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社会保障性商品住房问题研究

作　者: 马光红
导　师: 施建刚
学　校: 同济大学
专　业: 城市管理与建设工程管理
关键词: 社会保障性商品住房 综合评价方法 有效需求价格 准入审核机制
分类号: F293.3
类　型: 博士论文
年　份: 2007年
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内容摘要


住房问题一直是世界各国政府非常关注的重要问题，住房问题解决得如何关系到社会的稳定，经济的繁荣。随着市场经济的不断发展，我国居民的收入水平和生活质量得到了提高，居民在商品住宅市场货币支付能力逐步增强。但是，不可否认的事实是，城镇居民收入分配不均匀问题也日益严重。目前，我国基尼系数已经超过了国际公认的警戒线。最近几年，大中城市商品住宅价格涨幅较快，价格涨幅已经超过居民可支配收入的增幅，中低收入阶层在商品住宅市场逐步被边缘化了。伴随着住房制度货币化改革，我国政府为了解决中低收入阶层住房困难问题，在借鉴发达国家住房保障政策的基础上，根据我国居民的居住状况和收入水平，制定了相应的住房保障政策，即实行经济适用房政策、廉租住房政策和住房公积金制度。住房保障政策的实施，在一定程度上解决了城市居民的住房困难问题，其中，廉租住房政策实行货币化补贴，保障目标群体主要是城市中的最低收入、低保群体，在实施过程中，目标群体定位明确、补贴额度合理，廉租住房政策的运作是富有效率的；而作为以售为主的经济适用房，在运作中，由于保障目标群体定位模糊，准入限定标准不明确，开发商违规操作，导致经济适用房保障群体错位、“福利倒置”，经济适用房在运作中出现的问题引起了社会的广泛关注，叫停经济适用房的支持者众多。 本文在介绍国外先进国家住房保障经验的基础上，就我国住房保障政策进行了评析，分析了我国住房保障政策的合理性，不同于国内其他学者的观点，本文作者认为，在商品住宅价格不断提高、土地资源稀缺、居民支付能力较低、城市政府财政支付困难的情况下，取消经济适用房建设，对经济适用房保障群体实行货币化补贴具有相当的难度。基于以上问题的深入思考，本文就社会保障性商品住房(涵盖经济适用房)保障政策实施路径进行了研究。 本文在研究过程中，首先利用城市经济学、经济地理学的理论，对城市居住性土地的利用规律、城市住房的占有规律进行了探讨，主要是用住户的地租竞标曲线来阐述住户对区位的选择、住房的价格空间分布规律、城市住房消费规律等。在此基础上，对社会保障性商品住房开发区位选择及开发边界进行了研究，提出了基于建筑成本价值和位置价值的因素，社会保障性商品房开发应选择位置价值较低的区位，即选择城市边缘、交通便利的区域。 其次，本文利用信息经济学、博弈论对社会保障性商品房开发商开发行为选择、社会保障性商品房准入审核机制进行了研究；参考建设部颁布的住宅建设、住区规划、住宅性能评定、小康住宅标准等相关规范的内容，借鉴美国的商品住宅性能评定标准和LEED(Leadership in Energy and Environmental Design)建筑评估体系和欧洲国家商品住宅性能评定标准及评估体系的经验做法，利用层次分析法、模糊数学原理建立了社会保障性商品房前期评价、后评价综合评价指标和评价模型，通过科学性、合理性、前瞻性指标的设置和评价模型的应用，对社会保障性商品房住区进行科学评价，以此评价社会保障性商品住宅小区综合性能所属等级及规划、设计方案的合理性，从而判定开发商的工作绩效。通过前期评价，还可以有效地控制规划、设计方案，避免社会保障性商品房因开发面积超标所导致的目标群体错位。 第三，本文就社会保障性商品房的销售定价、基于居民货币支付能力的住宅有效需求价格、社会保障性商品房一定时期供应量进行了研究。提出了在一定时期内，社会保障性商品房的供应量应该合理，既要能够解决保障群体的住房困难问题，又不能对商品住宅市场产生较大的冲击。本文利用GRNN模型对北京市商品住宅需求量进行了预测，并对经济适用房在一定时期内合理的供应量进行了分析。 最后，对社会保障性商品房租税费问题、住房公积金投资组合及运作流程进行了研究，通过研究表明，为了实现住房公积金的保值增值，降低支付风险，住房公积金应逐步扩大投资渠道。同时，对住房公积金风险防范机制及规范化管理的制度安排进行了研究，借鉴国外养老基金风险投资管理的模式，提出了住房公积金投资组合风险管理可以对不同投资品种采用数量限制模式，或者采用“谨慎人”规则模式。由于我国金融市场发育不成熟，相关的法律和行政监管的经验不足，缺乏管理和运作住房公积金的经验和相关人才，为了避免住房公积金追求高收益而将资产过于暴露某一类资产，危及住房公积金安全，建议在住房公积金风险投资的初期，对不同投资品种采用数量限制模式；随着我国金融市场的不断完善，住房公积金管理的制度化和规范化，经过一定的过渡期后，可以在住房公积金投资管理中采用“谨慎人”规则模式。

