学位论文 > 优秀研究生学位论文题录展示

农用地基准地价评估方法研究

作　者: 周启刚
导　师: 周介铭
学　校: 四川师范大学
专　业: 环境科学
关键词: 农用地农用地基准地价评估方法
分类号: F323.211
类　型: 硕士论文
年　份: 2003年
下　载: 266次
引　用: 6次
阅　读: 论文下载

内容摘要

农用地基准地价评估属于一个较新的研究领域。本文首先分析了农用地基准地价评估在管理上、利用上、经济上、社会上和环境上的意义。同时对农用地评估研究的现状、农用地评估与农用地分等、定级以及目前农用地分等定级估价中存在的问题作了较为系统的阐述。结合对农用地内涵、农用地的价值和价格构成、农用地的产权状况以及农用地地价内涵的阐述，把农用地基准地价定义为：指针对农用地不同级别或不同均质区片的平均状况，按照农用地不同利用类型，分别评估确定的某一估价期日的平均价格。利用地租理论、地价理论、土地收益理论、土地供求理论、土地区位理论、土地市场理论和生产力理论构造了农用地基准地价的理论基础。根据农用地基准地价的理论基础，提出了农用地基准地价评估的原理、原则和思路。对于农用地基准地价评估的方法有利用样地地价求基准地价和利用收益求基准地价两种模式。在利用样地地价求基准地价的模式中有传统的评估方法：收益还原法、市场比较法、成本逼近法、剩余法，在评估过程中有很大的局限性，可以在原有的基础上进行修改使之更适于农用地基准地价评估；同时，在传统方法的基础上还提出了两种新方法：标准样地比值法和市场调查法。利用收益求基准地价的模式主要有评分估价法。在对各种方法进行详细全面的论述和对比的基础上，得出了不同方法的适用范围和根据实际情况采用不同方法的结论，并提出了农用地基准地价评估结果表现形式的建议。

