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土地宏观调控政策对杭州房地产价格的影响分析

作　者: 毛晓敏
导　师: 瞿焱
学　校: 浙江工商大学
专　业: 技术经济及管理
关键词: 土地供应方式土地供应总量土地供应结构房地产价格土地宏观调控政策
分类号: F293.3
类　型: 硕士论文
年　份: 2008年
下　载: 722次
引　用: 4次
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内容摘要

自1998年我国取消福利分房,住房市场化后,随着整个国民经济的整体快速发展,房地产业已经成为了我国经济发展的支柱产业,极大带动和促进了其他相关产业的发展。杭州房地产业特别是住宅业在快速发展过程中,出现了投资增长过快、供给结构不合理、房价涨幅过大等涉及产业健康发展的问题。在市场出现问题的情况下,政府宏观调控政策层出不穷,但是调控效果不佳。上地作为房地产业发展的源头,一直是宏观调控有效工具,在我国土地一级开发市场由政府垄断的前提下,政府可以通过土地政策影响土地出让方式、土地供应总量、供应结构直接影响房地产的供给数量和供给结构,最终导致房价变化。本文以土地宏观调控政策与住宅价格之间的关系为研究对象,以解释土地政策对房价的影响效应为目的,运用了经济学、博弈论等多学科的基础理论从土地出让方式、土地供应量、土地供应结构、心理预期等角度来探求土地政策对杭州市房价的影响机理,并提出相应的政策建议。目前对土地政策与具体城市房价之间的关系研究较少,本文按照理论研究与实证分析相结合的原则分析了土地政策在房价形成机制中的作用,为研究房价问题提供了新的思路。本文分以下几个部分进行阐述:第一章主要阐述了选题的意义、国内外有关该选题的研究综述、研究思路和方法。第二章对有关概念进行解释、界定,用经济理论分析土地市场与房地产市场关系、房地产价格的形成机制,阐述了土地政策影响房地产价格的理论基础。第三章按照土地政策影响地价、房屋供给等中间变量,中间变量再影响房价变化的逻辑阐述土地政策对房价的传导路径与影响机制,并结合实际情况分析了土地政策对杭州房价的影响。第三章得出土地出让方式改变会引起地价变化;土地供应量通过住房供给影响房价不明显,而对地价变化有显著作用;土地供应结构变化形成更合理的价格体系;土地政策下心理预期对房价有显著作用等结论。第四章为实证研究篇,土地政策的影响效果从土地供应的角度可以量化到几个中间变量,通过中间变量与房价之间的关系实证分析土地政策的施行效果。第五章总结前文提出结论,提出建议并对研究不足及创新之处进行说明。

全文目录

摘要  2-4
ABSTRACT  4-9
第一章绪论  9-24
  第一节研究背景与研究意义  9-11
    一、研究背景与提出问题  9-10
    二、研究意义  10-11
  第二节研究方法和技术路线  11-13
    一、研究方法  11-12
    二、技术路线  12-13
  第三节理论研究综述  13-24
    一、住宅价格形成机制理论  13-17
    二、我国政府调控住宅价格的研究  17-19
    三、土地政策调控住宅价格研究成果  19-24
第二章土地政策调控房价理论基础  24-39
  第一节土地政策与房地产相关概念  24-31
    一、土地政策参与宏观调控概念  24-27
    二、土地供应体系  27-30
    三、住宅增量市场  30-31
  第二节增量市场住宅价格的经济学分析  31-39
    一、住宅增量市场价格形成机制  31-34
    二、土地价格形成机制  34-37
    三、房地产市场供求均衡分析  37-39
第三章土地政策对杭州市房地产价格的影响分析  39-73
  第一节土地政策调控房价的机制分析  39-44
    一、土地政策价格传导机制  39-40
    二、土地政策对房价的影响机理  40-44
  第二节土地出让方式对杭州房地产价格的影响分析  44-53
    一、杭州“招拍挂”制度的发展  44-46
    二、“招拍挂”实施对房价的影响效应  46-53
  第三节土地供应政策对杭州房地产价格的影响分析  53-73
    一、土地供应量对杭州房地产价格的影响  54-67
    二、土地供应结构对杭州房地产价格的影响  67-73
第四章实证分析  73-79
  第一节初步回归模型建立  73-76
    一、初步回归模型检验  74-75
    二、初步回归模型分析  75-76
  第二节修正回归模型  76-79
    一、回归模型的修正检验  76-77
    二、修正回归模型分析  77-79
第五章结论、建议与展望  79-84
  第一节结论与建议  79-82
    一、结论  79-80
    二、建议  80-82
  第二节研究不足与展望  82-84
    一、研究创新点与不足之处  82-83
    二、研究展望  83-84
主要参考文献  84-89
致谢  89-90

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