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论物业管理公司对住宅小区的安全保障义务

作　者: 郑舒木
导　师: 赵小平
学　校: 四川大学
专　业: 法律
关键词: 物管公司安全保障义务违约侵权补充责任
分类号: D922.181
类　型: 硕士论文
年　份: 2006年
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内容摘要

物业管理是房地产市场发展到一定阶段的产物。随着我国住房制度改革的深入，住房私有化程度大幅增加，伴随这一过程，物业管理作为一种新的公共服务模式得以迅速发展起来。由于物业管理横跨流通与消费领域，涉及的法律关系比较复杂，且我国尚未出台一部统一的物业管理法。目前只有国务院在2003年9月1日起施行的《物业管理条例》和一些分散的地方性立法，但这些法律法规囿于立法层次和经验等方面的原因，尚不能令人满意。实践中出现的一些问题也引起了司法实践部门、物业管理公司(以下简称物管公司)和业主的困惑。特别是业主在小区内遭受的人身财产损失要求物管公司赔偿方面的案件，理论上对这一案件争议很大，而且目前法院也没有具体的规则可供执行，因此有必要从理论上对这类案件所涉及的问题进行深入的分析。本文将通过四个部分研究物管公司对住宅小区的安全保障义务。第一部分主要是对本文涉及到的一些基本概念进行阐述，包括物业管理、物管公司、物业服务合同和物管公司的安全保障义务等一些概念，最后分析物管公司应负安全保障义务的法理依据。笔者认为，物管公司对住宅小区安全保障义务应定义为：根据法律规定或合同的约定，物管公司及其工作人员(主要是保安人员)应保护小区内业主的人身、财产安全。物管公司如违反安全保障义务造成业主人身财产损失就应当承担损害赔偿责任。第二部分是物管公司对住宅小区安全保障义务性质和主要内容的探讨，首先通过对国内外安全保障义务性质的研究对比，提出自己的一些观点，即

全文目录

摘要  2-4
Abstract  4-8
前言  8-9
第一章物管公司对小区安全保障义务概述  9-14
  第一节物业管理及其相关概念的阐述  9-10
    一、物业管理的概念  9
    二、物业管理的性质  9-10
    三、住宅小区物业管理的界定  10
    四、住宅小区物业管理的内容  10
  第二节物业服务合同的性质及当事人法律地位  10-12
    一、物业服务合同概述  10-11
    二、当事人法律地位  11-12
    三、物管公司的概念和性质  12
  第三节物管公司对小区安全保障义务的界定  12-13
  第四节物管公司对小区适用安全保障义务的法理依据  13-14
第二章物管公司对小区安全保障义务的性质和主要内容  14-24
  第一节物管公司对住宅小区安全保障义务的性质  14-19
    一、比较法上的研究  14-16
    二、我国相关法律的规定  16-17
    三、物管公司对住宅小区安全保障义务的性质辨析  17-19
  第二节物管公司对住宅小区安全保障义务的主要内容  19-24
    一、小区内共用设施设备的安全保障义务  19-21
    二、防范、制止违法行为的安全保障义务  21-24
第三章物管公司违反安全保障义务的责任  24-40
  第一节违反安全保障义务的责任类型和归责原则  24-26
    一、责任类型  24
    二、归责原则  24-26
  第二节物管公司承担安全保障义务的构成要件  26-32
    一、过错  27-28
    二、过错与损害事实之间的因果关系  28-32
  第三节违约责任与侵权责任的竞合  32-33
  第四节物管公司对业主损害赔偿责任的具体承担  33-37
    一、无第三人介入的情况  33-35
    二、有第三人介入的情况  35-37
  第五节物管公司的免责事由  37-40
    一、不可抗力  37-38
    二、第三人过错  38-40
    三、受害人过错  40
第四章物管公司安全保障义务的法律完善  40-51
  第一节立法的完善  40-47
    一、侵权法领域  41-43
    二、合同法领域  43-45
    三、物业管理法领域  45-47
  第二节物管公司的责任限制和制度补充  47-51
    一、责任限制  47
    二、物管公司的自我完善  47-49
    三、相关制度补充  49-51
结语  51-52
参考文献  52-55
后记  55

论物业管理公司对住宅小区的安全保障义务

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