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我国房地产市场特征、结构、行为及绩效研究

作　者: 刘树枫
导　师: 刘晓君
学　校: 西安建筑科技大学
专　业: 管理科学与工程
关键词: 房地产业市场结构价格行为技术创新市场绩效
分类号: F224
类　型: 硕士论文
年　份: 2011年
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内容摘要

我国实施住房分配制度改革以来,在房地产业快速发展的同时也存在着房地产投资过热、房价上涨过快、商品房空置率较高等现象。本文在对房地产特征充分分析的基础上,以住宅商品房市场为研究对象,以“特征—结构—行为—绩效”为结构主线,以我国房地产市场稳定、健康发展为立足点进行了深入研究,以期为我国房地产业制定合理的产业发展政策,实现房地产业与社会经济的全面、协调、可持续发展,及解决目前房地产市场在快速发展中存在的问题,提供一些思路和方法。本文的主要创新性研究成果包括:第一,突破传统产业组织理论的“结构—行为—绩效”分析范式,以“特征—结构—行为—绩效”为研究主线。在房地产市场特征分析的基础上,结合我国房地产市场的发展历程,重点对我国房地产市场竞争结构进行了研究。用房地产市场集中度(CRn)、赫芬达尔指数(Herfindahl Index)和勒那指数(Lerner Index)分别对全国及各地区的房地产市场竞争程度进行度量,得出我国房地产业市场结构应该归为原子型的竞争结构,即市场集中度很低,不存在全国统一的垄断市场;房地产市场竞争具有地域性,一定地域内房地产市场结构垄断性要高于全国,但依然存在房地产市场集中度很低,规模不经济;这种市场结构是产业发展和房地产市场特征共同作用的结果,对房地产企业行为及绩效也将产生影响。第二,借鉴Carey模型,实证分析我国房地产市场结构对房地产价格的影响程度。根据市场供给和需求理论,借鉴Carey模型,分析居民金融资源、人均收入、房屋造价和房地产市场垄断对房价的影响程度。通过实证分析得出:对房价影响最大的因素是土地成本;房地产市场垄断程度对房价的影响很小,我国房地产市场不存在集中垄断;居民收入对房价的影响很小,投资性住房需求导致房价的上涨。因此,应通过控制土地成本、提高房地产市场集中度和抑制投资性需求来稳定房价。在提高房地产市场集中度、优化房地产市场结构时既要结合一般产品市场发展的经济规律,又要考虑到房地产自身的特点,即只能在一定层次与地域范围内提高市场集中度,形成规模经济。第三,应用技术创新理论对我国房地产市场结构与房地产企业技术创新行为进行分析。不同的市场结构,会对企业的技术创新动力、技术创新能力以及技术创新的类型产生不同的影响,反之,技术创新对市场结构优化又有促进作用。从房地产市场结构、企业规模与市场集中度等方面分析我国房地产企业的技术创新动力与技术创新能力,发现目前房地产市场集中度低,还存在增长的空间,房地产企业有较大的技术创新动力及能力,因此企业通过技术创新可使规模进一步扩大,市场集中度提高,市场结构得以优化。第四,运用经济计量分析模型及DEA数据包络分析法,对我国房地产业市场结构与市场绩效进行了实证分析。本文从经济绩效及社会绩效两方面构建了房地产市场绩效评价指标体系,采用因子分析确定投入、产出的主要影响因子,用数据包络分析对房地产绩效相对有效性进行评价,构建回归分析模型考察房地产市场结构及政策对市场绩效的影响。通过实证分析发现:目前我国房地产业经济绩效较高,社会绩效较低;房地产市场绩效相对有效性的主要影响因素为企业成本增长率,说明我国房地产市场存在很高的进入壁垒,而这一壁垒主要是政府对土地的垄断造成的;其次为房地产企业规模,提高企业规模可以提高企业经济效益;市场集中度影响较小,说明目前房地产市场集中度较低,房地产市场可通过在一定地域或层次内提高市场集中度、扩大房地产企业规模等方式加大市场结构对市场绩效相对有效性的影响;产业政策对房地产市场绩效的影响较小但呈正相关,说明产业政策调控效果较差。