全文目录

一、农用地基准地价评估的意义  9-14
  （一）管理上的意义  10-11
    1、为理顺土地价格体系，培育完善土地市场，促进土地资产合理配置，开展土地整理，土地征用补偿，农村集体土地流转等工作提供依据  10
    2、为科学量化农用地数量、质量和分布，实施区域耕地占补平衡制度和基本农田保护制度以及地籍管理提供依据  10-11
    3、为深化土地制度改革提供理论和计量的依据  11
    4、为税费改革，公平合理配赋征收农业税提供依据  11
    5、实现权能  11
  （二）利用上的意义  11-12
    1、有利于合理的持续的利用土地  11-12
    2、有利于土地的规模经营  12
  （三）经济上的意义  12-13
    1、有利于增加农民的收益，保护农民的合法权益  12
    2、吸引投资  12
    3、公共积累  12-13
  （四）社会上的意义  13
  （五）环境上的意义  13-14
二、农用地评估研究现状  14-17
  （一）农用地评估的现状  14
  （二）农用地评估与农用地分等、定级的关系  14-15
  （三）我国目前农用地分等、定级和估价中存在的问题  15-17
    1、缺乏全国统一的农用土地分等、定级和估价体系  15
    2、农用土地分等定级估价实践工作的滞后  15-16
    3、农用土地分等、定级和估价三者之间的不衔接  16-17
三、农用地基准地价的内涵  17-25
  （一）土地价格内涵  17
  （二）农用地地价内涵  17-22
    1、农用地内涵  17
    2、农用地的价值和价格构成  17-19
    3、农用地产权状况  19-20
    4、农用地地价内涵  20-22
      4．1 农用地地价内涵  20-21
      4．2 农用地价格特征  21-22
      4．3 农用地价格体系  22
  （三）农用地基准地价内涵  22-25
    1、农用地基准地价是一个区域平均价格  23
    2、不同的级别或不同的片区有不同的基准地价  23
    3、不同用途的农用地有不同的基准地价  23
    4、农用地的基准地价需要规定级别内或片区内的平均开发状况  23
    5、农用地的基准地价是一定权利状况下的地价  23
    6、农用地基准地价评估具有时效性  23-25
四、农用地基准地价评估的理论基础  25-28
  （一）地租理论  25
  （二）地价理论  25
  （三）土地收益理论  25-26
  （四）土地供求理论  26
  （五）土地区位理论  26-27
  （六）市场理论  27
  （七）生产力理论  27-28
五、农用地基准地价评估的原理  28-31
  （一）评估的原理  28
    1、土地位置差异给土地使用者带来不同的土地收益，是评估基准地价的依据  28
    2、不同的土地利用类型对土地质量不同的要求是形成不同土地利用类型基准地价的基础  28
    3、土地利用的相对合理性和变化性是基准地价相对稳定和不断演变的前提  28
    4、土地收益是基准地价评估的基础，市场交易价格是土地收益在土地市场中的直接反映  28
  （二）农用地估价基本原则  28-31
    1、预期收益原则  28
    2、替代原则  28-29
    3、报酬递增递减原则  29
    4、贡献原则  29
    5、合理有效利用原则  29
    6、变动原则  29
    7、供需原则  29-31
六、农用地基准地价评估的思路  31-34
七、农用地基准地价评估的方法  34-51
  （一）利用样地地价求基准地价的模式  34-48
    1、收益还原法  34-40
      1．1 基本思路  34-35
      1．2 计算公式及其分项讨论  35-39
        1．2．1 农用地总收益的确定  35-36
        1．2．2 农用地总费用的确定  36-38
        1．2．3 农用地收益还原率的确定  38-39
      1．3 方法评价  39-40
        1．3．1 适用范围  39
        1．3．2 克服局限性的措施  39-40
    2、市场比较法  40-41
      2．1 市场比较法的内涵  40
      2．2 市场比较法的思路  40-41
      2．3 市场比较法的优缺点  41
        2．3．1 优点  41
        2．3．2 缺点  41
      2．4 市场比较法的适应范围  41
    3、成本逼近法  41-44
      3．1 基本思路  41
      3．2 计算公式及其分项讨论  41-43
        3．2．1 农用地取得费  41-42
        3．2．2 农用地开发费  42
        3．2．3 资本利息  42
        3．2．4 资本利润  42-43
        3．2．5 税费  43
        3．2．6 农用地增值收益  43
      3．3 方法评价  43-44
        3．3．1 适用范围  43
        3．3．2 克服局限性的措施  43-44
    4、剩余法  44-45
      4．1 剩余法的基本原理  44-45
      4．2 剩余法的适用范围  45
    5、标准样地比值法  45-48
      5．1 标准样地比值法评估思路  45
      5．2 评估思路设计  45-48
        5．2．1 选择标准样地  45-46
        5．2．2 利用其它的估价方法评估标准样地的价格  46-47
        5．2．3 建立标准样地价格与样地分值的函数关系  47
        5．2．4 求得区域的平均价格  47-48
      5．3 标准样地比值法的自我评价  48
    6、市场调查法  48
      6．1 市场调查法的思路  48
      6．2 市场调查法评估的思路设计  48
      6．3 市场调查法的自我评价  48
  （二）利用收益求基准地价的模式  48-51
    1、评分估价法  48-51
      1．1 评分估价法的基本原理  49
      1．2 评分估价法的评估过程  49-50
        1．2．1 制定农用地价格影响因素评分标准  49
        1．2．2 调查待估宗地的基本情况，对待估宗地进行评分  49
        1．2．3 确定农用地价格折算系数  49-50
        1．2．4 待估宗地价格计算  50
        1．2．5 农用地价格进行年期修正  50
      1．3 评分估价法的适用范围  50-51
八、农用地基准地价评估结果的表现形式  51-52
九、结论  52-57

农用地基准地价评估方法研究

内容摘要

全文目录

相似论文