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太原市公共租赁住房租金定价研究

作　者: 程国栋
导　师: 马培生; 郝俊英
学　校: 山西财经大学
专　业: 社会保障
关键词: 太原市公共租赁住房租金定价
分类号: F299.23
类　型: 硕士论文
年　份: 2014年
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内容摘要

国家为解决城市在快速发展过程中部分中低收入人群的住房困难问题，于2010年制定并对外发布了《加快发展公共租赁住房的指导意见》。要求全国各城市要加快发展和建设公共租赁住房，解决城市中“夹心层”的住房困难问题。太原市公共租赁住房的建设发展都处在一个刚起步的阶段，许多的制度和政策还不完善。本文以太原市公共租赁住房的租金价格为研究对象，目的是为太原市公用租赁住房的租金定价提供一套合理的定价方法，使太原市的公共租赁住房持续健康的发展。文章通过总结对比分析国内外先进国家和发达地区的公共租赁住房租金定价经验，结合相关理论进行简要分析。再通过多方面的分析太原市公共租赁住房的建设现状以及目前使用的租金定价方法，认为存在一些问题和不足。然后通过一些研究报告，统计年鉴和各统计部门的相关网站房屋管理等政府部门的公示信息，进行统计、分析和甄选。采用目前国内外最常用的三种租金定价方法，以太原市公共租赁住房已经竣工的三个项目为研究对象，对三个项目的成本租金，以及周边市场类似住房的市场租金作统计计算，最后再根据城市中低收入人群的个人可支付能力确定太原市公共租赁住房的租金定价方法。笔者认为，公共租赁住房的租金定价首先要考虑承租人的个人可支付能力，因为公用租赁住房就是用来解决“夹心层”住房困难问题的，所以首先要保证的就是租金价格应该在“夹心层”的可承受范围以内；其次，公共租赁住房在考虑承租人的个人可支付能力时，可以实施差别定价的方法，根据公共租赁住房的楼层、朝向、地理位置和空间布局的不同进行差别定价，因为“夹心层”人群的收入水平也是有很大的差距的，这样就可以满足不同人群的不同需要；第三，公共租赁住房在租金定价时要考虑周边市场的租金价格，公共租赁住房作为保障性住房就要体现出它的保障性，如果不能体现出与周边市场租金定价的优势那也就失去了保障性的本质；最后，公共租赁住房要想能够持久长远的发展，就要考虑公用租赁住房的建设成本，这就需要国家政府在实施租金定价时要有相应的补贴政策，保证公共租赁住房的“保本微利”，才能保证公共租赁住房的持续健康发展，并且可以吸引更多的房地产商建设开发公共租赁住房。因此本文从成本法、市场法以及城镇居民的个人可支配收入水平等方面进行分析，同时结合太原市的实际情况进行了测算，并对测算结果进行阐释。在此基础上提出一些建议和具体的操作方法。

全文目录

摘要  6-8
ABSTRACT  8-10
目录  10-13
第1章引言  13-21
  1.1 研究背景和意义  13-14
    1.1.1 研究背景  13-14
    1.1.2 研究意义  14
  1.2 国内外文献综述  14-18
    1.2.1 国外文献综述  14-16
    1.2.2 国内文献综述  16-18
  1.3 研究内容与方法  18-19
    1.3.1 研究内容  18
    1.3.2 研究方法  18-19
  1.4 主要工作和创新  19-20
  1.5 论文的基本结构  20-21
第2章研究的理论基础  21-28
  2.1 公共租赁住房的概念  21
  2.2 公共租赁住房的特征  21-22
  2.3 公共租赁住房在租金定价的相关理论  22-24
    2.3.1 公共产品理论  22
    2.3.2 住房梯度消费理论  22-23
    2.3.3 地租理论  23
    2.3.4 价格管制理论  23-24
  2.4 公共租赁住房租金定价方法  24-27
    2.4.1 公共租赁住房租金定价影响因素和原则  24
    2.4.2 成本法  24-25
    2.4.3 市场法  25-26
    2.4.4 收入法  26-27
  2.5 小结  27-28
第3章国内外公共租赁住房的租金定价方法比较  28-37
  3.1 国外公共租赁住房的租金定价方法  28-31
    3.1.1 英国公共租赁住房租金定价方法  28-29
    3.1.2 德国公共租赁住房租金定价方法  29
    3.1.3 美国公共租赁住房租金定价方法  29-30
    3.1.4 新加坡公共组屋租金定价方法  30
    3.1.5 韩国公共租赁住房租金定价现状  30-31
  3.2 国外公共租赁住房租金定价方法比较  31-32
  3.3 国内部分城市公共租赁住房的租金定价方法  32-36
    3.3.1 北京市公共租赁住房租金定价方法  32-33
    3.3.2 天津市公共租赁住房租金定价方法  33-34
    3.3.3 重庆市公共租赁住房租金定价方法  34
    3.3.4 南京市公共租赁住房租金定价方法  34-35
    3.3.5 郑州市公共租赁住房租金定价方法  35-36
  3.4 国内各城市公共租赁住房租金定价方法比较  36
  3.5 小结  36-37
第4章太原市公共租赁住房租金定价标准  37-42
  4.1 太原市公共租赁住房的建设现状  37-38
  4.2 太原市公共租赁住房的政策及存在的问题  38-40
    4.2.1 太原市公共租赁住房的政策  38-39
    4.2.2 太原市公共租赁住房管理存在的问题  39-40
  4.3 太原市公共租赁住房的租金定价  40-41
    4.3.1 太原市公共租赁住房的租金定价方法  40
    4.3.2 太原市公共租赁住房租金定价方法的优缺点分析  40-41
  4.4 小结  41-42
第5章太原市公共租赁住房的租金定价系统构建  42-52
  5.1 太原市公共租赁住房的成本租金测算  42-44
  5.2 太原市公共租赁住房成本租金与市场租金的对比分析  44-46
  5.3 根据受保障对象的个人收入水平进行租金测算  46-48
  5.4 太原市公共租赁住房租金定价的具体实施建议  48-51
    5.4.1 太原市典型项目不同租金定价方法比较分析  48-49
    5.4.2 太原市公共租赁住房租金定价的基本思路  49-51
  5.5 小结  51-52
第6章结论与展望  52-54
  6.1 结论  52
  6.2 展望  52-54
参考文献  54-57
致谢  57-58
攻读硕士学位期间发表的论文  58-59

太原市公共租赁住房租金定价研究

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