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重大项目对周边房地产产品价值影响的实证研究

作　者: 郭一鸣
导　师: 王立国
学　校: 东北财经大学
专　业: 技术经济及管理
关键词: 重大项目房地产价值特征价格模型
分类号: F293.3
类　型: 硕士论文
年　份: 2010年
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内容摘要

随着近几年我国经济的飞速发展,城市化进程有了进一步加快的趋势。在城市化进程的推动下,中国各个大中小城市都在不断地加快城市建设。在城市建设的过程中,涌现出了一大批重大项目,这些重大项目的建设能够起到完善城市功能、拉动城市经济的作用。在重大项目的建设运营过程中,往往会出现资金短缺、营运收支难以平衡的难题。于此同时,重大项目的建设所带来的外部性却被其所有者和使用者所独享,并未对重大项目的可持续发展做出贡献。如果将重大项目的外部性在一定程度上转化为内部性,在建设运营的过程中吸引私人投资,使其成为利益共同体,将是解决难题的有效方式。本文以大连市为例利用特征价格模型定量的分析了重大项目对周边房地产产品价值的影响程度,为促进重大项目与周边土地的一体化开发、在重大项目的建设运营过程中引入私人投资提供了理论上的支持。本文共分为五章,第一章是绪论,主要论述了本文研究的背景、理论意义与实用价值,并对国内外研究现状进行了综述,同时介绍了研究的技术路线、论文的主要内容以及论文中所涉及的主要概念。第二章是重大项目与周边房地产产品价值的关系,主要分析了重大项目的特点和影响房地产价值的因素,阐述了重大项目对周边房地产价值影响的机理。第三章是模型的构建,通过对国内外现有的几种定量分析模型的比较,结合本文研究问题的适用性选择特征价格模型作为研究的定量分析模型,并着重介绍了特征价格模型的理论基础及模型构建的方法。第四章是大连市重大项目对周边房地产产品价值影响的实证研究,以大连市为例,分别考虑分属两个较具代表性领域的重大项目,即地铁、购物中心,对周边的房地产产品的特征价格进行研究分析,得出了定量计算结果,同时对结果进行了检验。第五章是结论与展望。通过本文的实证研究,得出如下结论：地铁项目能够对周边房地产产品价值带来较为显著的正向影响,这一影响是通过与地铁站点的距离来衡量的。与地铁站点的距离每缩短1%,居住房地产的价值(通过价格体现)增加0.078%,商业房地产的价值(通过租金体现),增加0.135%。购物中心项目也能够对周边房地产产品价值带来较为显著的正向影响,这一影响是通过与购物中心项目的距离来衡量的。与购物中心的距离每缩短1%,居住房地产的价值(通过价格体现)增加0.068%,商业房地产的价值(通过租金体现)增加0.091%。本文在分析了地铁项目对周边房地产产品价值影响的同时创造性的将购物中心这一重大项目也纳入到研究范围之中,不仅拓展了特征价格模型在中国房地产领域的应用,也为研究其他重大项目对周边房地产产品价值的影响提供了参考,并为重大项目与周边土地的一体化开发提供了理论支持。

全文目录

摘要  2-4
ABSTRACT  4-8
1 绪论  8-14
  1.1 研究背景及意义  8-10
    1.1.1 研究背景  8-9
    1.1.2 研究的理论意义与实用价值  9-10
  1.2 国内外研究现状  10-12
    1.2.1 国外研究现状  10-11
    1.2.2 国内研究现状  11-12
  1.3 研究内容及技术路线  12-14
    1.3.1 研究内容  12
    1.3.2 基本概念  12-13
    1.3.3 技术路线  13-14
2 重大项目与周边房地产价值及其关系  14-25
  2.1 重大项目的概念及其特点  14-16
    2.1.1 重大项目的概念  14-15
    2.1.2 重大项目的特点  15-16
  2.2 房地产价值的定义及其影响因素  16-21
    2.2.1 房地产价值  16-17
    2.2.2 房地产价值的影响因素  17-21
  2.3 重大项目对周边房地产产品价值的影响机理  21-25
    2.3.1 地铁对周边房地产产品价值的影响机理  21-24
    2.3.2 购物中心对周边房地产产品价值的影响机理  24-25
3 模型的构建  25-34
  3.1 模型的选取  25-26
  3.2 特征价格模型的理论基础  26-27
    3.2.1 Lancaster的消费者理论  26
    3.2.2 Rosen的隐形市场理论  26-27
  3.3 特征价格模型的方法  27-34
    3.3.1 特征价格模型的假设条件  27-28
    3.3.2 特征价格模型的形式及函数选择  28-31
    3.3.3 特征价格模型评价的标准  31-32
    3.3.4 特征价格模型的潜在问题及处理措施  32-34
4 大连市重大项目对周边房地产产品价值影响的实证研究  34-52
  4.1 分析对象概述  34-36
    4.1.1 地铁1、2号线  34-35
    4.1.2 地铁1、2号线沿线购物中心  35-36
  4.2 特征变量的选取及量化  36-39
    4.2.1 特征变量的选取  36-38
    4.2.2 特征变量的量化  38-39
  4.3 样本数据的搜集  39-44
  4.4 模型的估计与检验  44-52
    4.4.1 模型的设定  44-45
    4.4.2 样本数据的描述性统计  45-46
    4.4.3 模型的估计与检验  46-49
    4.4.4 模型分析  49-52
5 结论与展望  52-54
  5.1 研究结论  52
  5.2 研究不足  52-53
  5.3 研究展望  53-54
参考文献  54-57
后记  57-58

重大项目对周边房地产产品价值影响的实证研究

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