全文目录


摘要  6-8
ABSTRACT  8-16
第1章 前言  16-41
  1.1 社会保障性商品住房问题的提出  16-18
  1.2.我国住房制度改革的历程及新住房制度目标体系的构建  18-27
    1.2.1 我国住房制度改革的历程  18-20
    1.2.2 新住房制度目标体系的构建  20-24
    1.2.3 住房制度改革伴随问题评析  24-27
  1.3 社会保障性商品房的内涵  27-28
  1.4 经济适用房政策运作中的问题分析  28-33
    1.4.1 制度设计的缺陷和监控主体缺失  29-30
    1.4.2 开发商行为不规范  30-31
    1.4.3 购买对象外延模糊,目标群体错位  31-32
    1.4.4 土地划拨、税费减免所带来的效益流失  32-33
  1.5 本文研究目的  33-35
  1.6 研究方法  35-36
  1.7 论文研究内容及框架  36-39
  1.8 本文主要创新点  39-41
第2章 住房保障问题研究综述  41-80
  2.1 国外住房保障问题研究现状  41-46
    2.1.1 对住房"入侵、过滤"的研究  41-42
    2.1.2 对住房"互换"规律的研究  42-43
    2.1.3 对住房"梯级消费"的研究  43-44
    2.1.4 对住房供求理论、租金与价格方面的研究  44-45
    2.1.5 对住房市场消费连续性的研究  45
    2.1.6 对住房政策方面的研究  45-46
    2.1.7 对公共住房实施策略方面的研究  46
  2.2 国内住房保障问题研究现状综述  46-51
    2.2.1 住房占有规律、住房空间分布、住房过滤等方面的研究  46-47
    2.2.2 对住房供求理论、租金与价格方面的研究  47
    2.2.3 对住房政策方面的研究  47-51
  2.3 我国住房保障政策需要进一步研究的问题  51-53
  2.4 发达国家住房保障政策的经验借鉴及其启示  53-76
    2.4.1 澳大利亚的住房资助计划及实施策略研究  53-58
    2.4.2 美国住房保障政策及实施策略研究  58-68
    2.4.3 新加坡住房保障政策及实施策略研究  68-76
  2.5 我国住房保障政策分析  76-78
    2.5.1 经济适用房政策  76-77
    2.5.2 廉租房政策  77-78
    2.5.3 住房公积金管理  78
  2.6 本章小结  78-80
第3章 住户区位分化、住房价格空间异化与社会保障性商品房区位选择  80-102
  3.1 住户区位选择与住区分化  80-94
    3.1.1 阿朗索的住户均衡理论  80-92
    3.1.2 中低收入阶层地租竞标曲线及土地利用的区位分布  92-94
  3.2 住房价格空间异化  94-97
    3.2.1 李嘉图租金模型  94-96
    3.2.2 城市增长与住宅价格空间异化  96-97
  3.3 社会保障性商品房开发区位选择  97-100
  3.4 本章小结  100-102
第4章 社会保障性商品房有效需求价格、合理供应量分析  102-137
  4.1 我国城市居民收入状况分析及未来增长趋势预测  102-105
  4.2 商品住宅开发企业定价方法研究  105-110
    4.2.1 商品住宅开发企业定价方法  106-108
    4.2.2 住宅开发企业需求导向定价流程分析  108-109
    4.2.3 住宅开发企业需求导向定价法实施路径  109-110
  4.3 基于居民支付能力的一般商品住宅及社会保障性商品房有效需求价格预测  110-119
    4.3.1 有效需求价格、成本价格、市场价格三者之间的关系分析  110-112
    4.3.2 基于居民支付能力的商品住宅有效需求价格模型的建立  112-117
    4.3.3 基于中低收入阶层支付能力的社会保障性商品房有效需求价格预测  117-119
  4.4 社会保障性商品房合理供应量分析  119-125
    4.4.1 商品住宅需求量预测  120-124
    4.4.2 社会保障性商品房房合理供应量分析  124-125
  4.5 社会保障性商品房准入审核机制设计  125-135
    4.5.1 社会保障性商品房准入审核模型的构建  126-132
    4.5.2 社会保障性商品房准入审核优化路径选择  132-135
  4.6 本章小结  135-137
第5章 社会保障性商品房综合评价技术指标及评价方法研究  137-159
  5.1 住区规划技术经济指标  138-139
  5.2 社会保障性商品房面积标准  139-142
    5.2.1 其他国家和有关组织制定的住宅最小面积标准  139-140
    5.2.2 社会保障性商品房开发面积标准的确定  140-142
