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生态学视角下中国城市地价形成机制的研究

作　者: 肖更生
导　师: 胡曰利
学　校: 中南林业科技大学
专　业: 生态学
关键词: 生态因素商业地价住宅地价工业地价特征价格弹性模型
分类号: F205
类　型: 博士论文
年　份: 2011年
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内容摘要

城市土地价格是都市的语言,是都市的环境与功能的综合值。城市地价表示每单位土地面积的价值,是一国重要经济指标。上世纪末,中国经济持续高涨,城市化跨越式的发展,衍生了巨大的土地需求。地价日逐腾涨引起了社会各界的关注,掀起了中国经济学界对地价的研究高潮,有力地推进了土地经济学的深入研究。城市地价包括商业、住宅、工业三类地价。由于城市土地具有固定性和不可移动性、可分割性和区域性的特点,因此,随着生态位、土地用途的不同,影响城市土地价格的因素也有差异,众多因素相互影响共同形成了地价。本文以生态学、经济学、土地经济学、计量经济学为基础,在国内外地价研究成果的基础上,利用2001--2004年的省会城市地价及自然、经济、人口,区位、政府行为板块相关因素数据,采用HPM分析技术,分别构架了三类地价对自然、人口、经济、区位、政府行为等因素的特征模型,以探索中国土地价格的形成机制。试图定量地探索生态因素与地价的关系,希求对城市生态学与土地经济的研究有一定裨益；试图为产业界与政界决策提供参考依据。最后得到如下结论：1)从地价对生态系统结构因素的弹性看(1)自然生态系统因素对商业地价的影响力度较大,住宅地价次之。区域生态水平对商业地价影响力度大,对住宅地价影响力度次之。在区域生态水平—商业地价模型中,区域生态水平每上升一个百分点,商业地价上升0.87个百分点。在区域生态水平—住宅地价模型中；区域生态水平每上升一个百分点,住宅地价上升0.70个百分点。说明区域生态水平越好,地价越高,呈正相关关系。(2)人口对商业地价和住宅地价的影响比较大,对工业地价的影响尚不明确。人口每上升一个百分点,商业地价上升0.33个百分点；住宅地价上升0.31个百分点。说明城市人口的增加,导致土地需求的增加,进而导致地价的上升。(3)经济生态系统因子对商业地价影响力度依次为：GDP、教育事业费支出、外商直接投资、工资水平；对住宅地价影响力度依次为：教育事业费支出、GDP、外商直接投资、工资额。经济因素对工业地价的影响力呈现一种错乱的景象,模型佐证了中国2004年以前的工业地价违背了客观规律性。(4)社会生态系统因子对地价有显著的影响。在政府行为因素--商业地价模型中,其弹性依序为：房产税额>GDP>耕地占用税额>都市土地税额>准备开发土地面积>土地增值税额。在政府行为因素--住宅地价模型中,其弹性依序为：房产税额>GDP>都市土地税额>耕地占用税额>准备开发土地面积。在政府行为因素--工业地价模型中,其弹性依序为：房产税额>耕地占用税额>都市土地税额>土地增值税额。(5)区位对地价的影响甚大。从地价序列看：在区位因素--商业地价模型中,其弹性依序为：医务人数>教育事业费>房产税>教职工数>城市燃气普及率>科学事业费。在区位因素--住宅地价模型中,其弹性依序为：房产税>教职工数>医务人数>教育事业费>城市燃气普及率。在区位因素--工业地价模型中,重相关系数0.53,区位6个因素中仅有房产税,城市燃气普及率两因素可信,其余4因素则因T值过小而可信度不强,从侧面进一步验证了中国工业地价的紊乱性。2)从商业地价、住宅地价、供求均衡价格对生态系统因素弹性看(1)在生态系统因素--商业地价模型中,其弹性依序为；经济结构合理度指数>气候资源指数>人口发展指数>科技产出指数>土壤侵蚀指数。在生态系统因素--住宅地价模型中,其弹性依序为：人口发展指数>气候资源指数>科技产品指数>土壤侵蚀指数>经济结构合理度指数。(2)均衡价格中的供给价格在商业供给地价中,经济结构合理度指数影响最大,气候资源指数影响次之,本年购置土地面积因素影响最小；在住宅供给地价中,经济结构合理度指数影响最大,气候资源指数影响次之,本年购置土地面积因素影响最小(3)均衡价格中的需求价格在商业需求地价中,经社调控指数影响最大,人口发展指数影响第二,GDP因素影响最小；在住宅需求地价中,人口发展指数影响最大,经社调控指数影响第二,GDP因素影响最小。

