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面对商业环境变革的中小型房地产成本精细化控制研究

作　者: 费忠敏
导　师: 曾赛星
学　校: 上海交通大学
专　业: 工商管理
关键词: 中小型房地产开发企业精细化成本控制目标成本动态成本
分类号:
类　型: 硕士论文
年　份: 2013年
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内容摘要

在房地产行业竞争愈演愈烈的商业环境中，房地产开发已进入微利时代，而在收入一定时，降低成本是企业赢利的主要手段，如何做好成本管控，成了未来房地产企业生存与发展的核心。现阶段房地产宏观调控形势严峻，房地产项目开发的成本控制压力倍增，在商业环境变革中，研究建立一套高效、精细的成本控制体系，在保证品质的前提下实现项目成本的有效控制是摆在每一个房地产开发企业面前必须面对的课题。本文首先通过文献资料阅读总结了现阶段房地产开发企业成本管理理论：项目成本构成、项目开发阶段与成本影响曲线、目标成本管理，成本管理模式实践：万科模式、中海模式及合生创展模式；接着，通过案例收集与分析，从DX房地产开发公司现有成本管理体系入手，通过对已发生过的项目开发各阶段成本失控案例的深入研究和分析，揭示DX公司要改变目前的成本管理现状，面临的关键任务是：完善成本管理制度流程，明确成本管理责权体系，建立满足“事前-事中-事后”精细化控制的成本管理体系；最后，结合案例分析的结论，建立了适合DX房地产公司的精细化成本控制体系，主要内容包括全过程目标成本管理，全员的动态成本管理（目标成本的监控、预警及调整），以及成本管理后评估；并从操作层面上分析了精细化成本控制体系在项目成本管理中的实施与应用。在文章的结尾，对房地产成本管理体系的研究发展方向进行了展望，并提出了一些管理建议。本研究也存在一些不足之处，如未考虑将成本考核精细化到全员，在体系设计时未充分考虑信息化等，希望同行可以从中找到研究切入点进行深入研究。当然，本研究已经取得了预期的成果，也希望本文所构建的精细化成本控制体系能给其它房地产企业构建成本管理体系提供借鉴和参考。

全文目录

摘要  4-6
ABSTRACT  6-11
第一章绪论  11-15
  1.1 房地产市场环境分析  11-13
    1.1.1 宏观政策环境  11
    1.1.2 微观企业竞争环境  11-13
  1.2 中小型房企成本管理存在的普遍问题  13-14
    1.2.1 全成本管理意识匮乏  13
    1.2.2 成本管理链条相对割裂  13
    1.2.3 合同管理存在被动失控  13
    1.2.4 动态成本数据反馈滞后  13-14
    1.2.5 成本数据经验沉淀不足  14
    1.2.6 成本分级管理体系构建不完备  14
  1.3 小结  14-15
第二章房地产企业成本管理理论与实践  15-29
  2.1 房地产项目成本的构成  15-17
    2.1.1 土地费用  16
    2.1.2 前期费用  16
    2.1.3 建安费用  16
    2.1.4 配套设施费  16
    2.1.5 基础设施费  16
    2.1.6 开发间接费  16-17
    2.1.7 期间费用  17
  2.2 房地产项目开发阶段与成本影响曲线  17-22
    2.2.1 投资决策及设计阶段的成本管理与控制  18-19
    2.2.2 招投标及采购阶段的成本管理与控制  19-20
    2.2.3 施工阶段的成本管理与控制  20-21
    2.2.4 竣工阶段的成本管理与控制  21-22
  2.3 房地产目标成本管理理论  22-24
    2.3.1 建立房地产目标成本管理体系的原则  22-23
    2.3.2 房地产目标成本管理体系的构成  23-24
  2.4 典型房企成本管理模式  24-29
    2.4.1 万科模式  24-25
    2.4.2 中海模式  25-26
    2.4.3 合生创展模式  26-29
第三章 DX 房地产公司成本管理存在的主要问题:案例分析  29-38
  3.1 DX 房地产公司概况  29-30
  3.2 项目开发各阶段成本失控案例分析  30-35
    3.2.1 土地获取阶段  30-31
    3.2.2 项目定位阶段  31-32
    3.2.3 设计管理阶段  32-33
    3.2.4 招标采购阶段  33
    3.2.5 施工管理阶段  33-34
    3.2.6 营销阶段  34-35
  3.3 DX 房地产公司成本管理体系面临的挑战  35-38
    3.3.1 组织机构设置无保障  35-36
    3.3.2 制度流程不完善  36-37
    3.3.3 历史成本数据无积累  37-38
第四章、DX 房地产公司精细化成本控制体系建立及实施  38-57
  4.1 精细化成本管理体系管理保障  39-45
    4.1.1 完善成本管理制度流程  39-40
    4.1.2 明晰成本管理权责体系  40-44
    4.1.3 建立成本管理数据库  44-45
  4.2 精细化成本控制体系建立  45-51
    4.2.1 目标成本管理  45-47
    4.2.2 动态成本管理  47-50
    4.2.3 成本管理后评估  50-51
  4.3 精细化成本控制体系在项目成本管理中的应用  51-57
    4.3.1 拿地阶段的成本估算  51-52
    4.3.2 方案阶段成本估算  52-53
    4.3.3 编制目标成本执行版  53-54
    4.3.4 动态成本管理  54-57
第五章结论与展望  57-59
  5.1 研究结论  57-58
  5.2 研究不足及展望  58-59
参考文献  59-60
致谢  60-61
攻读学位期间发表的学术论文目录  61

面对商业环境变革的中小型房地产成本精细化控制研究

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