  5.3 社会保障性商品住房住区综合评价指标体系及评价方法—后评价  142-156
    5.3.1 基于委托—代理理论分析社会保障性商品房开发商的行为选择  142-146
    5.3.2 开发商规范化管理的制度安排建议  146-148
    5.3.3 社会保障性商品住房住区综合评价指标体系及评价方法—后评价  148-156
  5.4 社会保障性商品住房住区规划、设计方案评价指标体系及评价方法—前评价  156-157
  5.5 本章小结  157-159
第6章 房地产税收优化与社会保障性商品房租税费  159-189
  6.1 我国房地产租税费制度现状  159-166
    6.1.1 房地产地租、房地产税、房地产收费的内涵  159-161
    6.1.2 我国房地产租税费体系现状分析  161-166
  6.2 我国现行房地产租税费主要问题及总体评价  166-173
    6.2.1 现行房地产税制存在的主要问题  166-169
    6.2.2 现行房地产收费制度中存在的问题  169-170
    6.2.3 基于拉弗曲线对我国房地产税收进行总体评价  170-173
  6.3 房地产税收过程中的博弈分析  173-178
    6.3.1 房地产税收博弈的基本要素  173-174
    6.3.2 房地产税收博弈的基本假设  174
    6.3.3 房地产税收三方博弈中的共谋问题  174-176
    6.3.4 地方政府与中央政府房地产税收分成中的博弈分析  176-177
    6.3.5 房地产税收收入分配问题  177-178
  6.4 我国房地产税制优化需要考虑的问题  178-182
    6.4.1 整合房地产保有、所得和流转阶段相关税种  178-180
    6.4.2 增加新税种  180
    6.4.3 健全房地产产权登记制度  180-181
    6.4.4 建立房地产纳税评估管理体系  181-182
  6.5 社会保障性商品房租税费改革思路  182-188
    6.5.1 社会保障性商品房土地地租政策建议  182-183
    6.5.2 社会保障性商品房税收政策建议  183-187
    6.5.3 社会保障性商品房行政事业性费用减免措施建议  187-188
  6.6 本章小结  188-189
第7章 住房公积金投资组合管理及社会保障性商品住房融资机制研究  189-220
  7.1 国外住房金融融资模式及我国住房政策性金融运作现状  189-200
    7.1.1 国外住房金融融资模式简介  189-190
    7.1.2 我国政策性住房金融运作现状  190-200
  7.2 住房公积金融资方式创新  200-202
    7.2.1 扩大公积金缴存范围  200
    7.2.2 实行弹性缴存制度  200-201
    7.2.3 对中低收阶层实行"高存低贷"政策  201-202
  7.3 住房公积金投资组合分析  202-210
    7.3.1 住房公积金多元化投资的可行性分析  202-204
    7.3.2 现代资产投资组合理论在住房公积金投资中的运用  204-206
    7.3.3 住房公积金投资组合模型的建立  206-210
  7.4 住房公积金风险防范机制及规范化管理的制度安排  210-215
    7.4.1 住房公积金不同投资品种数量限制模式  210-212
    7.4.2 住房公积金投资管理中"谨慎人"规则的应用  212-215
  7.5 社会保障性商品住房融资机制研究  215-219
    7.5.1 房地产开发企业融资方式简介  215-217
    7.5.2 社会保障性商品房融资方式研究  217-219
  7.6 本章小结  219-220
第8章 北京市经济适用房运作实证分析  220-228
  8.1 评价案例选择及其分析  220
  8.2 北京市经济适用房开发户型面积调查  220-222
  8.3 北京市经济适用房有效需求价格分析  222-223
  8.4 北京市经济适用房2006～2010年合理供应量预测  223-228
    8.4.1 住宅交易面积预测的GRNN模型及实例分析  223-224
    8.4.2 测试结果  224-226
    8.4.3 一定时期北京市经济适用房合理供应量分析  226-228
第9章 结论与展望  228-233
  9.1 本文研究的主要结论  228-230
  9.2 研究展望  230-233
致谢  233-234
参考文献  234-241
个人简历 在读期间发表的学术论文与研究成果  241-242

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中图分类: > 经济 > 经济计划与管理 > 城市与市政经济 > 城市经济管理 > 房地产经济
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