全文目录

摘要  4-6
Abstract  6-12
1 绪论  12-17
  1.1 选题背景与研究意义  12-13
    1.1.1 选题背景  12-13
    1.1.2 研究意义  13
  1.2 本文的结构体系、研究思路和研究方法  13-17
    1.2.1 本文的基本概念  13-14
    1.2.2 本文的结构体系  14-15
    1.2.3 本文的研究思路  15
    1.2.4 本文的研究方法  15-17
2 土地价格研究的理论基础  17-25
  2.1 城市生态学  17-20
    2.1.1 城市生态系统  18-19
    2.1.2 城市生态学对城市空间的视角  19-20
  2.2 城市土地经济学与土地经济学  20-23
    2.2.1 城市土地的供求理论  20-21
    2.2.2 土地供求均衡价格理论  21-22
    2.2.3 城市地租理论  22-23
    2.2.4 外部性理论  23
  2.3 计量经济学  23-25
3 生态学框架下国内外地价研究文献综述  25-41
  3.1 欧美城市生态因素与土地价格关系研究文献综述  25-30
    3.1.1 自然生态系统因素对地价影响的研究  25-27
    3.1.2 经济生态系统因素与城市地价关系的研究  27-29
    3.1.3 社会生态系统因素与城市地价关系的研究  29
    3.1.4 地价计量分析  29-30
  3.2 日本土地价格研究文献综述研究  30-35
    3.2.1 战前日本地价研究的概况  30-31
    3.2.2 战后日本地价研究的概况  31-35
  3.3 国内土地价格研究文献综述  35-41
    3.3.1 中国古代先哲对土地价值的认识  35-36
    3.3.2 建国以来地价的研究  36-41
4 我国土地市场的历史沿革与特征  41-45
  4.1 我国土地市场的历史沿革  41-42
  4.2 我国土地市场的特征  42-43
  4.3 工业、商业、住宅地价的特征  43-45
    4.3.1 地价的共性  43
    4.3.2 商业地价的特征  43
    4.3.3 住宅地价的特征  43-44
    4.3.4 工业地价的特征  44-45
5 生态因素影响城市地价的机理  45-50
  5.1 城市生态位与城市地价的关系  45-46
  5.2 城市区位与城市地价的关系  46-47
  5.3 城市地价与空间结构的关系  47-50
6 生态因素与城市地价的相关性分析  50-62
  6.1 城市生态因素的范围  50-53
  6.2 生态系统因素与城市地价的相关性分析  53-62
    6.2.1 生态系统板块因素与城市地价相关性分析  53-56
    6.2.2 生态系统因素与城市地价相关性分析  56-62
7 生态要素对城市地价影响的定性分析  62-67
  7.1 中国省会都市地价现状  62-63
  7.2 生态位因素对城市地价的影响  63-67
8 生态系统板块要素对城市地价影响力度的计量分析  67-77
  8.1 生态要素对工业、商业、住宅地价影响的定量分析路径  67-70
    8.1.1 城市地价生态因素模型的基本函数形式  67
    8.1.2 城市地价影响因素模型的估计方法  67-68
    8.1.3 城市地价影响因素模型的检验  68-69
    8.1.4 原始数据来源及处理  69-70
  8.2 生态系统板块对城市地价影响力度的计量分析  70-77
    8.2.1 自然生态板块因素对城市地价影响力度的计量分析  70-71
    8.2.2 人口板块因素对城市地价影响力度的计量分析  71
    8.2.3 经济生态系统因素对城市地价影响力度的计量分析  71-73
    8.2.4 社会生态系统因素对城市地价影响力度的计量分析  73-75
    8.2.5 区位因素对城市地价影响力度的计量分析  75-77
9 生态因素对城市地价影响力度的计量分析  77-80
  9.1 生态因素的选定与定性分析  77
  9.2 生态系统因素影响城市地价力度的分析  77-78
  9.3 小结  78-80
10 生态因素对城市均衡地价影响力度的计量分析  80-83
  10.1 影响城市土地供求价格的生态因素的选定  80-81
    10.1.1 影响城市土地供给价格的生态因素  80
    10.1.2 影响城市土地需求价格的生态因素  80-81
  10.2 我国城市均衡地价特征模型的建立与分析  81-83
    10.2.1 供给价格模型  81-82
    10.2.2 需求价格模型  82
    10.2.3 小结  82-83
11 结论与展望  83-86
  11.1 研究结论  83-84
  11.2 本文的创新点  84
  11.3 研究展望  84-86
参考文献  86-95
附录  95-106
致谢  106-107
攻读学位期间的主要学术成果  107

生态学视角下中国城市地价形成机制的研究

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