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兰州市商品住宅价格时空变化研究

作　者: 汪晓霞
导　师: 张志斌
学　校: 西北师范大学
专　业: 人文地理学
关键词: 商品住宅价格时空变化影响因素兰州市
分类号: F299.23
类　型: 硕士论文
年　份: 2013年
下　载: 5次
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内容摘要

随着房地产市场的不断发展以及住房制度改革的不断深化，兰州市住宅的商品化程度大幅提高，住房消费也在城市居民生活消费中占据了十分重要的位置，房价问题曰益成为关注焦点，研究兰州市商品住宅价格时空变化，具有重要的理论和现实意义。本文以兰州市中心四区1997年至2011年商品住宅价格样本数据为基础，应用Excel的统计分析功能描绘商品住宅价格散点图和柱形图，分析其总体变化趋势以及各个区商品住宅均价的时间变化特点，揭示时间变化规律；应用地理信息系统软件建立兰州市商品住宅价格空间数据库，对商品住宅楼盘信息进行数字化处理并制作专题地图，通过住宅价格空间分布图，分析商品住宅价格空间变化特点，揭示空间变化规律；通过对兰州市房地产价格影响因素的定性分析，确定了房地产价格的影响因素，并分析了各因素如何对房价变动起作用。通过分析得出了以下结论：（1)时间变化方面，1997年到2011年，兰州市中心四区商品住宅价格总体上不断上升，由1997年的2496元/m~2上涨到2011年的6104元/m~2，年平均增幅为14.19%。商品住宅价格略低于商品房价格，两者走势大体相同；各区商品住宅价格涨幅差异明显，城关区、七里河区、安宁区、西固区的涨幅分别为18.20%、16.26%、17.45%、11.03%。（2)空间变化方面，房价呈现带状圈层式分布规律，城关区、七里河区西站、安宁区沿河一带为中心向周边递减，中心区域9000元/m~2至15000元/m~2的价格区间，递减至周边区域3000元/m~2到8000元/m~2的价格区间。安宁区沿南北滨河路一带房价明显高于该区其他区域。CBD对房价的影响明显，兰州的城市中心商务区城关区中心房价最高。交通干线对房价影响明显，交通发达程度直接决定了该区域的房价高低。城关区的九州开发区、东岗镇-红山根一带、西固区的大部分地区为房价低值区。（3)从影响因素来看，影响商品住宅价格的最主要因素为供给因素，需求因素，金融因素和区位因素，作为供给因素的房地产开发投资额、竣工房屋面积、竣工房屋价值等指标大幅增加，但由于供给结构不合理，有效供给不足，导致价格不断上升；作为需求因素的商品房销售面积、城市人均居住使用面积，居民收入等也持续上升，需求增加激化供需矛盾导致价格上涨；金融因素包括企业和个人从金融机构可获得的资金总和，这一因素同时作用于供给和需求，在房地产开发和消费环节商业贷款比例过大导致金融风险加大；区位因素对兰州市房价的影响比较大，主要影响因素为交通，距市中心的距离，环境等。

全文目录

摘要  5-6
ABSTRACT  6-10
1. 绪论  10-25
  1.1 研究背景与意义  10-14
    1.1.1 研究背景  10-13
    1.1.2 选题意义  13-14
  1.2 文献综述  14-20
    1.2.1 国外研究综述  14-17
    1.2.2 国内研究综述  17-20
  1.3 研究内容与方法  20-22
    1.3.1 研究区选择及概况  20-21
    1.3.2 研究内容  21-22
  1.4 技术路线与研究方法  22-25
    1.4.1 技术路线  22
    1.4.2 研究方法  22-25
2. 兰州市商品住宅价格时间变化  25-32
  2.1 研究对象及研究区概况  25-26
    2.1.1 研究对象  25
    2.1.2 研究区概况  25-26
  2.2 兰州市商品住宅价格时间分析  26-32
    2.2.1 研究区商品住宅发展概况  26-27
    2.2.2 兰州市商品住宅价格的时间分析  27-32
3. 兰州市商品住宅价格空间变化  32-40
  3.1 研究区选择和数据来源  32-33
    3.1.1 研究区选择  32-33
    3.1.2 数据来源  33
  3.2 研究方法  33-35
    3.2.1 等值线法  33
    3.2.2 点模式分析  33-34
    3.2.3 趋势面分析  34
    3.2.4 空间插值  34-35
  3.3 兰州市商品住宅价格空间分析  35-40
    3.3.1 商品住宅空间分布特征  35-36
    3.3.2 最近邻距离分析  36-37
    3.3.3 空间趋势面分析  37
    3.3.4 空间插值分析  37-40
4. 兰州市商品住宅价格影响因素分析  40-50
  4.1 影响房价的供给因素  40-43
    4.1.1 土地因素  40-41
    4.1.2 行政因素  41
    4.1.3 兰州市商品住宅价格供给因素分析  41-43
  4.2 影响房价的需求因素  43-46
    4.2.1 人口因素  43
    4.2.2 居民可支配收入和居民储蓄余额  43
    4.2.3 税费结构  43
    4.2.4 心理因素  43-44
    4.2.5 兰州市商品住宅价格需求因素分析  44-46
  4.3 影响房价的金融因素  46-49
  4.4 影响房价的区位因素  49-50
5. 对策建议  50-54
  5.1 大力发展经济，提高居民收入  51
  5.2 商品房供给结构亟待调整  51-52
  5.3 调整保障性住房建设，充实市场供给  52-53
  5.4 积极拓展住房按揭贷款市场  53
  5.5 大力发展快速公共交通，拓展房地产开发空间  53-54
6. 结语  54-56
  6.1 主要研究结论  54-55
  6.2 论文创新与不足  55-56
参考文献  56-60
附录  60-61
致谢  61

兰州市商品住宅价格时空变化研究

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