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西安市城中村项目安置开发比研究

作　者: 朱红波
导　师: 郭斌
学　校: 西安建筑科技大学
专　业: 技术经济及管理
关键词: 城中村效用函数利益分配安置开发比
分类号: F224
类　型: 硕士论文
年　份: 2011年
下　载: 59次
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内容摘要

城中村的改造过程,实质上是相关主体利益重新分配的过程。那么,实现相关主体利益的相对均衡就变得至关重要。西安市城中村数目众多,单靠政府实施改造,将面临筹集巨大资金的压力,因此开发企业的参与,将是一种很好的选择。为了吸引更多的开发企业进入到城中村改造项目中来,政府曾提出安置开发建筑面积比等优惠政策,但是西安市各城区的城中村项目情况都不太一样,有的甚至差距很大,因此政府政策存在着―一刀切‖的现象,这样势必会影响开发商参与某些城中村的积极性,从而影响城中村改造的进程。本文主要以―政府+开发商+村民‖的改造模式为基础,对如何合理地确定安置开发比做了深入研究。首先,运用博弈论对政府、开发商、村民三方利益进行了定性分析,并对其进行细化,研究影响它们的主要指标因素,结合安置房的综合造价通过效用函数进行量化分析,确定了三方利益效用曲线,并对它们进行综合分析,获得了三方利益的共同区域,从而确定了安置房的综合造价的可行区间;其次,运用灰色系统理论和神经网络理论建立了灰色神经网络模型,对西安市各城区普通商品房售价进行了拟合和预测,并利用数学拟合法和德尔菲法分别对各城区商铺和车位售价进行了拟合和预测,有效地提高了房地产价格预测的准确性和科学性;最后,以西安市城中村改造相关法律条款为基础,合理地确定了安置房建筑面积,然后对开发商投资成本进行细化研究,结合开发商品房售价、投资收益率,确定了开发商品房建筑面积,进而确定了安置开发比,并对其进行了实证分析,取得了较好的效果。安置开发比会随着城中村改造项目区域的不同出现不同的比值,很好地解决了政府―一刀切‖的问题。

全文目录

摘要  3-4
Abstract  4-9
1 绪论  9-19
  1.1 背景及问题的提出  9-10
  1.2 国内外研究现状  10-15
    1.2.1 国外研究现状  10-11
    1.2.2 国内研究现状  11-15
  1.3 研究目的与意义  15-16
    1.3.1 研究目的  15
    1.3.2 研究意义  15-16
  1.4 研究内容及方法  16-18
    1.4.1 研究内容  16-17
    1.4.2 研究主要方法  17-18
  1.5 研究技术路线  18-19
2 城中村改造相关理论基础  19-23
  2.1 利益分配理论  19-20
  2.2 博弈理论  20-21
  2.3 效用理论  21
  2.4 灰色系统理论  21-22
  2.5 神经网络理论  22
  本章小结  22-23
3 城中村各利益主体分析  23-34
  3.1 各主体综合效用分析  23-26
    3.1.1 综合效用评价设计原则  23
    3.1.2 村民综合效用  23-24
    3.1.3 开发商综合效用  24-25
    3.1.4 政府综合效用  25
    3.1.5 三方利益主体效用关系分析  25-26
  3.2 村民利益分析  26-28
  3.3 开发商利益分析  28
  3.4 政府利益分析  28-29
  3.5 政府、村民、开发商利益综合分析  29-33
  本章小结  33-34
4 城中村安置开发比分析  34-54
  4.1 开发总成本  34-38
    4.1.1 土地取得成本  34-36
    4.1.2 开发成本  36-37
    4.1.3 管理费  37
    4.1.4 利息  37
    4.1.5 销售费用  37
    4.1.6 项目销售税金及附加和土地增值税  37-38
  4.2 城中村项目商品房售价预测  38-48
    4.2.1 西安市房地产售价概述  38-39
    4.2.2 预测方法  39-40
    4.2.3 各城区售价预测  40-48
    4.2.4 城改项目售价  48
  4.3 安置开发比研究  48-53
    4.3.1 安置面积  48-51
    4.3.2 开发商品房面积  51-53
    4.3.3 安置开发比  53
  本章小结  53-54
5 实证分析  54-57
  5.1 西安市**村基本情况  54
  5.2 相关数据确定  54-56
    5.2.1 安置房建筑面积  54-55
    5.2.2 开发商品房建筑面积  55-56
  5.3 安置开发比的确定  56
  本章小结  56-57
6 结论及展望  57-58
  6.1 结论  57
  6.2 研究展望  57-58
致谢  58-59
参考文献  59-62
附件  62-66
攻读学位期间发表的主要论文和参与科研项目情况  66

西安市城中村项目安置开发比研究

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