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基于全寿命周期理论的住宅项目成本管理与控制研究

作　者: 王巧光
导　师: 惠恩才
学　校: 东北财经大学
专　业: 工程管理
关键词: 全寿命周期住宅项目成本管理实施应用
分类号: F293.33
类　型: 硕士论文
年　份: 2010年
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内容摘要

随着住宅市场竞争日益加剧,越来越多的开发项目高价买地、盲目追求缩短工期进度、节约工程成本,甚至以牺牲工程质量达到目的,忽视了使用者的需求,造成供求不平衡的局面,使住宅市场畸形发展。在高房价高增长速度的情况下,群众的满意程度却没有呈现相同的趋势。从宏观角度看,中国的住宅市场是一个以投资和投机需求为主的市场,忽视了消费者居住需求；从经济发展角度来看,维持经济平稳较快增长仍然是最重要的目标；从民生角度来看,今年各地频发的自然灾害必须有强大的财力物力的支持；从就业来看,我国庞大的就业市场需求意味着经济增长是我国当前经济发展的必然方向。房地产业作为经济增长点,对推动我国经济增长起到重要作用。在遏制房价的同时,积极引导住宅行业的平稳健康发展成为目前的关注点。每个房地产企业都应重新思考其战略抉择和思维理念。这就需要一个更加科学和统一的成本管理与控制方法对建设项目进行综合控制,即全寿命周期成本管理与控制。在保证工程的工期进度和质量的基础上,实现项目成本最小化和价值最大化。全寿命周期成本管理兼顾建设者和使用者的利益,综合考虑了住宅项目的资金成本、环境成本和社会成本。从可持续发展角度出发,倡导实施绿色生态住宅,从而实现人与自然的统一。全寿命周期应用很广泛,特别是在政治、经济、环境、技术、社会等诸多领域经常出现,其基本涵义可以通俗地理解为“从摇篮到坟墓”的整个过程,是目前和未来国际建筑业市场上较为流行的一种提高建设项目投资效益的方法。本文从一下几个方面阐述了全寿命周期成本在住宅项目中的成本控制与管理方法。首先,综述了当前房地产市场的发展状况,指出实施全寿命周期成本管理的意义所在；其次,详细介绍了全寿命周期理论的基本原理,并将全寿命周期理论与可持续发展的观念结合起来,实现资源优化和绿色理念,并简单介绍了在考虑项目全寿命周期的基础上,对项目成本的界定,在文中,项目成本不仅包括开发建设成本,还涵盖了社会成本和环境成本。随后,论文对全寿命周期的衍生理论——绿色生态住宅做出简单的介绍,从全寿命周期角度看绿色生态住宅,在设计和施工阶段,就考虑对成本的控制和管理；在使用阶段和维护阶段,要注重对环境和使用者的影响,从而降低社会成本和环境成本,实现项目全寿命周期价值最大化。最后,本文从全寿命周期的各个阶段出发,介绍了每一阶段的成本管理程序,以及全寿命周期成本管理的方法。

