筑商或开发商行使的监督执行义务  92-94
    4.3.4 召集业主大会会议、报告物业管理的实施情况的义务  94-95
    4.3.5 选任或解任二次信托受托人的义务  95
    4.3.6 监督业主公约的实施义务  95
    4.3.7 信托财产的分别管理义务  95-96
    4.3.8 保存和向二次信托的受托人交付社区资料的义务  96
  4.4 二次信托下共同受托人—物业服务企业的权利义务  96-104
    4.4.1 物业服务企业的权利  96-101
    4.4.2 物业服务企业的义务  101-104
  4.5 二次信托下共同受托人—资金托管人的权利义务  104-109
    4.5.1 住宅专项维修资金信托托管人的权利  105-106
    4.5.2 住宅专项维修资金信托托管人的义务  106-109
第五章住宅专项维修资金信托中信托监察人的权利义务  109-113
  5.1 信托监察人的设置  109-111
    5.1.1 信托监察人并非公益信托之专属  109
    5.1.2 住宅专项维修资金信托中信托监察人设立的理由及效果  109-111
  5.2 信托监察人权利义务  111-113
    5.2.1 信托监察人的权利  111
    5.2.2 信托监察人的义务  111-113
第六章住宅专项维修资金信托契约  113-132
  6.1 住宅专项维修资金信托的设立  113-122
    6.1.1 住宅专项维修资金信托的设立目的  113
    6.1.2 住宅专项维修资金信托契约在时间上的特殊性  113-114
    6.1.3 住宅专项维修资金信托契约的设立  114-116
    6.1.4 住宅专项维修资金信托契约的主要内容  116-117
    6.1.5 信托行为的外延  117-122
  6.2 住宅专项维修资金信托契约的变更  122-123
    6.2.1 受托人的变更  122-123
    6.2.2 契约内容的变更  123
  6.3 住宅专项维修资金信托的终止  123-126
    6.3.1 住宅专项维修资金信托终止的事由  123-124
    6.3.2 住宅专项维修资金信托终止的效果  124-126
  6.4 住宅专项维修资金信托契约的法律效力  126-132
    6.4.1 住宅专项维修资金信托财产的范围  126-127
    6.4.2 住宅专项维修资金信托的用途  127-129
    6.4.3 住宅专项维修资金信托财产的公示  129-132
第七章完善我国住宅专项维修资金法律制度的思考  132-154
  7.1 创立住宅质量保障保险制度  132-138
    7.1.1 住宅质量保障保险制度与专项维修资金的关系  132-133
    7.1.2 住宅质量保障保险制度的历史回览  133-135
    7.1.3 创设住宅质量保障保险制度的必要性  135-138
    7.1.4 创设住宅质量保证保险制度的宏观思路  138
  7.2 现行住宅专项维修资金法律制度的缺陷分析及完善之管见  138-154
    7.2.1 明定业主委员会的法律主体地位  138-139
    7.2.2 增设住宅专项维修资金信托监察人  139-140
    7.2.3 修正由房屋开发商代收维修资金的规定  140-141
    7.2.4 住宅专项维修资金交存方式、标准之管见  141-146
    7.2.5 关于住宅专项维修资金的续交  146-147
    7.2.6 住宅专项维修资金的续交与业主大会  147-148
    7.2.7 对住宅专项维修资金管理办法第二十二条的修正建议  148-149
    7.2.8 关于售后公房的专项维修资金  149-151
    7.2.9 我国政府职能部门在住宅专项维修资金监管制度上应有的理念  151-154
结论与展望  154-161
  一、求证了我国民事信托发展的新领域  154-155
  二、明确了住宅专项维修资金的信托法律属性  155-156
  三、在信托法学基础理论上完善了限制性权利转移学说  156
  四、住宅维修资金制度内的政府干预色彩  156-157
  五、住宅维修资金二次信托下的法律关系构成  157-158
  六、建立住宅建筑物质量保障保险制度的构想  158
  七、政府在维修资金制度上的监督服务理念  158
  八、针对现行住宅专项维修资金制度的缺陷提出了具体修改建议  158-159
  九、住宅专项维修资金信托法律制度的展望  159
  十、本文存在的不足  159-161
参考文献  161-165
致谢  165-166
在读博士学位期间的研究成果  166

住宅专项维修资金信托法律制度研究

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