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房地产融资新渠道实践探讨

作　者: 汪歆沁
导　师: 杨青
学　校: 复旦大学
专　业: 金融系
关键词: 房地产开发融资房地产证券化境外资金融资 REITs 信托融资保障房建设融资
分类号: F293.3
类　型: 硕士论文
年　份: 2011年
下　载: 829次
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内容摘要

随着国有土地使用权出让招拍挂制度的出台与完善,原本的土地协议出让方式被取消,开发土地取得从主要依靠社会资源转型成为主要依靠资金实力。在现今纷繁复杂的经济形势下,国家宏观调控政策层出不穷,无论是货币层面还是产业层面的调控政策,都对传统的筹措资金方式,造成了越来越多的局限。银行信贷渠道的可靠性在逐渐降低,而涉及金融创新的其他渠道仍然受制于市场及法律环境的不完善。所以通过各种途径筹集尽可能多的资金,解决融资渠道的稳定通畅问题,对于房地产开发商来说迫在眉睫。积极探索各类融资工具是各房地产开发企业的必然需求,也是决定其存亡的重要课题。本文的研究以房地产金融融资渠道的整体作为研究对象,并将其按照供求主体不同及性质不同,细分为两个相对割裂的子市场：其一是商品房建设开发融资,其二是保障房建设开发融资。保障性住房作为国民住房体系中的不可忽视的重要组成部分,其融资问题得到越来越多的关注。相比商品房开发,保障房建设的融资主体更加复杂,融资要求更加具体,权属追索涉及政府、金融市场、个体投资者及机构投资者等,本文将保障房建设融资与商品房建设融资并列,形成了对于整个融资市场全局性的把握,同时响应了目前宏观政策引导的方向。本文就房地产开发融资的状况,分别探讨两个子市场中的新兴融资渠道的可实施性。通过组内对比和案例分析,发达国家实践经验总结,及我国适用性讨论等,得出拓展房地产融资渠道的主要方向。对于商品房体系的融资拓展而言,未来难点集中在法律环境及宏观调控的重重限制,为此建议更加关注利用金融市场现有条件的融资渠道。对于保障房体系的融资保障,国外经验以政府主导资金投入为主,而我国目前面临的巨大建设支出压力,单凭政府支持无法达成制定的目标,必须引入私人部门的资金支持。除此之外,社保基金及公积金等特殊属性资本的灵活运用,可以为保障房建设提供稳定、长期的融资保证,未来实施过程中扫清立法环境及市场环境的障碍,可以极大的促进保障房建设的顺利推行。

全文目录

摘要  2-3
Abstract  3-7
插图  7-9
表格  9-10
第一章导论  10-23
  第一节选题背景及意义  10-11
  第二节文献综述  11-19
    一、有关商品房建设开发融资的文献回顾  11-14
    二、有关保障房体系建设开发融资的文献回顾  14-19
  第三节研究思路和方法  19-20
  第四节文章难点与创新点  20
  注释  20-23
第二章商品房地产开发筹资模式比较  23-38
  第一节传统融资方式  23-25
  第二节新兴融资方式  25-35
    一、房地产证券化(Real Estate Securitization)概述  26-27
    二、房地产投资信托基金REITs  27-33
      (1) 美国REITs的营运特征及操作流程  31-33
    三、附带住宅购买权债券  33-34
    四、地价指数债券  34-35
  第三节其他手段  35-37
    一、房地产回租  35-36
      (1) "出售-回租"融资手段实例  36
    二、前沿货币合约  36-37
  注释  37-38
第三章我国商品房建设融资渠道现状及建议  38-64
  第一节我国房地产开发融资现状概述  38-40
  第二节银行贷款融资方式  40-41
  第三节企业债券融资方式  41-42
  第四节上市企业融资方式  42-44
  第五节境外融资方式  44-49
    一、万达-麦格理合作资产证券化流程  46-48
    二、万科境外"曲线贷款"  48-49
  第六节房地产信托及投资基金融资方式  49-52
    一、万科-新华信托的"卖房信托"  51-52
  第七节房地产投资信托基金(REITs)在我国发展的现状  52-59
    一、国内房地产资产境外上市  54-57
    二、我国REITs市场架构的可行性及经验学习  57-59
  第八节其他融资手段  59-60
  第九节小结  60-64
第四章保障房建设融资的国际经验  64-69
  第一节以LIHTC为主的美国住房保障体系融资经验  65-66
  第二节可负担住宅模式创新的英国公房政策融资经验  66-67
  第三节其他国家经验  67
  第四节小结及实用性拓展  67-69
第五章我国保障房建设融资渠道探索  69-91
  第一节保障房建设融资概述  69-76
    一、"十二五"计划保障房建设细则  70-71
    二、保障房建设历史  71-73
    三、保障房建设融资现状及挑战  73-76
  第二节地方政府提供资金  76-78
  第三节地方公债融资  78
  第四节银行信贷融资  78-79
  第五节保险资金融资  79-80
  第六节社保基金资金融资  80-82
  第七节住房公积金融资  82-85
  第八节信托资金融资  85
  第九节房地产投资信托基金REITs  85-87
  第十节其他建设融资手段  87-88
  第十一节小结  88-89
  注释  89-91
第六章结论与建议  91-93
  第一节本文研究结论及建议  91
  第二节本文主题的未来展望  91-93
参考文献  93-102
致谢  102-103

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