全文目录

摘要  3-5
ABSTRACT  5-11
1 绪论  11-23
  1.1 问题的提出及研究的意义  11-12
    1.1.1 问题的提出  11
    1.1.2 研究的意义  11-12
  1.2 研究综述  12-20
    1.2.1 关于市场结构的研究  12-14
    1.2.2 关于产业集中度的研究  14-15
    1.2.3 关于市场行为的研究  15-17
    1.2.4 市场结构、行为和绩效关系的研究  17-18
    1.2.5 产业组织理论在我国的应用  18-20
  1.3 研究内容、研究方法和框架  20-23
    1.3.1 研究内容  20-21
    1.3.2 研究方法  21-22
    1.3.3 研究框架  22-23
2 房地产市场的内涵与特征  23-35
  2.1 房地产的内涵与特征  23-26
    2.1.1 房地产的含义  23-24
    2.1.2 房地产的特征  24-26
  2.2 房地产市场的内涵及特征  26-29
    2.2.1 房地产市场的含义  26
    2.2.2 房地产市场的特征  26-29
  2.3 我国房地产市场的发展历程  29-35
    2.3.1 改革开放前中国房地产市场的发展  30
    2.3.2 改革开放后中国房地产市场的发展  30-35
3 我国房地产市场竞争结构分析  35-57
  3.1 房地产市场结构类型及度量  35-39
    3.1.1 房地产市场结构的划分  35-36
    3.1.2 房地产市场结构的度量  36-39
  3.2 我国房地产市场竞争结构现状  39-45
    3.2.1 我国房地产业集中度（CRn指数）  39-40
    3.2.2 我国房地产业赫芬达尔指数（Herfindahl Index）  40-41
    3.2.3 主要城市的勒纳指数（Lerner Index）  41-42
    3.2.4 我国房地产市场竞争结构分析  42-45
  3.3 我国房地产市场集中度偏低的经济学分析  45-57
    3.3.1 房地产市场规模扩大速度过快，导致房地产行业集中度降低  45-47
    3.3.2 房地产市场企业数量增加，导致房地产行业集中度降低  47-48
    3.3.3 进入壁垒较低导致我国房地产市场在一定地域内竞争激烈  48-57
4 房地产市场结构与房地产企业价格行为关系研究  57-69
  4.1 房地产市场结构对房地产企业价格行为的影响  57-59
  4.2 房地产市场结构对房地产价格影响的实证分析  59-66
    4.2.1 模型设计  60-62
    4.2.2 变量选取及数据来源  62-63
    4.2.3 实证检验结果  63-66
  4.3 结论及政策建议  66-69
5 房地产市场结构与房地产企业技术创新行为分析  69-81
  5.1 房地产市场结构与技术创新  69-73
    5.1.1 市场结构与创新激励  69-71
    5.1.2 企业规模与技术创新  71-72
    5.1.3 市场集中度与企业创新的最适规模  72-73
  5.2 我国房地产市场结构与房地产企业技术创新  73-74
    5.2.1 我国房地产企业规模的扩大有助于企业技术创新能力的提高  73-74
    5.2.2 房地产市场集中度低有助于增强企业技术创新动力  74
  5.3 我国房地产企业技术创新行为分析  74-79
    5.3.1 房地产企业技术创新类型  74-77
    5.3.2 房地产企业技术创新内容  77-79
  5.4 我国房地产技术创新有利于房地产市场结构优化  79-81
    5.4.1 房地产企业技术创新有利于提升房地产企业核心竞争力  79-80
    5.4.2 房地产企业技术创新有利于企业规模的扩大  80
    5.4.3 技术创新有利于市场集中度的提高  80-81
6 房地产市场结构与市场绩效  81-103
  6.1 房地产特征、市场结构对市场绩效的影响  81-82
  6.2 我国房地产业市场绩效现状  82-89
    6.2.1 我国房地产业经济绩效现状  82-84
    6.2.2 我国房地产业社会绩效现状  84-89
  6.3 我国房地产市场绩效评价指标体系构建  89-91
    6.3.1 房地产开发企业绩效评价指标体系设置的原则  89-90
    6.3.2 房地产开发企业绩效评价指标体系的设置  90-91
  6.4 我国房地产市场结构与绩效评价实证分析  91-103
    6.4.1 房地产市场绩效评价  91-98
    6.4.2 我国房地产业市场结构与绩效分析  98-103
7 我国房地产市场发展的组织政策建议  103-117
  7.1 房地产宏观调控政策  103-105
    7.1.1 房地产宏观调控的含义  103
    7.1.2 房地产宏观调控政策的目标  103-104
    7.1.3 房地产宏观调控政策的手段  104-105
  7.2 现阶段中国房地产业宏观调控政策的评析  105-111
    7.2.1 房地产调控概述  105-109
    7.2.2 对现行房地产宏观调控政策的评析  109-111
  7.3 我国房地产市场发展的组织政策建议  111-117
    7.3.1 制定科学合理的房地产产业政策，实现房地产产业组织的合理化  111-113
    7.3.2 有效地实施政府规制，保证房地产业组织政策得到有效贯彻执行  113-117
8 结语  117-119
  8.1 论文的主要创新性成果  117-118
  8.2 有待进一步研究的问题  118-119
致谢  119-121
参考文献  121-131
攻读博士学位期间的研究成果  131-132

我国房地产市场特征、结构、行为及绩效研究

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