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利益均衡下的城市危旧住区再开发模式研究

作　者: 李先勇
导　师: 陈铭
学　校: 武汉理工大学
专　业: 建筑设计及其理论
关键词: 旧城更新危旧住区城市再开发
分类号: TU984.114
类　型: 硕士论文
年　份: 2008年
下　载: 203次
引　用: 3次
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内容摘要

近年来,随着城市化进程的加快,新区开发呈爆炸性的增长,旧城也相应地出现了大规模再开发的热潮。旧城再开发在给城市带来一定利益的同时,也造成了各种各样的社会和经济问题。因此,如何在城市急速发展的进程中,有效地进行旧城再开发,尤其是城市危旧住区的再开发,已经成为一个迫在眉睫的课题。目前在旧城更新,尤其是危旧住区再开发中存在着这样一个突出问题:居民从自身居住现状亟待改善的角度出发,政府从增强城市活力、复兴旧城的角度,开发商从获得经济利润的角度,都期待对危旧住区进行再开发。可实际情况是,大部分危旧住区没能得到及时有效的再开发,且随着物理和人为的原因,日益破败。少部分危旧住区得以“顺利”开发,在很大程度上却“强行”损害了居民和社会的利益。以一种什么样的途径,在不损害危旧住区居民、开发商、政府(代表社会)三方利益的同时,促进危旧住区的再开发,以达到三方主体的利益均衡和三方主体的利益最大化(即效率与公平兼顾),应该成为当前危旧住区再开发研究的一个中心任务,这也是本文研究的目的所在。基于本文的论题:利益均衡下的城市危旧住区再开发模式研究,本文首先综述了国内外旧城更新的理论发展和实践历程,论述了与之相关的学科基础,并由此引出了目前城市危旧住区再开发存在的问题(即本文的研究方向);全面地分析了危旧住区再开发中的三方利益主体,三方利益主体的价值取向,以及在保证三者利益均衡的前提下,危旧住区再开发得以顺利实施的可行性。在吸取旧城更新所总结出来的经验教训,保证三方主体利益均衡和危旧住区再开发得以顺利实施的前提下,提出了城市危旧住区再开发制度和空间层面的模式;最后结合国内的实例以及本人参与的一个实际项目,来进行详细的论证和探讨。

全文目录

摘要  4-5
ABSTRACT  5-11
第1章绪论  11-24
  1.1 相关概念  11-13
    1.1.1 危旧住区  11-12
    1.1.2 再开发  12-13
  1.2 相关理论与实践综述  13-16
    1.2.1 西方国家旧城更新的发展综述  13-14
    1.2.2 西方国家旧城更新的启示  14-15
    1.2.3 国内旧城更新的发展综述  15-16
  1.3 研究现状  16-17
    1.3.1 危旧住区更新的社会运行研究  16-17
    1.3.2 危旧住区更新的房地产市场研究  17
    1.3.3 危旧住区更新的政策研究  17
    1.3.4 危旧住区用地功能、空间结构和人口布局的研究  17
  1.4 问题的提出:当前城市危旧住区再开发中存在的难点  17-20
    1.4.1 各方利益协调的问题  17-18
    1.4.2 城市文脉肌理的问题  18-19
    1.4.3 社会公平性的问题  19-20
    1.4.4 城市设计及环境的问题  20
  1.5 研究的内容、目的和意义  20-22
    1.5.1 研究的内容  20-21
    1.5.2 研究的目的  21
    1.5.3 研究的意义  21-22
  1.6 研究方法和技术路线  22-24
    1.6.1 研究方法  22
    1.6.2 技术路线  22-24
第2章再开发主体构成的价值取向  24-41
  2.1 再开发中参与主体的构成  24-27
    2.1.1 政府及其价值取向  24-25
    2.1.2 开发商及其价值取向  25-26
    2.1.3 居民及其价值取向  26-27
  2.2 开发商价值取向的分析  27-33
    2.2.1 开发成本的构成  27-29
    2.2.2 回报率  29-30
    2.2.3 利润与开发强度  30-31
    2.2.4 边际成本、边际收益和经济容积率  31-33
  2.3 居民价值取向的分析  33-35
    2.3.1 居民需求的层次  33-34
    2.3.2 居民需求与现状的矛盾  34-35
    2.3.3 居民需求的解决途径  35
  2.4 再开发中利益主体价值统一的原则  35-37
    2.4.1 综合平衡的原则  35-36
    2.4.2 效益与公平兼顾的原则  36-37
  2.5 利益均衡下再开发实施的可行性  37-39
    2.5.1 居民利益保障的可行性  37-38
    2.5.2 开发商利益保障的可行性  38-39
  2.6 小结  39-41
第3章危旧住区再开发制度层面的均衡模式  41-56
  3.1 政府土地出让机制的完善  41-43
    3.1.1 土地出让机制及其弊端  41-42
    3.1.2 土地出让机制的完善  42-43
  3.2 政府拆迁安置制度的完善  43-45
    3.2.1 拆迁安置的法律界定  43-44
    3.2.2 拆迁安置的实施方法  44-45
  3.3 居民利益保障机制的完善  45-52
    3.3.1 居民利益保障的组织形式  46-49
    3.3.2 居民利益保证的制度安排  49-51
    3.3.3 居民利益保障的经济手段  51-52
  3.4 开发商资金保障机制的完善  52-54
    3.4.1 政府层面的支持保障  52-53
    3.4.2 居民层面的支持保障  53-54
  3.5 开发商经济利益奖励制度的形成  54-56
    3.5.1 容积率奖励政策  54-55
    3.5.2 开发权转让政策  55
    3.5.3 相关费用减免政策  55-56
第4章危旧住区再开发空间层面的均衡模式  56-69
  4.1 再开发土地利用规模的均衡  56-58
    4.1.1 再开发小区规模的选择  57-58
    4.1.2 再开发组团规模的选择  58
  4.2 再开发空间利用方式的均衡  58-61
    4.2.1 土地功能利用的方式  59-60
    4.2.2 土地居住利用的方式  60-61
  4.3 再开发空间利用强度的平衡  61-64
    4.3.1 开发强度的大小  61-63
    4.3.2 空间形态的选择  63-64
  4.4 再开发住宅面积及功能的均衡  64-66
    4.4.1 再开发住宅的面积范围  64-65
    4.4.2 再开发住宅的功能布局  65-66
  4.5 再开发住宅面宽及进深的均衡  66-68
    4.5.1 再开发住宅的面宽设计  66-67
    4.5.2 再开发住宅的进深设计  67-68
  4.6 再开发住宅均衡设计的实证  68-69
第5章城市危旧住区再开发实例  69-83
  5.1 国内危旧住区再开发实例评析  69-74
    5.1.1 菊儿胡同评析  69-70
    5.1.2 小后仓胡同评析  70-71
    5.1.3 崇外2#地再开发评析  71-74
  5.2 武汉市青山区危旧住区再开发实例  74-83
    5.2.1 现状概述  74-76
    5.2.2 制度层面的均衡  76-77
    5.2.3 空间层面的均衡  77-83
第6章总结与展望  83-85
  6.1 总结  83-84
  6.2 展望  84-85
参考文献  85-89
附录1 论文插图及资料来源  89-92
附录2 研究生期间发表的论文及参加的科研项目  92-93
致谢  93

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