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佳和花园城中村改造项目论证与评估研究

作　者: 孙蕾
导　师: 李福柱；唐胜利
学　校: 中国海洋大学
专　业: 项目管理
关键词: 城中村改造项目投资评估
分类号: F299.2
类　型: 硕士论文
年　份: 2008年
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内容摘要

房地产项目具有投资额大、项目周期长、不确定性因素多等特征,其成功关键取决于决策的正确与否。决策的依据是根据可行性分析对项目进行科学的论证与评估,所以做好项目前的论证工作是项目成败的先决条件。房地产开发项目的论证与评估是在开发项目投资决策之前对拟开发的项目进行全面、系统的调查研究和分析,运用科学的技术评价方法,得出一系列评价指标值,以最终确定该项目是否可行的综合研究。任何房地产项目在实施之前,都必须对项目投资进行论证与评估或可行性分析。在该阶段,可行性分析所要解决的是特定项目成功的可能性问题。目前国内有关主管部门尚无房地产开发项目可行性分析报告内容的具体规定,因此,本论文试图在房地产开发项目可行性分析的内容及方法上进行一些探讨性的研究,以希望能对该类投资事宜提供借鉴作用。“佳和花园”小区是昌邑市“城中村”改造重点项目,是昌邑市重要的房地产开发项目建设项目之一。本文研究目标在于综合运用项目评估的各种理论,密切结合该工程项目的总体情况,得出全面、科学、合理的可行性结论,并为该行业类似项目评估提供一个参考范式。本文首先阐述了城中村项目建设的特殊性和必要性,然后将一般的定性分析与大量目前数据统计分析相结合,分析项目的可行性。重点对该项目所处的市场和区域经济环境、投资估算、销售收入、财务评价指标的选取与计算、不确定性分析和国民经济评价等方面进行评价。对房地产建设工程最为复杂、最至关重要的技术评估分析展开层层论证,全面评估该工程项目的技术可行性。在确保地产项目可行性的基础上,分析该项目的庞大的资金财务问题,综合运用各种财务分析指标以定量分析的角度研究该项目的投资收益性,并通过敏感性分析进一步研究该项目的风险问题,对城中村改造过程中的人本风险和财政风险进行了详细的阐述并指出相应的对策。最后,得出了该项目可行性分析的结论,并对存在的问题提出了相关的建议。全文结合大量的图表,生动地将浩大复杂的房地产工程项目的各种评估方式有效地结合在一起,最终得出一个系统的结论。

全文目录

摘要  5-6
Abstract  6-9
1.绪论  9-14
  1.1 选题的意义  9-10
  1.2 国内外研究现状  10-12
    1.2.1 国外研究现状  10-11
    1.2.2 国内研究现状  11-12
  1.3 拟解决的关键性问题与创新之处  12-13
    1.3.1 拟解决的关键性问题  12
    1.3.2 创新之处  12-13
  1.4 论文的主要内容及结构安排  13-14
2.项目概况  14-18
  2.1 项目背景  14-15
  2.2 区域房地产市场分析  15-16
    2.2.1 房地产现状  15
    2.2.2 昌邑市住房现状  15
    2.2.3 购买住房需求形势分析  15-16
  2.3 项目经济效益与社会效益  16-18
3.投资项目的开发经营环境分析  18-26
  3.1 国内经济及房地产市场分析  18-22
  3.2 项目地理环境  22-24
    3.2.1 地形、地貌、地质等资料  22
    3.2.2 水文、气象资料  22-23
    3.2.3 项目周边物业情况  23-24
  3.3 区域环境分析  24-26
    3.3.1 项目区域环境分析  24-25
    3.3.2 消费者调查分析  25-26
4 项目SWOT分析和市场定位  26-31
  4.1 项目开发经营的SWOT分析  26-29
    4.1.1 项目开发经营优势  26-28
    4.1.2 项目开发经营劣势  28
    4.1.3 开发机会分析  28-29
    4.1.4 项目开发经营威胁  29
  4.2 项目市场定位  29-31
5.项目技术可行性分析  31-43
  5.1 总体开发建设方案  31-39
    5.1.1 建设规模  31
    5.1.2 指导思想  31
    5.1.3 规划布局  31-33
    5.1.4 建筑设计  33-35
    5.1.5 周边设施规划  35-37
    5.1.6 建筑新材料、新科技的利用  37
    5.1.7 环境保护  37-38
    5.1.8 物业管理  38-39
  5.2 主要技术经济指标  39-40
    5.2.1 用地平衡  39
    5.2.2 小区主要技术经济指标  39-40
    5.2.3 一期工程主要技术经济指标  40
  5.3 项目实施进度安排  40-41
  5.4 工程管理  41-42
  5.5 项目招标  42-43
6 项目经济可行性分析  43-51
  6.1 投资和估算与资金筹措  43-45
    6.1.1 投资依据及说明  43
    6.1.2 投资估算  43-44
    6.1.3 资金筹措  44-45
  6.2 项目销售计划及收入估算  45-49
    6.2.1 经济效益说明  45
    6.2.2 销售收入  45
    6.2.3 项目经营成本估算  45-47
      6.2.3.1 总成本费用  46
      6.2.3.2 销售税金及附加  46-47
      6.2.3.3 土地增值税  47
      6.2.3.4 所得税  47
    6.2.4 损益与静态盈利分析  47-48
    6.2.5 现金流量与动态盈利分析  48-49
  6.3 成本控制及对策  49-50
  6.4 项目的国民经济评价  50-51
7.项目开发经营风险分析  51-59
  7.1 项目盈亏平衡分析  51-52
  7.2 敏感性分析  52
  7.3 项目开发经营主要风险及对策分析  52-59
    7.3.1 "城中村"问题本身存在的风险  52-55
    7.3.2 城中村改造项目的财政风险与对策  55-57
    7.3.3 市场风险与对策  57-58
    7.3.4 项目的资本风险与对策  58
    7.3.5 企业管理风险与对策  58-59
8 结论与建议  59-60
  8.1 结论  59
  8.2 建议  59-60
参考文献  60-62
致谢  62-63
个人简历、在学期间发表的学术论文与研究成果  63

佳和花园城中村改造项目论证与评估研究

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