全文目录

摘要  2-4
ABSTRACT  4-9
1 绪论  9-13
  1.1 论文研究的背景  9-11
  1.2 论文研究的意义  11-12
  1.3 论文研究的范围  12-13
2 全寿命周期理论概述  13-27
  2.1 全寿命周期理论的基本原理  13-14
    2.1.1 全寿命周期管理理论的构成要素  13
    2.1.2 全寿命周期管理模式的总体原则  13-14
  2.2 全寿命周期管理资源优化与绿色管理原则  14-17
    2.2.1 节约化原则  14-15
    2.2.2 生态化原则  15-16
    2.2.3 集约化原则  16
    2.2.4 人性化原则  16-17
    2.2.5 无害化原则  17
  2.3 全寿命周期管理模式的发展历程  17-20
    2.3.1 国外发展历程  18-19
    2.3.2 国内发展历程  19-20
  2.4 全寿命周期理论中住宅项目成本的界定  20-24
    2.4.1 从整体分析全寿命周期成本  21-22
    2.4.2 住宅项目全寿命周期的阶段划分  22-24
    2.4.3 全寿命周期各阶段的成本构成  24
  2.5 全寿命周期理论应用的可行性及局限性  24-27
    2.5.1 全寿命周期理论在住宅项目成本管理中应用的可行性  25-26
    2.5.2 全寿命周期理论在住宅项目成本管理中应用的局限性  26-27
3 全寿命周期理论的衍生——绿色生态住宅  27-32
  3.1 绿色生态住宅的概念  27-28
  3.2 从全寿命周期角度看绿色生态住宅  28-30
    3.2.1 项目规划设计时应充分考虑并利用环境因素  28-29
    3.2.2 充分考虑住宅的结构外形、房屋朝向和室内空间布局  29
    3.2.3 优先使用绿色建筑材料  29-30
    3.2.4 通过清洁施工减少施工过程对自然生态环境的影响  30
    3.2.5 项目拆除阶段应考虑环境保护因素  30
  3.3 我国绿色生态住宅的发展现状  30-32
4 住宅项目实施全寿命周期成本管理的必要性  32-35
  4.1 我国住宅项目成本管理现状  32
  4.2 实施全寿命周期成本管理的必要性  32-35
    4.2.1 传统成本管理的管理意识较弱  33
    4.2.2 传统成本管理人员的总体素质较弱  33
    4.2.3 项目施工过程对材料的控制管理较弱  33-34
    4.2.4 项目成本核算实际应用较弱  34
    4.2.5 传统成本管理中其他的不足之处  34-35
5 住宅项目全寿命周期成本管理的原则与方法  35-45
  5.1 住宅项目全寿命周期成本管理原则  35-36
  5.2 住宅项目全寿命周期成本管理目标  36-37
  5.3 从管理对象看住宅项目全寿命周期管理方法  37-39
  5.4 住宅项目全寿命周期成本管理的基本流程  39-41
    5.4.1 明确目标成本  39-40
    5.4.2 坚持项目价值链管理  40
    5.4.3 建立责任成本体制  40-41
    5.4.4 采取主动的动态成本管理法  41
    5.4.5 科学的业绩评估  41
  5.5 住宅项目全寿命周期成本管理方法——价值工程  41-45
    5.5.1 国际上工程价值管理理论的发展  41-42
    5.5.2 我国工程价值管理理论的发展  42
    5.5.3 我国工程价值管理理论在住宅市场中的应用  42-44
    5.5.4 应用工程价值管理理论的意义  44-45
6 全寿命周期成本管理理论在项目各阶段的应用  45-56
  6.1 项目决策阶段全寿命周期理论的应用  45-47
    6.1.1 项目决策阶段的程序  45-46
    6.1.2 项目决策阶段全寿命周期成本管理方法  46-47
  6.2 项目设计阶段全寿命周期理论的应用  47-49
    6.2.1 项目设计的基本原则  47-48
    6.2.2 项目设计阶段的程序  48-49
    6.2.3 项目设计阶段全寿命周期成本管理方法  49
  6.3 项目招投标阶段全寿命周期理论的应用  49-52
    6.3.1 项目招投标阶段的程序  50-51
    6.3.2 项目招投标阶段全寿命周期成本管理方法  51-52
  6.4 项目施工阶段全寿命周期理论的应用  52-53
    6.4.1 项目施工阶段全寿命周期成本管理方法  52
    6.4.2 项目施工阶段应遵循的原则  52-53
  6.5 项目竣工结算阶段全寿命周期理论的应用  53
  6.6 项目物业管理阶段全寿命周期理论的应用  53-54
  6.7 项目报废回收阶段全寿命周期理论的应用  54
  6.8 小结  54-56
参考文献  56-58
后记  58-59

基于全寿命周期理论的住宅项目成本管理与控制研究

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